Продавец квартиры передумал продавать, что делать?

Оштрафовать за срыв сделки

Сделки не заключаются сразу: зачастую договор купли-продажи подписывают спустя  несколько месяцев после первой встречи продавца и покупателя. Затянутые сроки — это риск: если в последний момент кто-то из участников решит отказаться от сделки — вторая сторона понесет убытки. Чтобы обезопасить себя от потери денег и времени, продавец и покупатель заключают предварительный договор купли-продажи или договор задатка. С его помощью можно «застолбить» понравившийся объект или готовых к сделке покупателей.

По условиям договора покупатель передает продавцу деньги. Это — задаток. Если покупатель откажется от сделки, его не вернут: он останется у собственника в качестве компенсации ущерба. Если же сделка сорвется по вине продавца — покупатель может потребовать вернуть сумму в двойном размере. 

Договор задатка призван обезопасить стороны, но иногда его используют мошенники. Схема выглядит так: недобросовестный покупатель составляет договор и включает в него какое-то трудновыполнимое условие — например, за один день выписать всю семью включая несовершеннолетних детей. Если продавец не может решить этот вопрос, покупатель вправе заявить, что не соблюдены существенные условия договора.

Кто-то теряет, то-то находит…

По
свидетельству профессиональных игроков рынка, ситуации, когда продавец
или покупатель уже после внесения предоплаты отказываются от сделки, не
так уж редки. Причем это происходит как при обычных, так и при ипотечных
сделках на вторичном рынке. Должен ли продавец возвращать покупателю
предоплату – этот момент регулируется договором.

Продавец квартиры передумал продавать, что делать?

Если
покупатель просто «передумал», то аванс остается у продавца. Хотя может
случиться и по-другому. Как правило, основанием для возврата денег
служит тот или иной нюанс, который выявляется при проверке юридической
чистоты квартиры. Например, выясняется, что при приватизации
квартиры до 1994 года в число собственников не были включены прописанные
там несовершеннолетние. Такое обстоятельство может быть в будущем предметом спора о правах на квартиру и будущий покупатель решает отказаться от сделки.

Кстати, в случае ипотеки, помимо
«передумал», может случиться еще и отказ банка в одобрении покупателя
как потенциального заемщика. Именно поэтому рекомендуется
получать одобрение банка до внесения аванса. Конечно, это не гарантирует защиту от отказа кредитной
организации финансировать данную сделку.

Предлагаем ознакомиться  Как обменять квартиру на дом с участком?

В
итоге санкции, подлежащие включению в договор на случай отказа
покупателя, сводятся к тому, что покупатель теряет предоплату. А вот
продавец, казалось бы не теряет ничего. Ну, возможно, вернет предоплату.
Ну, «облом», обидно. Ну, придется снова заниматься неприятными
показами… Однако не все так просто.

Во-первых, эта сумма может быть нужна «к
определенному сроку». Во-вторых, если цены падают, то найти следующего
покупателя, готового купить за такую же сумму, вряд ли получится.
В-третьих, если речь идет об альтернативной сделке, «рассыпается» все
цепочка.

Продавец квартиры в подобной ситуации может как
выиграть, так и проиграть. Выиграть, в случае если он не
успел внести аванс за свою альтернативу. Если же это внесение уже
состоялось, выигрыш не так очевиден. Особенно если с него взяли больше
денег, чем дали ему. Кстати, подобные превышения переданных сумм над
принятыми в рамках риелторской практики считаются грубым технологическим
нарушением. Но – увы – не все риелторы достаточно профессиональны, а
клиент об этом просто не знает…

Продать дороже, чем договорились

Продавцы всё чаще обращаются в агентства недвижимости. Это удобно: не нужно мониторить рынок, размещать рекламу, проводить просмотры, разбираться с документами и проверять каждую строчку в договоре. Если продавец занят и не может выкроить время— он может оформить доверенность на кого-то из сотрудников агентства. Правда, в таком случае к выбору риэлтора нужно подойти с особой осторожностью.

Недобросовестный агент может обмануть: пожаловаться на якобы низкий спрос и попросить сбить цену, даже если покупатель уже найден. Риэлтор выйдет на сделку, продаст квартиру подороже и оставит себе разницу между реальной стоимостью и ценой, которую вы обсудили накануне. Продавец же заплатит комиссию в двойном размере.

Кто виноват?

Если
исключить случайные отказы покупателей от приобретения квартир из серии
«передумал», то причины отказов специалисты делят на несколько
категорий:

  • отказы в связи с выявлением правовых дефектов квартиры;
  • отказы в связи с недостижением договоренности о порядке проведения сделки;
  • отказы в связи с появлением более привлекательного объекта.

При
этом основная вина в возврате аванса лежит на риэлторе, который сопровождает сделку. Если покупатель, уже внесший аванс за выбранную
квартиру, в дальнейшем отказывается от ее приобретения, в первую очередь
причину следует искать в деятельности того, кто отвечает за сделку. То
есть риелтора.

Продавец приостановил регистрацию.

