Какие документы проверять при покупке квартиры на вторичном рынке

 Что такое вторичка

Некоторые граждане негативно относится к вторичному жилью. Они ошибочно считают, что покупателям придется выбирать из старых квартир, с неудобной планировкой и устаревшими условиями проживания. На самом деле, рынок вторичного жилья – это огромный жилой фонд, основным отличием которого является наличие оформленного права собственности на каждый объект недвижимости.

Проще говоря, если квартира в новом, только что введенном в эксплуатацию доме, была продана и прошла процедуру государственной регистрации права собственности в Росреестре, она уже «вторичка».

Вторичное жилье – это богатый выбор квартир, имеющих различные категории и характеристики.

Можно выделить несколько видов:

  1. Эконом-класс. Жилье в домах старой постройки, высотностью не более 2-4 этажей. Планировка неудобная, общая площадь квартиры и отдельных помещений (кухня, ванная, туалет) очень маленькая. Иногда отсутствуют необходимые коммуникации (водопровод, канализация, газопровод).
  2. Стандартное жилье. Квартиры в типовых домах высотностью от 5 до 16 этажей. Имеются 1, 2 и 3-комнатные варианты.
  3. Жилье улучшенного типа. Недвижимость в домах современной постройки. Отличается удобством планировки и повышенной комфортностью.
  4. Элитное жилье. Обычно в домах не более 30 квартир, зачастую жилплощадь занимает целый этаж. Отличаются высокой комфортностью. Обязательное условие – наличие закрытой, облагороженной внутридомовой территории (лифт, консьерж, автопарковка, охрана, детская площадка).

Какие документы проверять при покупке квартиры на вторичном рынке

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке по шагам поговорим далее.

Направления проверки

Обман и мошенничество при совершении сделок с недвижимостью крайне распространен. Это связано со значительной стоимостью объектов даже в небольших населенных пунктах. В крупных городах стоимость квартир и комнат может достигать нескольких миллионов, которыми рискует покупатель.

Как покупатель должен проверить вторичную квартиру? При совершении сделок на вторичном рынке возникают следующие риски:

  • квартира могла неоднократно перепродаваться за длительный или короткий промежуток времени, поэтому желательно проверять всю цепочку сделок;
  • жилье на вторичном рынке может иметь зарегистрированные и скрытые обременения, с которыми предстоит разбираться новому собственнику, если он заранее не проверил эти моменты;
  • по квартире может числиться значительная задолженность по коммунальным услугам, которую сложно взыскать с предыдущих владельцев после регистрации сделки.

Учтите, что мошенником может оказаться не только сам собственник квартиры. При заключении договора и передаче денег можно столкнуться с обманом со стороны юриста, риэлтора или иного представителя со второй стороны. Предъявить претензии этим лицам не менее сложно, чем привлечь к ответственности недобросовестного контрагента.

Проверка юридической чистоты сделки может проводиться по следующим направлениям:

  1. получение и проверка правоустанавливающих документов на жилое помещение (эти документы должен представить продавец, однако общедоступные сведения из Росреестра сможет запросить и сам покупатель);
  2. изучение полномочий собственника или его представителя, проверка дееспособности контрагента;
  3. проверка на предмет скрытых и зарегистрированных обременений, прописанных лиц, а также граждан, сохраняющих право пользования жильем;
  4. проверка технической и кадастровой документации на предмет несогласованных перепланировок и переустройства;
  5. получение согласия органа опеки на продажу недвижимости, принадлежащей ребенку;
  6. запрос сведений о задолженности по коммунальным услугам, по оплате взносов на капремонт;
  7. проверка качества объекта недвижимости;
  8. иные направления проверки.

Даже если по документам квартира принадлежит только одному собственнику, не вызывающему подозрений, нельзя гарантировать, что проблемы не появятся уже после регистрации в Росреестре. Например, о своих претензиях могут заявить лица, незаконно исключенные из приватизации, что повлечет отмену сделки в судебном порядке.

Страхование при покупке жилья на вторичном рынке

Началом процедуры приобретения является поиск подходящего жилья. Выбор во многом зависит от того, для каких целей подбирается недвижимость:

  1. Вложение капитала. Следует отдавать предпочтение объектам, которые постепенно будут повышаться в цене (элитные районы или с развивающейся инфраструктурой, квартиры в новостройках и т.д.).
  2. Подбор жилья в соответствии с имеющейся денежной суммой. Для такого поиска целесообразно привлечь профессионального агента-риэлтора. В его ведении имеется большая база объектов жилой недвижимости, среди которых можно подобрать оптимальный вариант для приобретения.
  3. Выбор квартиры по определенному стандарту площади. Часто покупатели ищут конкретные варианты двух- или трехкомнатных апартаментов или имеют строгие ограничения по минимальному количеству квадратных метров на человека (например, при участии в государственных программах помощи молодым семьям).

