В какую опеку обращаться при продаже квартиры

О чем говорит закон

Основная идея действующего законодательства состоит в полной защите интересов ребенка. Дети по возрасту еще не полностью осознают свои права, не могут вовремя обнаружить, что кто-то их нарушает или игнорирует. Одну из самых больших опасностей для несовершеннолетнего представляет продажа собственности без учета его интересов.

При продаже необходимо предоставить несовершеннолетнему взамен жилплощадь, равную или превышающую по размеру (квадратуре, величине доли) предыдущую. Обязанность озаботиться приобретением равноценного жилья вменяется законным представителям ребенка – его родителям или опекунам (попечителям). За правильным исполнением этой обязанности следят органы попечительства.

https://www.youtube.com/watch?v=K4wEI5zhHB0

Разрешение органов опеки и попечительства является доказательством того, что родитель (опекун) надлежащим образом исполнил свою обязанность и учел интересы ребенка при проведении сделки.

Если же взрослый решит проигнорировать закон, продать жилье без разрешения, могут наступить следующие последствия:

  1. Сделка не пройдет государственную регистрацию у сотрудников Росреестра, если регистратор установит, что пакет документов не содержит необходимых разрешений.
  2. Если сделка пройдет регистрацию, то государство или ребенок, достигнув совершеннолетия, смогут обратиться к компетентному судье и аннулировать договор купли-продажи.

Независимо от оснований, покупатель и продавец недвижимости несет массу негативных последствий, которые неизбежно приведут к убыткам и судебным тяжбам.

Когда получение разрешения является обязательным?

Некоторые граждане толком не знают, в каких случаях нужно разрешение органов опеки при продаже квартиры.

Так, такая необходимость возникает в следующих ситуациях:

  • если ребенок является полноправным собственником продаваемого жилья;
  • если несовершеннолетний имеет долю собственности в квартире, при этом неважно, прописан он в этой жилплощади или нет;
  • если ребенок зарегистрирован в квартире, не имеет права собственности, но при этом он находится под опекой либо является сиротой.

В какую опеку обращаться при продаже квартиры

Участие попечительского совета при продаже квартиры требуется только в том случае, если собственником квартиры является несовершеннолетнее лицо (согласно п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ) либо если у ребенка есть доля в квартире.

Если же ребенок не является собственником, но зарегистрирован в квартире, то разрешение от органов опеки не требуется, поскольку у несовершеннолетнего нет права собственности на жилплощадь.

Разрешение на продажу квартиры с несовершеннолетним

Приобретение новой квартиры в момент продажи старой не обязательно, если:

  1. Семья переезжает, и квартира будет приобретаться в другом городе. В этом случае органы опеки могут разрешить отчуждение квартиры, если деньги от продажи квартиры будут перечислены на счет несовершеннолетнего. В период, не превышающий трех месяцев, родители обязаны купить квартиру в новом городе и наделить ребенка соответствующей долей собственности. В противном случае сделка будет аннулирована.
  2. Квартира покупается в строящемся доме. В этом случае получить разрешение органов опеки сложнее, чем в первом. Высокая степень готовности новостройки – основное требование. Прежде чем подписывать договор купли-продажи, нужно заключить договор долевого участия с застройщиком. А на время строительства дома ребенок должен быть где-то зарегистрирован.

Бывают случаи, когда опекунский совет не дает своего согласия не осуществление сделки купли-продажи квартиры, которая принадлежит ребенку. Но если родителей не устраивает аргументация совета по поводу отказа, они уверены в том, что отказ был немотивированным, тогда они могут обжаловать решение комиссии.

Для этого родители должны подать исковое заявление в районный суд по месту нахождения квартиры, где зарегистрирован ребенок, с целью рассмотреть дело о выдаче разрешения.

В ходе судебного заседания судья должен установить, насколько действия чиновников были правомочными. Если окажется, что отказ действительно был неправомерным, тогда судья обяжет орган опеки выдать разрешение на продажу квартиры.