Например, «отказ в связи с недостижением
договоренности о порядке проведения сделки». Работа риелтора, которую он
выполняет в интересах своего клиента, должна заключаться и в том, чтобы
четко оговорить как основания возврата внесенных денежных средств, так и
процедуру предстоящей сделки. Причем сделать это необходимо с
повышенным вниманием к мелочам, включая такие очевидные, вроде бы,
моменты, как «кто оплачивает доверенности на регистрацию», «у кого
хранятся ключи от банковских ячеек» и т. п.

Предлагаем ознакомиться  Возможна ли выписка бывшего супруга (супруги) из квартиры после развода?

Да и появление более
привлекательного объекта опять-таки может быть связано с тем, что тот
объект, на покупку которого клиент, скрепя сердце, дал согласие, риелтор
ему навязал. Что касается отказов из-за юридических «дефектов» объекта, то тут уж ответственность лежит на стороне продавца или его представителей.

К распространенным причинам
отказов можно добавить и форс-мажорные обстоятельства. Например, человек попал в серьезную автомобильную аварию, и вопрос покупки/продажи квартиры отошли на второй план.

Подсунуть фальшивые деньги

Расчет наличными деньгами встречается очень редко: в основном люди используют ячейки и аккредитивные счета. Тем не менее, этот способ до сих пор существует.  

Будьте бдительны, если получаете деньги из рук в руки. Во-первых, есть риск получить «куклу» — это когда покупатель сначала показывает и дает пересчитать настоящие деньги, а потом незаметно подсовывает стопку резаной бумаги, для достоверности прикрытую парочкой купюр. Во-вторых, есть риск получить не всю сумму: оригинальной может оказаться только часть купюр. Остальные будут фальшивыми.

Лучше не рискуйте. Если отважились взять оплату наличными — пересчитайте деньги на специальной машинке в любом российском банке. 

Что делать?

Если
покупатель изменил свое решение, не смущаясь потерей предоплаты, это
его право. И право это необходимо уважать. Другое дело, что отказ по
большей части происходит не из-за «ветрености» покупателя.

А
потому риелторы стараются прежде всего выяснить причины и попытаться
устранить оказавшиеся на пути к сделке преграды. При этом могут быть
использованы различные способы «восстановления» сделки. Например, если у
покупателя возникли финансовые затруднения, можно предложить ему
привлечь кредитные средства.

Конечно, многое
здесь зависит и от позиции продавца. Однако, если речь идет о сложной многоступенчатой сделке или о продаже
квартиры на фоне снижения цен на жилье, то продавец, скорее всего,
пойдет навстречу.

Подождать, пока закончится срок аренды ячейки

Банковская ячейка — самый удобный и распространенный способ расчета. Это относительно безопасно: продавец и покупатель приходят в банк, пересчитывают деньги под присмотром сотрудников, запечатывают их в пакет и кладут в заранее арендованную ячейку. Открыть ячейку можно только после регистрации договора купли-продажи.

К сожалению, мошенники могут надурить даже банковских сотрудников. В договоре аренды ячейки они прописывают сроки доступа: по истечении этого времени продавец не сможет забрать деньги. При подаче договора в Росреестр недобросовестный покупатель «случайно» допускает ошибку и затягивает процесс регистрации договора — так мошенники ждут, пока срок доступа к деньгам истечет. В результате покупатель остается с квартирой и деньгами, а продавец — ни с чем.

Предлагаем ознакомиться  Как застраховать свой авто по осаго

Попросить заранее закрыть долг

Некоторые продавцы идут навстречу покупателям, у которых не хватает денег — и предоставляют рассрочку платежа. К сожалению, не все заемщики честные и добросовестные люди. 

Чтобы не платить, мошенники всеми правдами пытаются уговорить продавца сообщить Росреестру о том, что расчет произведен полностью. Даже если на самом деле долг ничуть не уменьшился. Обманщик всегда найдет, чем обосновать свою просьбу: хочет сделать перепланировку, перевести квартиру в нежилой фонд или объединить с соседней квартирой — что угодно, для чего нужно снять обременение.

Чтобы доказать чистоту намерений, мошенник может оформить доверенность на распоряжение своим имуществом, заключить договор займа или написать расписку. 

Не верьте. Отозвать доверенность можно в тот же день. Залоговое имущество легко переоформить на другого человека. В результате взыскать долг будет очень трудно — так что вместо того, чтобы идти навстречу, предложите покупателю взять кредит в банке. 

Как не попасться на уловки

Прежде всего — тщательно вычитывать все документы, просчитывать последствия и риски, уточнять условия договоров, которые кажутся вам подозрительными. Если покупатель начинает юлить, отказывается менять невыгодные для вас условия и торопит с принятием решения — откажитесь от такой сделки. Потерять покупателя не так страшно, как потерять несколько миллионов рублей.

Если вы плохо разбираетесь в законах — наймите юриста, который поможет оформить договор так, чтобы вас не обманули. Или обратитесь в агентство недвижимости. Так вы получите помощь сразу всех нужных специалистов: юристов, оценщиков, ипотечных брокеров. Деятельность риэлторских компаний не лицензируется, так что выбирайте большое агентство с сильным юридическим отделом. Желательно, чтобы компании было больше пяти лет.

Оцените статью
БС Юрист
Adblock detector