Какие бы цели ни ставил перед собой покупатель, их наличие существенно сужает круг поиска и помогает в сжатые сроки подобрать подходящие варианты.

Самостоятельно

Считается, что выгоднее покупать квартиру самостоятельно. Это утверждение верно в том случае, если будущий владелец недвижимости знаком с правилами покупки квартиры на вторичном рынке. Поиск квартиры при такой схеме основывается на нескольких вариантах:

  1. Мониторинг объявлений в СМИ и интернете. Множество поисковых ресурсное в сети и газеты объявлений позволяют найти множество вариантов, подходящих по цене и характеристикам.
  2. Изучение досок с объявлениями в интересующем районе города. Некоторые продавцы вывешивают объявления непосредственно в районе проживания. Поэтому достаточно приехать туда и побродить среди домов. Неплохие результаты дают и беседы с жильцами.
  3. «Сарафанное радио». Иногда достаточно оповестить коллег, друзей и знакомых о поиске квартиры, как сразу же находится идеальный вариант.

С помощью риэлтора

Тем, кто не знает, как самостоятельно купить квартиру на вторичном рынке и не хочет прислушиваться к советам бывалых, проще воспользоваться услугами риэлтерских агентств. В среднем услуги риэлтора стоят от 1 до 10% от суммы сделки. Поэтому необходимо уделить особое внимание выбору компании или агента. Это поможет избежать обмана при покупке квартиры и сократит риск встречи с мошенниками:

  1. Проверьте наличие лицензии.
  2. Обратите внимание на внешний и внутренний вид офиса риэлтерского агентства. Солидное предприятие не будет экономить, а вот мошенникам достаточно крошечного помещения.
  3. Поищите отзывы об агентстве в интернете.
  4. Обратите внимание на наличие сертификатов, наград и прочих регалий. Все это является показателем солидности и стабильности организации.

При покупке жилья на вторичном рынке, покупатель, с целью защиты своего имущественного интереса, может застраховать риск потери права собственности на жилье, путем подписания со страховой компанией договора титульного страхования. Страхователем по такому договору, будет новый собственник квартиры.

Как правило, договор страхования титула позволяет защитить покупателя от следующих рисков:

  • Риск признания сделки по тем или иным причинам недействительной (ст. 168 ГК РФ).
  • Риск истребования имущества у добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ).
  • Риск истребования недвижимости, обремененной правами третьих лиц (арест, залог).
  • Риск мошенничества.
  • Риск совершения ошибок при оформлении документов.
  • Риск нарушений в процессе приватизации и т.д.

Цель страхования титула — возмещение убытков, которые может понести новый владелец в случае если договор купли-продажи квартиры будет оспорен или признан недействительным, вследствие чего жилье будет отобрано. Как правило, страховая сумма, подлежащая уплате покупателю в случае наступления страхового случая, устанавливается в размере стоимости объекта недвижимости, права на который застрахованы.

Пример

Сидоров заключил с Петровым договор купли-продажи 2-комнатной квартиры и поскольку сомневался в надежности продавца, параллельно оформил в СК «СтрахТрест» договор титульного страхования. Вскоре после подписания договора и перерегистрации прав оказалось, что Петров продал квартиру, полученную им по завещанию от матери, не учитывая при этом прав своего брата А. — иждивенца матери, на обязательную долю в наследстве (

ст. 1149

ГК РФ). На основании этого, А. обжаловал договор купли-продажи и суд признал его недействительным, чем лишил Сидорова права собственности. Однако, поскольку эта ситуация была предусмотрена в качестве страхового случая в договоре страхования титула, Сидоров получил компенсацию в размере стоимости объекта недвижимости.