К исковому заявлению обязательно нужно приложить копию отказа от органов опеки, дабы подтвердить тот факт, что родители действительно обращались к чиновникам, но те им отказали.

Судебные разбирательства могут затянуться на длительное время, к тому же принесут много проблем как заявителю, так и покупателю квартиры. Поэтому специалисты все же советуют родителям соглашаться с органом опеки и подыскать другое жилье для покупки, которое удовлетворит требования чиновников, а те все же выдадут разрешение.

По российским законам при продаже квартиры, собственником которой является несовершеннолетнее лицо, продавцу нужно получить разрешение на проведение сделки от органов опеки.

В какую опеку обращаться при продаже квартиры

Если ребенок просто зарегистрирован в квартире, но не имеет на нее никаких прав (не является долевым участником или собственником), тогда разрешение опекунского совета не требуется.

Разрешение опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним составляется на отдельном бланке территориального органа и подписывается уполномоченным должностным лицом. Разрешение обязательно имеет порядковый номер и дату, которая определяет момент начала действия разрешения.

Текст согласия содержит:

  • наименование органа;
  • ФИО несовершеннолетнего, ФИО законного представителя (опекуна);
  • факт дачи разрешения;
  • условия продажи;
  • действия, которые заявителю надлежит предпринять после продажи;
  • служебная информация для соответствующих департаментов.
Предлагаем ознакомиться  Кража больше 100000 рублей: статья, наказание за кражу более 100 тысяч руб.

Пример разрешения можно посмотреть ниже.

Отказ органа опеки в согласовании продажи квартиры несовершеннолетнего не является окончательным. Любое решение можно обжаловать по правилам административного судопроизводства. Закон гласит, что произвольный (немотивированный) отказ опеки от выдачи разрешения является недопустимым.

Если родители уверены, что переезд никак не ущемит права ребенка, то обязательно нужно обратиться с административным исковым заявлением к районному суду по своему месту жительства. Далее судья будет устанавливать, насколько правомерно чиновники отказали при рассмотрении дела.

К заявлению следует приложить копию отказа, а также все документы, которые были переданы сотрудникам опеки для выдачи согласия. По времени судебное разбирательство может занять от полугода.

Длительные судебные разбирательства пугают основную массу заявителей по подобным делам. Ведь тогда страдает не только заявитель, но и покупатель его недвижимости. Иногда проще согласиться с опекой и подыскать другой объект покупки.

Главной задачей Органов опеки и попечительства (ООП) является защита интересов несовершеннолетних детей, поэтому обойти данную инстанцию при сделке с квартирой, где ребенок в числе собственников, не получится.

Условия получения разрешения:

  • сохранение или улучшение условий проживания ребенка (ст. 31 ЖК РФ);
  • соблюдение имущественных интересов несовершеннолетнего (292 ст. ГК РФ) — при несоблюдении этого пункта сделка будет запрещена или оспорена уже после ее проведения.

При принятии решения о выдаче разрешения работники ООП руководствуются действующим законодательством РФ:

  • ст. 20 ГК РФ;
  • п. 4 ст. 292 ГК РФ;
  • ст. 31 Жилищного Кодекса;

а также Федеральными Законами:

  • № 51 (ГК);
  • № 188 (ЖК);
  • № 223 (СК);
  • № 1541-1 (закон оп приватизации жилищного фонда);
  • № 48 (закон об опеке и попечительстве).

Получать разрешение надо как при сделках с недвижимостью, где несовершеннолетний — владелец доли жилья, так и при действиях с имуществом, целиком принадлежащем ребенку.

разрешение

Согласно ГК, возраст ребенка влияет на его дееспособность:

  • до 6 лет он считается недееспособным;
  • с 6 до 14 лет он признается частично дееспособным;
  • с 14 до 18 — ограниченно дееспособным;
  • после достижения 18 лет — полностью дееспособным.

