Как зарабатывать на ипотеках

Решили, стоит ли брать ипотеку

Многие негативно настроены по отношению к ипотеке и считают, что проще копить или жить всю жизнь на съёмной квартире, лишь бы не попадать «в рабство к банку». Разумеется, здесь каждый делает свой выбор. Но хорошо, когда он основан на вычислениях и подкрепляется здравым смыслом, а не просто беспочвенной ненавистью к кредитным продуктам.

Для нас ипотека стала наиболее выгодной стратегией. Это было понятно до покупки квартиры и стало ещё более очевидно после. Вот несколько соображений:

  • Перед покупкой мы почти три года снимали квартиру за 22 тысячи рублей в месяц и успели отдать 748 тысяч. Обязательный ежемесячный платёж при ипотеке был практически таким же, значит, мы ничего не теряли.
  • Мы могли бы продолжать жить на съёмной квартире, а деньги первоначального взноса положить на депозит. В итоге сумму, за которую мы купили жильё, мы бы собрали только через пять лет. Правда, практически нет шансов на то, что потом мы бы нашли аналогичную квартиру за такие деньги.
  • Мотивация экономить и копить без ипотеки была бы гораздо ниже. Одно дело, когда ты отдаёшь долги, и другое — когда откладываешь на будущее. Возможно, это не про вас, но у нас сработало отлично.
  • В плане квартирного вопроса ипотека очень повысила наше качество жизни. За 22 тысячи рублей мы снимали жильё на окраине, хоть и близко к метро. У спальных районов есть свои плюсы, но для нас это был не лучший вариант. С тем же платежом в виде ипотеки мы поселились в центре. Все любимые места, заведения, учреждения в шаговой доступности. Практически не тратишь время на дорогу, а если тратишь, то прогуливаешься, а не висишь на поручне в метро.

Так что для нас решение было очевидным.

Если вы раздумываете, брать ли ипотеку, учитывайте все факторы, а не только материальные. Может, вы прекрасно живёте в съёмной комнате недалеко от работы, а в ипотеку сможете себе позволить однушку, но на окраине, и аргумент «зато своя» для вас — пустой звук. Как покупка жилья повлияет на ваше качество жизни? Защитит от проблем или, наоборот, создаст новые? Это важные вопросы, на которые необходимо ответить.

Что почитать по теме🔑

Выбираем квартиру в районе с развитой инфраструктурой

Как зарабатывать на ипотеках

Поскольку жилье кредитуется на длительный срок, планирование прибыльного использования должно быть долгосрочным. Для риелторов не секрет, что выгоднее всего сдавать квартиры в центральной части города и в экологически чистых районах, где инфраструктура наиболее развита.

Подбирая подходящий ипотечный вариант, основывайтесь на условиях комфортности:

  • доступность транспортной развязки;
  • детские сады, школы рядом;
  • наличие супермаркетов, продовольственных магазинов, рынка;
  • поликлиники, больницы в шаговой доступности;
  • расположение зон отдыха, парков, ресторанов;
  • чистота на улицах, отсутствие криминала.

Думаете о покупке квартиры в новостройке, поинтересуйтесь планами развития микрорайона на ближайшие годы через сайт администрации. Возможно, через 3-5 лет цена на недвижимость существенно возрастет – получите дополнительный бонус.

Следили за действиями банка

Как только вы подпишете кредитный договор, и вы, и банк будете обязаны следовать его условиям. Поэтому, чтобы не попасть в невыгодное положение, нужно следить буквально за каждым шагом кредитного менеджера и за каждой строчкой в документах.

Разумеется, прежде чем решиться на союз с каким‑то финансовым учреждением, необходимо сравнить все предложения на рынке, вчитываясь в каждую букву. Допустим, один банк выдаёт ипотечный кредит под 9,5%, а другой — под 10,5%. Кажется, что выбор очевиден. Но оказывается, что процентная ставка в первом банке действует только при оформлении титульного страхования сделки. В итоге больший процент может быть выгоднее.