Документы удостоверяющие личность

При совершении сделок и составлении договоров, личность сторон подтверждается паспортами или свидетельствами о рождении. Эти документы будут проверяться в МФЦ или Росреестре, однако уже на стадии подготовки к сделке нужно обратить внимание на следующие обстоятельства:

  1. соответствие личных данных собственника с документацией на квартиру (например, если владелец сменил фамилию, но не поменял паспорт, зарегистрировать сделку будет невозможно);
  2. изображение в паспорте должно соответствовать лицу, выступающему продавцом (одним из распространенных вариантов подделки паспорта является переклеивание фотографии, поэтому нужно обратить внимание на целостность страницы и отсутствие следов вмешательства);
  3. в паспорте должны отсутствовать исправления, заведомо неправильно заполненные графы и не регламентированные шрифты;
  4. нужно обратить внимание на целостность голограмм и наличие водяных знаков, наличие всех номеров страниц в паспорте.
Предлагаем ознакомиться  Минимальная площадь квартиры, квартиры - студии

При изменении имени или фамилии, такие сведения должны подтверждаться не только паспортными данными, но и официальным свидетельством из отдела ЗАГС.

Даже внешний вид документа может свидетельствовать о потенциальном обмане. Например, если по сведениям документа он был выдан несколько лет назад, однако имеет идеальный вид, риск подделки паспорта существенно возрастает. По серии паспорта и реквизитам отделения УФМС можно проверить, где выдавался документ.

Если в состав продавцов входит ребенок до 14 лет, следует проверить свидетельство о рождении, соответствие сведений из этого документа записям в паспортах родителей. У иностранцев, приобретающих или продающих недвижимость в России, нужно проверять паспорт иностранного гражданина.

Закон разрешает совершать сделки с недвижимостью через представителя. Для этого нужно обратиться в орган нотариата и удостоверить полномочия представителя в доверенности. При проверке полномочий представителя нужно обратить внимание на следующие нюансы:

  • соответствие реквизитов паспортов собственника и представителя сведениям, указанным в тексте доверенности;
  • перечень полномочий, которые предоставлены представителю (например, право получения денег или подписания договора должно быть отдельно оговорено в документе);
  • срок действия документа (если представитель подпишет договор после истечения срока доверенности, сделка будет признана недействительной);
  • отсутствие давления, угрозы или понуждения к выдаче доверенности (для этого можно потребовать личной встречи с собственником, выдавшим документ);
  • сведения о подлинности доверенности, т.е. факт внесения ее в федеральный нотариальный реестр (для этого можно воспользоваться онлайн-поиском, либо обратиться в любую нотариальную контору).

Дееспособность собственника, выдавшего доверенность, обязан проверить нотариус. Если впоследствии выяснится, что правообладатель был лишен дееспособности или ограничен в правах, материальные претензии можно предъявить и нотариусу. Однако покупатель или его представитель могут потребовать у продавца справку из психоневрологического или наркологического диспансера. Эти документы также могут косвенно свидетельствовать об отсутствии у продавца дееспособности.

Учтите, что доверенность может быть аннулирована путем ее отзыва, либо ввиду смерти собственника. Чтобы избежать проблем по таким основаниям, желательно совершать сделки в присутствии правообладателя квартиры, либо после личной встречи с ним до заключения договора.

Осмотр квартиры

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке включает в себя несколько важных этапов. Первым из них является осмотр жилой недвижимости.

Вне зависимости от того нашли ли вы жилплощадь сами или ее вам подобрали риэлтора, важно знать, на что обращать внимание:

  • ровность вертикальных и горизонтальных поверхностей (стены, полы, потолки);
  • наличие и работоспособность дверей, окон;
  • наличие коммуникаций (газ, свет, водопровод, канализация);
  • состояние электропроводки (включить свет, проверить розетки с помощью простейших электроприборов);
  • в холодное время года нужно проверить, как работает система отопления;
  • отсутствие сырости и/или плесени в помещения с повышенной влажностью;
  • проверить, как работает сантехническое оборудование, а также газовая или электрическая плита на кухне;
  • соответствие планировки квартиры имеющейся технической документации.

Какие документы проверять при покупке квартиры на вторичном рынке

Также нужно внимательно осмотреть подъезд, придомовую территорию, вид из окна. Можно побеседовать с соседями. После покупки квартиры изменить что-либо будет невозможно, поэтому все нюансы нужно учесть до сделки.

Правоустанавливающая документация

Распоряжаться объектом недвижимости может только лицо, владеющее квартирой на праве собственности. В соответствие с требованиями ГК РФ и Федерального закона № 218-ФЗ, в перечень правоустанавливающих бланков могут входить:

  1. свидетельство о праве, если квартира приобреталась или приватизировалась до июля 2016 года;
  2. выписка ЕГРН. Если право собственности возникло после июля 2016 года;
  3. свидетельство о праве на наследство;
  4. договор купли-продажи, заключенный до 1996 года, с отметкой регистрирующего органа, БТИ или иного ведомства.

Если продавец не может представить один из указанных документов, сделка не пройдет регистрацию в Росреестре. Кроме того, нельзя распоряжаться квартирой, которая не приватизирована, т.е. принадлежит гражданам по договору соцнайма. В этом случае продавец должен обратиться в муниципальные ведомства и пройти процедуру приватизации.

С марта 2017 года запрещены сделки с недвижимостью, не поставленной на кадастровый учет. Это существенно упрощает проверку документов, так как получить выписку ЕГРН с кадастровыми сведениями может не только продавец, но и покупатель. Однако только собственнику будет выдана расширенная выписка из реестра, в которой будут содержаться сведения обо всех предыдущих сделках по квартире. Выписку ЕГРН желательно получить непосредственно перед подписанием договора и регистрацией сделки.

Из содержания правоустанавливающих документов можно получить следующие сведения:

  • кадастровый номер, адрес и характеристики квартиры;
  • перечень лиц, владеющих объектом на праве собственности (при долевой или совместной собственности для продажи потребуется участие или согласие других совладельцев);
  • перечень зарегистрированных обременений (например, если в выписке ЕГРН отмечен залог по ипотеке,  продать квартиру нельзя без согласия банка);
  • кадастровые сведения и планы, по которым можно проверить отсутствие несогласованных перепланировок или переустройств;
  • информацию о сделках с квартирой после ее постановки на кадастровый учет, датах заключения предыдущих договоров.

Например, если по сведениям расширенной выписки ЕГРН квартира неоднократно перепродавалась в последние годы, лучше воздержаться от сделки. Такие факты могут свидетельствовать о попытке скрыть незаконное совершение одной из сделок по цепочке. В ряде случаев, предъявить претензии в суд смогут собственники, утратившие права на квартиру по таким неправомерным сделкам.

Желательно изучить и документы по предыдущей сделке, в результате которой продавец стал собственником. В частности, нужно обратить внимание на расписку или иной документ о полном расчете за квартиру, отсутствие взаимных претензий по качеству объекта. Если жилье было приобретено по ДДУ, следует обратить внимание на акт приемки квартиры от застройщика.

В выписке могут содержаться и иные основания для приобретения права собственности – договор ренты, дарения или мены, судебный акт. В этом случае нужно проверить:

  1. в чем заключалась причина обращения в суд, суть спора;
  2. были ли выполнены все условия для приобретения квартиры по договору ренты;
  3. не предъявлялись ли претензии по сделке мены.

По перечисленным основаниям, самостоятельно убедиться в законности предстоящей сделки крайне сложно. Желательно обратиться за помощью к юристу, адвокату или профессиональному риэлтору, имеющему опыт урегулирования таких спорных вопросов.

Наличие у квартиры обременений не всегда влечет риски или проблемы для покупателя. Например, если квартира была передана в аренду, обременение сохраняется на весь срок такого договора. Однако единственной проблемой для нового собственника может стать принудительное освобождение жилплощади от арендаторов, тогда как на возникновение права собственности аренда никак не повлияет.

Полностью запрещено распоряжение недвижимостью, если правоустанавливающие документы содержат следующие виды обременений:

  • залог, в том числе по ипотечному договору;
  • судебный арест на период рассмотрения гражданских, арбитражных или иных дел;
  • арест по банкротному делу;
  • арест по исполнительному производству.

Учтите, что сведения о наложении ареста на недвижимое имущество могут несвоевременно отражаться в реестре ЕГРН. Например, если суд направит определение в Росреестр с задержкой, собственник может попытаться продать квартиру. В этом случае выявить наличие обременения без юриста будет крайне сложно.

Залог по ипотеке будет снят только после полного погашения кредита, а согласие банка на продажу заложенной квартиры получить невозможно. Если продавец погасит всю сумму по ипотеке, он должен взять в банке подтверждающую справку, после чего залог будет снят.

Дополнительным направлением проверки может являться поиск по картотеке судебных дел. Общая информация о рассматриваемых исках и вынесенных решениях доступна на официальных сайтах судебных органов (можно воспользоваться порталом ГАС «Правосудие»). Если поиск выдал совпадения по фамилии собственника, по карточке дела можно установить суть спора. Если предметом разбирательства является спор о правах на недвижимость, либо об ее аресте, следует воздержаться от совершения сделки.