Предлагаем ознакомиться  Как взять недвижимость в ипотеку в другом городе

Наш дом возведён в 1904 году, так что выбор банков был невелик: чаще всего ипотеку выдают на квартиры в зданиях не ранее 60–70‑х годов постройки. Перечень сократился до одного учреждения, но и там проблем хватило.

Как зарабатывать на ипотеках

Если вкратце, изначально нам посчитали неоправданно высокую ставку, хотя мы собрали весь пакет документов. Пришлось отбивать с боем каждые полпроцента. В итоге менеджеру всё-таки удалось проигнорировать справку 2‑НДФЛ, хотя то, что она приложена, удалось легко подтвердить благодаря электронному документообороту.

Так что имейте в виду: процент, который предварительно высчитал вам банк по ипотеке, не обязательно конечный. За него можно побороться.

Уточняйте, есть ли специальные условия, какие документы нужно донести, чтобы повлиять на процент. И внимательно читайте бумаги, которые подписываете. Нам, например, указали в договоре не ту дату сделки купли‑продажи и допустили несколько ошибок помельче, но их удалось вовремя отловить.

Что почитать по теме📄

Выбрали оптимальный платёж

Наш ежемесячный платёж составлял 21 243 рубля. Мы могли вносить больше, но остановились именно на этой цифре как на наиболее комфортной. Почти столько же — 22 тысячи рублей — мы отдавали за съёмную квартиру, значит, эти расходы дались бы нам без труда. Если бы один из нас потерял работу, доходов второго хватило бы на ипотеку и еду. Так что мы просто подстраховали себя на случай форс‑мажоров.

Тезис о необходимости выбирать комфортный платёж было бы отлично проиллюстрировать ситуацией из жизни. К счастью, такой за год не возникло. На более продолжительном отрезке времени в 8, 10, 15 лет это будет очень кстати.

Обязательно позаботьтесь о безопасности. Комфортный платёж, резервный фонд, страхование на случай смерти или потери трудоспособности — это важные вещи. О них не хочется думать, когда всё хорошо. Но если однажды ситуация изменится, то вы не пожалеете, что предусмотрели это.

Что почитать по теме💰

Просчитываем потенциальную выгоду

Далее разработка бизнес-проекта переходит на расчетный уровень, когда можно понять, сколько составит возможный доход. Нехитрые вычисления приводят к формуле: ипотечная выплата плюс квартплата, не включенная в аренду должна быть меньше арендной платы. Разница – возможная потенциальная прибыль.

Сумму выплаты поможет рассчитать ипотечный онлайн-калькулятор.

Квартплата включает стоимость содержания дома, вывоза мусора, отопления. В случае долгосрочной аренды свет, воду, телевидение, интернет оплачивают постояльцы. При посуточной, почасовой сдаче услуги включаются в стоимость аренды.

Не забудьте о возможных дополнительных расходах: на ремонт, замену мебели, страхование кредита, оплату агентству.

Получаем одобрение на ипотеку

Если расчеты удовлетворяют, пора переходить к этапу получения положительного решения банка. Подавайте заявку сразу в несколько банковских структур – так увеличатся шансы на одобрение.

Обязательно оговорите с консультантом важное условие – возможность сдачи ипотечной недвижимости в аренду. Разрешение должно быть официально прописано в кредитном договоре.

Не стоит заранее переживать об отказе банка – кредитной организации важно, чтобы заем погашался, поэтому проблемы с внесением данного пункта в договор вряд ли возникнут.

Все нежданные деньги отдавали на погашение ипотеки

Недостаточно одних лишь добрых намерений погасить кредит как можно быстрее — нужен план. Лучше даже несколько. Во‑первых, он поможет оценить, ради чего вы, собственно, будете надрываться. Когда видишь суммы, сэкономленные на процентах, и сокращающиеся сроки, мотивация гораздо выше. Во‑вторых, расчёты покажут, насколько сильно стоит упираться на пути к досрочному погашению.