Предлагаем ознакомиться  Пересадка в абу даби нужна ли виза

К скрытым обременениям могут относиться:

  • наличие прописанных жильцов, не обладающих долей собственности, однако сохраняющих право постоянного пользования (например, в такую категорию лиц входят бывшие наниматели, отказавшиеся от участия в приватизации);
  • граждане, временно выписанные с жилплощади (они могут предъявить свои права на проживание, либо оспорить сделку);
  • наличие предъявленных исков о вселении в квартиру (после вынесения судебного решения такие лица приобретут право пользования даже без согласия нового владельца).

Для проверки таких фактов нужно обратить внимание на поквартирные карточки и справки о составе семьи, лицевые счета на оплату коммунальных услуг, договор приватизации.

С января 2018 года единственным законным документом на квартиру является выписка ЕГРН. Она содержит сведения, ранее вносимые в технические паспорта БТИ и кадастровые паспорта Росреестра. Поэтому предоставление технического или кадастрового паспорта для заключения договора и регистрации в Росреестре не требуется.

Однако при сравнении характеристик квартиры и планов по выписке ЕГРН, желательно попросить продавца представить ранее выданные паспорта. По этим документам можно уточнить, не проводилась ли перепланировка с изменением характеристик квартиры. На стадии регистрации в Росреестре эти факты могут оставаться без внимания должностных лиц, а все последующие претензии будут предъявлены уже к новому собственнику.

О фактах незаконной перепланировки или переустройства может свидетельствовать:

  1. наличие красных линий на паспортах и планах БТИ;
  2. несоответствие характеристик по площади квартиры и ее отдельных помещений;
  3. несовпадение по месту расположения стен и перегородок, дверных проемов, сантехнического оборудования.

Учтите, что при нарушении продавцом  правил безопасности строительных работ у нового собственника возникнут серьезные проблемы. Если размер штрафа не слишком велик (до 1500 руб.), то требование о восстановлении исходных параметров квартиры может обойтись в приличную сумму. Выявив несогласованную перепланировку, нужно потребовать от продавца пройти эту процедуру, либо воздержаться от сделки.

Обсуждение цены

Чтобы понять адекватную ли цену назначает продавец, нужно знать, когда лучше покупать квартиру:

  • самые выгодные предложения и активизация рынка недвижимости происходит весной и осенью;
  • снижение цен на квартиры можно ожидать зимой;
  • летом на вторичном рынке наблюдается «мертвый сезон».

Какие документы проверять при покупке квартиры на вторичном рынке

Кроме того, первоначальная цена всегда на 20-30% выше той, которую продавец желает получить. За счет этой наценки владелец имеет возможность торговаться, постепенно снижая цену.

Сбить цену помогут некоторые особенности квартиры:

  • угловое расположение;
  • отсутствие балкона или лоджии;
  • обременения в виде ипотеки и несовершеннолетних детей;
  • необходимость замены чего-либо и т.д.

Проверка юридической чистоты квартиры на основе документов

Специалисты по недвижимости рекомендуют начинать покупку квартиры с проверки документов. Что нужно знать покупателю:

  • действительно ли квартира принадлежит продавцу (сверить паспортные данные с правоустанавливающим документом на жилье);
  • проверить наличие технической документации (техпаспорт, кадастровый паспорт), срок действия и ее соответствие текущей планировке (незаконное переустройство станет причиной отказа регистрации сделки);
  • если недвижимость находится в долевой собственности, потребовать предоставить отказ других собственников от преимущественного права покупки;
  • проверить количество человек прописанных в квартире, особое внимание уделяя несовершеннолетним и недееспособным гражданам;
  • если купля-продажа будет оформлять по доверенности от владельца, проверить ее подлинность и действительность.

Согласия на совершение сделки

В ряде случаев, указанных в законе, заключение договора и регистрация в Росреестре будет невозможна без письменного согласия или разрешения от иных лиц:

  • если квартира была приобретена в период брака, нужно оформить через нотариуса письменное согласие на продажу (это правило применяется, если права на объект были зарегистрированы только на одного из партнеров по браку);
  • если оба супруга являются совместными собственниками, они должны выступать на стороне продавца, а письменное согласие не оформляется;
  • при режиме долевой собственности на квартиру и покупке доли, нужно проверить наличие письменных уведомлений в адрес каждого дольщика, а также их отказа от преимущественного права выкупа (сделки по продаже долей обязательно проходят через органы нотариата);
  • если собственником на квартиру или ее долю является несовершеннолетний ребенок, должно быть представлено письменное согласие органа опеки.

Проверять соблюдение указанных требований должны регистраторы Росреестра. Однако и покупатель может заранее установить все возможные риски при покупке долевой или совместной собственности, при наличии в составе продавцов ребенка.

При проверке нотариального согласия нужно убедиться, что оно выдано именно на ту квартиру, которая приобретается по договору. Также следует обратить внимание на срок действия согласия – как только он истечет, документ утратит юридическую силу. Согласие на продажу может потребоваться даже в случае, если супруги развелись.

Орган опеки выдаст разрешение на сделку только в случае, если ребенку фактически приобретено равнозначное жилье, либо родители дадут обязательство купить новую квартиру в срок до 6 месяцев. Если родители нарушат свои обязательства, орган опеки может выйти в суд с иском об оспаривании сделки.

Задаток

Одним из самых распространенных видов сделок в стране является покупка квартиры на вторичном рынке.

Пошаговая инструкция включает в себя и правила оформления задатка на понравившееся жилье:

  • аванс оформляется соглашением о задатке, в котором прописываются данные получателя платежа и плательщика (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации и т.д.);
  • сумма задатка составляет от 1 до 10 % от общей стоимости недвижимости;
  • в договоре обязательно указывается срок, в течение которого продавец подготовит все документы для сделки.

Риэлторы рекомендуют оформлять задаток сразу тремя документами:

  • предварительный договор купли-продажи;
  • соглашение о задатке;
  • расписка о получении денег.

Подготовка документов для регистрации

Оформление покупки квартиры на вторичном рынке начинается с подготовки всех необходимых документов для сделки.

Документы при покупке квартиры-вторички:

  • паспорта покупателя и продавца;
  • правоустанавливающие бумаги на недвижимость;
  • справка о составе семьи (подтверждает отсутствие или наличие в квартире прописанных граждан);
  • выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности);
  • справка из БТИ о текущей стоимости квартиры;
  • выписка из ЕИРЦ (необходимо для подтверждения отсутствия долга по коммунальным платежам по конкретному адресу);
  • согласие супруга на продажу квартиры (если продавец состоит в законном браке);
  • техпаспорт;
  • квитанция на оплату государственной пошлины.

Для обращения с договором в Росреестр, не требуется подтверждать выписку всех жильцов, либо состав прописанных лиц. Однако для покупателя такая информация будет крайне важна, так как свидетельствует о наличии прав на жилое помещение. В миграционном отделе МВД или через паспортный стол можно получить стандартную справку по форме 9, либо аналогичный документ с архивными сведениями. Желательно изучить оба варианта, особенно если состав прописанных лиц неоднократно менялся.

Дополнительным подтверждением может быть выписка из домовой книги, которые велись паспортными столами местных администраций. Информация по таким выпискам должна соответствовать справкам № 9.

Если при заключении договора ставилось условие о выписке продавца и членов его семьи, нужно получить свежую справку непосредственно перед регистрацией в Росреестре. Штамп о выписке, проставленный в паспорте, не является надлежащим подтверждением снятия с учета.

Форма № 12

Здания

Помимо стандартной справки о составе прописанных лиц, органы МВД могут выдавать форму 12. В этом документе будут отражены данные по следующим категориям лиц:

  1. отбывающих тюремное заключение;
  2. помещенных на принудительное лечение в стационарные медучреждения;
  3. признанных безвестно отсутствующими;
  4. о детях, помещенных на воспитание под надзор государства.

Если в указанной справке отсутствует информация о каких-либо лицах, риск возникновения претензий минимален. Однако при наличии в форме 12 даже одного субъекта, новый собственник может столкнуться с требованием о вселении или с оспариванием сделки.

Наличие долгов за услуги ЖКХ не является препятствием для регистрации сделки. Более того, требование о взыскании будет предъявляться прежнему собственнику. Однако при наличии задолженности можно столкнуться с отключением электроэнергии, ограничением поставки газа или иных коммунальных услуг. Чтобы избежать таких проблем, потребуйте:

  • выписку из лицевого счета управляющей компании;
  • справки об отсутствии задолженности;
  • оригинал квитанции об оплате услуг ЖКХ за текущий месяц (на дату передачи квартиры).

Если не были оплачены взносы за капремонт, их смогут взыскать и с нового собственника. Поэтому от продавца нужно потребовать оригиналы квитанций по таким платежам, справки об отсутствии долга. Возможен вариант с включением суммы задолженности в договор купли-продажи, т.е. покупатель возьмет на себя все обязательства за счет уменьшения стоимости квартиры.