Мы собирались вносить досрочку ежемесячно и уменьшать размер платежа. Но при этом разница между первоначальным взносом и текущим также шла бы в счёт погашения ипотеки. Фактически для нас платёж по‑прежнему оставался бы фиксированным. Далее я составила два плана (они оба есть в «Google Таблице»):

  • Сумма ежемесячного платежа 21 243 рубля плюс 20 тысяч. В этом случае мы отдали бы ипотеку за 3 года и 6 месяцев с переплатой в 253 тысячи.
  • Сумма ежемесячного платежа 21 243 рубля плюс 40 тысяч. С кредитом мы расплатились бы через 2 года и 2 месяца с переплатой в 169 тысяч.

Такие расчёты всё показывают наглядно: когда выплатите, сколько сэкономите. Даже если вы не можете вносить досрочки каждый месяц и планируете делать это раз в квартал, в год, цифры всё расставят по местам.

как заработать на ипотеке

Отдельно стоит отметить небольшую разницу между этими двумя планами — всего год с небольшим и 84 тысячи рублей. И если 20 тысяч действительно в корне меняют ситуацию, то при 40 тысячах изменения не так впечатляют. При этом 20 тысяч в месяц (разница между этими двумя стратегиями) — большие деньги, которые могут обеспечить более высокий уровень жизни.

Выбирать путь тотальных лишений и ограничений стоит, только если речь идёт об очень короткой дистанции. Или если вы придумали себе красивый заголовок «Как я выплатила восьмилетнюю ипотеку за полтора года», как я.

На деле вышло даже быстрее, и вот как всё получилось. В первый месяц мы отдали в досрочку всё, что у нас оставалось после сделки от выделенного на всякий случай. Затем три месяца исправно платили по второму плану. А потом я села и составила третий график, в котором в досрочку посчитала максимальные суммы, которые мы могли отдавать без того, чтобы умереть с голоду. Его‑то мы и придерживались до самого конца, внося коррективы по ходу движения.

Предлагаем ознакомиться  Аванс при покупке квартиры в ипотеку образец

Наконец, переходим к пункту, который откроет все карты: мы не такие уж молодцы. Примерно 150 тысяч ипотеки мы погасили благодаря подаркам. За исключением денег, выделенных на покупку одежды весной, всё, что перечисляли и переводили нам в дни рождения, на Новый год и гендерные праздники, мы вносили на ипотечный счёт. Туда же отправились налоговые вычеты.

И это тоже важный момент. Вы всё равно не рассчитывали на случайные деньги, так что потратьте их на ипотеку, вам это ничего не будет стоить.

Что почитать по теме💵

Оформляем кредит

Решаясь вложить средства в ипотеку ради прибыли, практичные бизнесмены стараются получить самые выгодные условия кредитования:

  • минимальный первоначальный взнос;
  • длительный срок выплат;
  • отсутствие скрытых комиссий;
  • минимальный процент.

Следите за рынком недвижимости и принимаемыми государством ипотечными программами – минимальные колебания и снижение ставок позволят сэкономить заемщику сотни тысяч рублей.

Какие пункты договора об аренде жилья обязательно включаются в документ знают давно работающие риелторы. Пригласить специалиста нет возможности – воспользуйтесь подсказками юристов, изложенными далее.

В договор вносят данные обеих сторон: ФИО, серия, номер, серия паспорта, регистрация. Вписываются члены семьи арендатора, планирующие проживать с ним.

Указываются сведения об объекте недвижимости – адрес, метраж, количество комнат.

Перечисляются особенности квартиры: наличие/отсутствие ремонта, решеток, застекления балконов.

В прилагаемой описи фиксируется имущество, оставляемое в жилище – техника с названиями моделей, мебель, предметы декора.

Цифрами и прописью заносятся суммы арендной платы с указанием: «оплата за 1-й и последний месяц», «залог» – если предусмотрен.

Прописываются сроки аренды, условия вселения-выселения, последствия нарушений договора, варианты досрочного расторжения.

Документ в двух экземплярах скрепляется подписями сторон. Один экземпляр остается у арендодателя, другой передается съемщику.

С фанатизмом платили ипотеку

Здесь нет никакого секрета. Чтобы высвободить больше денег, нужно:

  • больше зарабатывать;
  • меньше тратить.