Предлагаем ознакомиться  Служба судебных приставов узнать задолженность по алиментам

ЕЖД (Единый жилищный документ)

Для жителей столицы предусмотрена выдача Единого жилищного документа, который заменяет собой ряд официальных справок и форм. Этот документ можно получить через учреждения МФЦ или ЕГРЦ, а содержать он будет следующие данные:

  1. информацию из лицевого счета, домовой книги, миграционного отдела МВД;
  2. о составе зарегистрированных лиц, о составе семьи;
  3. сведения о наличии задолженности по коммунальным услугам;
  4. данные об обмене паспорта собственника квартиры с указанием причин;
  5. иная официальная информация, предоставленная государственными и муниципальными ведомствами.

Если сведения включены в ЕЖД, подтверждать их другой документацией не требуется. Однако данный бланк не содержит сведений из ЕГРН, поэтому всегда нужно настаивать на предоставлении свежей выписки из Росреестра.

Заселение покупателя и оформление

Редко кому посчастливилось приобретать пустую квартиру, в которой на момент сделки нет чужих вещей. Чаще всего покупатель и продавец заранее оговаривают и прописывают в договоре срок, в течение которого бывший собственник обязуется съехать и вывести все свое имущество. Обычно он не превышает 1-3 недель.

Что касается законного оформления на приобретенных квадратных метрах, то прописаться в них можно не ранее, чем через 7 дней. Именно столько времени нужно регистраторам Росреестра для оформления перехода права собственности на недвижимость и изготовления нового правоустанавливающего документа. Прописка в приобретенной квартире проводится при предоставлении свидетельства о праве собственности.

Договор

Если при проверке перечисленных выше документов не возникло проблем или претензий, сторонам нужно согласовать все условия сделки и оформить письменный договор. Риск обмана или мошенничества на этой стадии также присутствует, поэтому проект договора нужно тщательно изучить до подписания. Вот какие моменты заслуживают особого внимания:

  • личные и паспортные данные сторон и представителей должны совпадать с ранее проверенными документами;
  • правом подписи на договоре обладают только продавец и покупатель, а также представитель, которому такие полномочия переданы по доверенности;
  • подтверждать отсутствие претензий к качеству квартиры и ее техническому состоянию нужно в момент фактической передачи, т.е. после совместного осмотра нужно подписать передаточный акт;
  • необходимо проверить безопасность выбранного варианта расчетов по сделке (желательно избегать передачи наличных средств без присутствия юриста, нотариуса или риэлтора);
  • продавец должен гарантировать, что жилое помещение не находится под обременением и не заложено банку, не содержит судебных или исполнительных запретов;
  • в договоре может содержаться срок, в течение которого продавец обязан освободить квартиру (пока этот срок не истечет, выселить семью прежнего собственника будет невозможно);
  • порядок распределения расходов по регистрации сделки (хотя размер пошлины составляет всего 2000 руб., может потребоваться оплата существенной суммы нотариусу за удостоверение сделки с долевой собственностью).

Это лишь незначительный перечень требований и условий к проверке договора. Желательно поручить оформление договора и сопровождение сделки юристу или риэлтору, чтобы избежать риска оспаривания или признания сделки недействительной.

Если стороны решили не использовать безопасные переводы, передачу средств через банковские ячейки или нотариуса, им нужно оформить расписку о расчете наличными деньгами. При составлении расписки нужно обязательно пересчитать все деньги в присутствии обеих сторон. Во избежание проблем, можно привлечь к передаче денег лиц, которым вы доверяете (если это не вызовет возражений второй стороны). Оригинал расписки обязательно передается покупателю, а продавец может оформить свой экземпляр при необходимости.

При соблюдении указанных выше правил проверки документов, риск обмана и мошенничества будет минимален. Однако полностью исключить вероятность недобросовестности продавца нельзя. Поэтому не экономьте на оплате услуг юристов или риэлторов, которые ранее зарекомендовали себя как профессиональные и честные специалисты.

Налог с продажи и вычет у покупателя

Несмотря на то, что цены на недвижимость в России довольно высоки, существует законный способ вернуть часть потраченных денег. Можно получить налоговый вычет при покупке квартиры в размере 13% от стоимости жилплощади. С чего начать процесс? С написания заявления в налоговую инспекцию по месту нахождения жилой недвижимости.

Продавец же обязан уплатить 13 % налога со сделки, так как купля-продажа является получением прибыли. Однако существуют обстоятельства, которые позволяют существенно снизить или вовсе не платить налог:

  • владение недвижимостью до продажи более 3 лет;
  • реализация жилплощади по ее первоначальной стоимости (отсутствие прибыли у продавца).

Более подробно о том, какой налог с продажи квартиры нужно уплатить можно узнать в нашем прошлом посте.

Риски покупателя и продавца

Приобретение квартиры является рискованной сделкой для обеих сторон. И никто не желает попасться в лапы мошенников и стать участником аферы. Рассмотрим основные «подводные камни» и правила покупки квартиры на вторичном рынке, встречающиеся при проведении купли-продажи:

  1. Продажа квартиры по доверенности. Если нет возможности лично встретиться с собственником, требуйте проверки достоверности и актуальности доверенности через представителей правоохранительных органов.
  2. Сомнительность предыдущих сделок с недвижимостью. Нужно насторожиться, если в анамнезе квартиры были продажи с участием юридических лиц, государственных предприятий.
  3. Квартира, недавно полученная по наследству. Такая недвижимость долгое время находится под вопросом, так как даже спустя отведенные по закону 6 месяцев могут объявиться иные наследники и признать сделку купли-продажи недействительной.
  4. Жилье, приобретенное с участием средств материнского капитала. По правилам такая недвижимость оформляется в равных долях на каждого члена семьи, включая несовершеннолетних детей. Чтобы продать ее собственник должен предоставить детям равноценное жилье в тех же долях. Если кто-то выявит нарушение, сделка будет отменена.
  5. Ошибки при проведении приватизации. Если жилье было приватизировано неверно или не были учтены интересы всех прописанных граждан, несовершеннолетних детей, продажа такой квартиры будет впоследствии опротестована.
  6. Продажа недвижимости, имеющей обременения. Часто мошенники продают квартиры, в которых якобы никто не прописан. Затем появляются лица, имеющие права на недвижимость (военнослужащие, проходящие срочную службу, осужденные, отбывающие наказание и т.д.).
  7. Приобретение жилья у пожилых людей. После оформления сделки могут появиться родственники с доказательствами и медицинскими документами, подтверждающими недееспособность бабушки или дедушки.

Любая из вышеописанных ситуаций требует длительных судебных разбирательств и может существенно попортить нервы каждой из сторон сделки. Поэтому прежде чем вступать в гражданско-правовые отношения, нужно обратить внимание на обстоятельства, вызывающие подозрения:

  • заниженная цена ликвидной недвижимости;
  • невозможность или нежелание продавца предоставить все документы по квартире;
  • слишком пожилой возраст собственника или его болезненное состояние;
  • необходимость сотрудничать с представителем без личного контакта с продавцом.

Страхование при покупке жилья на вторичном рынке

Чтобы обезопасить себя от возможных нюансов, можно застраховать покупку квартиры. Этот вид страхования носит название титульного и является обязательным при оформлении ипотеки. Перед сделкой купли-продажи страхуются риски, связанные с потерей права собственности по тем или иным причинам. При наступлении страхового случая (признание перехода права собственности не действительным) страховщик возместит покупателю все расходы, связанные со сделкой.

Заключение

Еще недавно вторичный рынок жилой недвижимости был серьезно криминализован и опасен для непрофессионалов. Но активные законодательные меры, внимание правоохранительных органов и наличие солидных риэлтерских агентств существенно упростило процесс и сделало его прозрачным. Теперь сделка купли-продажи страхуется, а регистрация права собственности проводится в считанные дни.

Разговор

Покупка жилья на вторичном рынке, несмотря на множество подводных камней, может стать вполне выгодной сделкой. Все риски, возникающие при покупке «вторички», в большинстве случаев, можно минимизировать путем доскональной проверки документов и истории квартиры. Если у покупателя все же остаются сомнения, то он может воспользоваться услугой страхования титула.

Вопрос

Последствия совершения сделки дарения вместо купли-продажи

Законна ли схема, когда продавец предлагает продать мне квартиру по дарственной, а деньги предлагает передать по расписке? Чем грозит такая сделка?

Ответ

В описанном случае Вам предлагают заключить договор дарения, с целью прикрыть сделку купли-продажи. Согласно

п. 2 ст. 170

ГК РФ, такая сделка считается притворной, а следовательно — ничтожной, что позволяет любому заинтересованному лицу требовать признания ее недействительности.

Помимо того, что в случае оспаривания довольно проблематично будет вернуть уже уплаченные деньги, Вам также однозначно придется уплатить подоходный налог — 13% от стоимости квартиры, который при оформлении купли-продажи пришлось бы уплачивать продавцу.

Оцените статью
БС Юрист
Adblock detector