В ход пошли обе стратегии.

Как мы зарабатывали

Меня же со студенчества не подводила стратегия: чувствуешь, что денег не хватает, начинай больше работать.

Я сотрудничаю с несколькими компаниями, кто‑то платит мне фиксированные суммы, кто‑то постатейно. Так что в моём случае эффективны обе стратегии — и работать больше, и больше получать. Поэтому я много писала, разговаривала с экспертами, брала интервью, читала исследования и документацию, а потом опять писала — в том числе ночами и в выходные.

Если вы переживаете, как же муж без моей заботы, то не нужно. Он тоже был при деле: героически расшифровывал мне интервью, искал и вырезал картинки, резал гифки — в общем, помогал чем мог.

Как зарабатывать на ипотеках

В процессе приходилось отказываться от менее оплачиваемых проектов в пользу более оплачиваемых, чтобы работать не только много, но и эффективно. Хотя иногда происходили чудеса и заказчики сами предлагали больше.

Так что если вы много и старательно работаете, это будет вознаграждено. Если нет, попробуйте много и старательно работать на кого‑то другого.

Что почитать по теме👩‍💻

Как мы тратили

Все оставшиеся месяцы я отдавала всю свою зарплату до копейки, причём «до копейки» здесь не метафорическое выражение. На муже изначально был только размер обязательного платежа, но затем и он увеличил свой вклад.

Несколько месяцев мы пытались жить на 18 тысяч, но было совсем грустно, поэтому увеличили расходы до 22 тысяч. На них мы ели, ездили на общественном транспорте, покупали бытовую химию, развлекались. Последняя статья расходов пострадала сильнее всего. До ипотеки мы не реже раза в месяц ходили в театр, частенько выбирались в кино или музей, на фестивали.

На еде решили экономить разумно, потому что это одна из базовых потребностей. Миллионов на этом всё равно не выгадать, а сделать жизнь невыносимой легко. Скажем, отказаться от огурцов я была не готова, даже если речь идёт о январских ватных.

И здесь опять стоит вернуться к разговору, который был вначале. Вероятно, на взгляд семьи, живущей на 15 тысяч, мы даже шиковали. Но по сравнению с нашим обычным образом жизни было тяжеловато. Сложно объяснить себе, почему не можешь купить какую‑то фигню за 100 рублей, хотя и очевидно, за что сражаешься (за красивый заголовок, как мы поняли выше).

И тут мы подбираемся к главному: к 100 рублям. Они действительно имеют значение, если вы хотите побыстрее отдать кредит. Важна буквально каждая вещь, которую вы не купили. Нет статьи расходов, в рамках которой можно бездумно нестись на кассу. Каждое потенциальное приобретение необходимо трижды оценивать: так ли оно нужно? Это бесит, расстраивает, вводит в ступор. Но результат того стоит, даже без всяких заголовков.

Предлагаем ознакомиться  Как купить квартиру в ипотеку в 2020 году

Что почитать по теме💸

Покупка объектов недвижимости для сдачи в аренду

Это способ заработка на недвижимости, который часто можно встретить в зарубежных популярных книгах по инвестированию. В частности, именно такой была первая инвестиционная сделка Роберта Кийосаки в молодости. Механизм такого заработка примерно таков: заемщик берет кредит в банке и покупает ликвидный объект недвижимости, а затем сдает его за такую сумму, которая бы немного превышала ежемесячный платеж по ипотеке. Таким способом он обеспечивает себе хоть и небольшой, но постоянный денежный поток. Однако в современной российской реальности все не так просто.

Как зарабатывать на ипотеках

Для того чтобы ежемесячный взнос и в самом деле был менее арендной платы объект недвижимости должен быть достаточно востребованным. Но и в этом случае заемщику необходимо будет внести не менее 30%-40% стоимости объекта, чтобы оставшаяся сумма позволяла зарабатывать. Это что касается жилых объектов.

Зарабатывать на аренде можно и даже более реально на объектах коммерческой недвижимости. Если у заемщика появляется возможность приобрести выгодно ликвидный объект коммерческой недвижимости, то затем он может сдавать его в аренду предприятию за приличную сумму. В данном случае важно подобрать подходящий объект.

У ипотечных сделок с целью сдачи в аренду есть несколько нюансов, которые необходимо учитывать:

  1. в договоре ипотеки не должно быть запрета на сдачу взятой в кредит недвижимости в аренду;
  2. договор ипотеки должен предусматривать досрочное погашение части кредита с возможностью уменьшения ежемесячных платежей, а не сокращения срока кредитования;
  3. необходимо будет уведомить страховую компанию о том, что вы будете сдавать квартиру, и возможно придется доплатить по страховому полису;
  4. стоит учитывать особенности законодательства при покупке в ипотеку объектов нежилой недвижимости;
  5. вы сможете заключить договор аренды не больше, чем на 11 месяцев (затем можно продлить), поскольку банки редко дают разрешение на более долгосрочную аренду из-за невозможности выселить арендатора в период действия договора;
  6. объект должен быть высоколиквидным, чтобы при первой необходимости его можно было быстро и выгодно продать.

Как в случае, и с квартирой в новостройке, и загородным домом, объект вторичной жилой или коммерческой недвижимости может стать отличным средством капитализации доходов. Однако стоит учитывать, что все указанные способы заработка и капитализации справедливы для сложившейся в последние годы обстановки на рынке недвижимости.

Если введенная на днях Центральным Банком кредитная ставка в 17% сохранится надолго, то это автоматически скажется на доступности ипотечных кредитов. Фактически процентные ставки по ипотеке также взлетят до 17% и выше, что снизит спрос как на сами ипотечные займы, так и недвижимость в целом. Если люди станут брать меньше ипотечных займов и соответственно меньше недвижимости покупать, то цены на все ее виды не вырастут, а наоборот, упадут.

Процесс покупки позади, все вопросы с банком решены, ключи от квартиры в кармане – пора заниматься сдачей нового жилища. Решает владелец, сколько средств он готов вложить.

Кто-то делает капитальный ремонт, завозит дорогущую мебель, новейшую технику. Другие ограничиваются косметической корректировкой.

Ориентируйтесь на контингент, который планируете заселять в квартиру. Например, семейным парам важен комфорт, бытовая обустроенность. А студенты оценят близость к месту учебы, дешевизну и наличие интернета.

Находим порядочных жильцов

Во избежание неприятных казусов с квартиросъемщиками проще воспользоваться услугами агентов недвижимости. Тем более оплату их труда осуществляет арендатор. Однако есть риск долго искать жильцов по предъявленным требованиям.

Подыскивая постояльцев, определите приоритеты. От жильца нужно, чтобы:

  • был аккуратным, неконфликтным и не беспокоил соседей;
  • вовремя оплачивал аренду и коммуналку;
  • не требовал новый ремонт, решетки на окна, замену двери и пр.;

Некоторые запрещают проживание питомцев, курение в квартире, отказывают семьям с детьми – это привилегии каждого хозяина.

Главное, чтобы квартира не оказалась во власти мошенников. Здесь поможет личная интуиция, продолжительная беседа с потенциальным жильцом, проверка удостоверения личности и толково составленный договор – ниже об этом.

Сделали выводы

Одна ипотека нас не напугала, в перспективе хотим однажды взять вторую. В перерыве между кредитами думаем вот что:

  • Репутация ипотеки гораздо хуже, чем она сама. На негативный имидж работают в том числе шуточки про диету из «Доширака» и подобные. Мы сами так шутили. Но это практически не соответствует истине.
  • Чтобы шутки про доширачную диету не стали реальностью, нужно всё просчитать заранее и позаботиться о финансовой безопасности. Никаких «авось» и «да ладно» здесь быть не может.
  • Стоит сосредоточиться на том, чтобы больше зарабатывать, а не экономить.
  • На длинных дистанциях необходимо сохранять обычный образ жизни, в том числе ездить в отпуск, развлекаться. Потому что деньги можно заработать, а время — уже нет.
Оцените статью
БС Юрист
Adblock detector