Кроме того, ребенок старше 16 лет признается полностью дееспособным, если:

  1. Вступил в брак. Фиктивное вступление в брак — единственное исключение, позволяющее ограничить дееспособность. При разводе ограничение не вступает в законную силу.
  2. Занимается частным предпринимательством или работает по трудовому договору, то есть в результате эмансипации.

Если несовершеннолетний признан полностью дееспособным, то сделка проводится на общих основаниях и необходимость в получении разрешения в органах опеки отпадает. В остальных случаях родители посещают государственную инстанцию, предоставляют необходимые документы и получают официальное разрешение на сделку.

Для получения разрешения на сделку родители должны лично посетить опеку и предоставить требующиеся документы. На их основании инспектором будет вынесено положительное или отрицательное решение и выдано соответствующее постановление.

Чтобы не возникло проблем с получением разрешения, родители (опекуны) ребенка предоставляют в органы опеки пакет документов:

  1. Заявление. В нем должны быть подписи обоих представителей несовершеннолетнего.
  2. Паспорта родителей.
  3. Свидетельство о заключении брака и/или расторжении (при наличии).
  4. Свидетельство о рождении ребенка (детей), если они не достигли 14 лет.
  5. Паспорта детей (ребенка), если они старше 14 лет.
  6. Лично подписанное несовершеннолетним согласие на проведение сделки.
  7. Документ, являющийся основанием для возникновения права собственности (договор дарения, купли-продажи, вступления в наследство).
  8. Экспликация (кадастровый паспорт).
  9. Справка о количестве прописанных в помещении.
  10. Выписка из Росреестра (до 2017 года требовалось Свидетельство о собственности).
  11. Выписка из домовой книги.
  12. Справка о стоимости недвижимости.
  13. Справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Если органы опеки потребуют предоставить в собственность несовершеннолетнего иное жилое помещение (его часть), то потребуется предоставить документы, отражающие технические характеристики, стоимость и иные данные об объекте.

Заявление

Для написания заявления о выдаче разрешения на проведение сделки купли-продажи с участием несовершеннолетнего собственника ООП посещают оба представителя ребенка. В заявлении указываются такие пункты:

  • полная информация о ребенке (детях) и представителях (родителях);
  • данные о недвижимости (площадь, технические характеристики);
  • информация о возникновении права собственности (договор купли-продажи, обмена, дарения);
  • обязательство выделить несовершеннолетнему равноценное по площади и техническим характеристикам жилое помещение (долю в нем) в собственность;
  • причины продажи недвижимости;
  • подписи родителей.

Приказ, выдаваемый после рассмотрения инспекторами ООП поданных документов, может иметь различные формулировки:

  1. Разрешение на проведение процедуры отчуждения и продажи недвижимости с одновременным приобретением жилья. В этом случае сделка проводиться только после того, как ребенок станет собственником в купленном жилом помещении, что требуется подтвердить документально.
  2. Разрешение на продажу недвижимости с последующим приобретением жилья (доли в жилом помещении) на имя ребенка. В этом случае деньги, полученные за принадлежащую ребенку часть жилья, будут переведены на специально открытый банковский счет, оформленный на несовершеннолетнего ребенка. Эти деньги будет невозможно снять без согласия Органов опеки и попечительства, а также нельзя потратить на что-либо, кроме приобретения жилья для ребенка.

часы

С момента подачи документов и написания заявления ответ из ООП придет заявителям в течение 14 дней. Но, срок может быть увеличен, если:

  • требуется отправка запроса в другой регион — такая ситуация может возникнуть, если ребенку выделяется доля в жилом помещении, расположенном в другой области;
  • неверно или не полностью указана информация о недвижимости, ее владельцах.

Если несовершеннолетний после реализации недвижимости становится собственником жилья или доли в нем в другом регионе, то срок рассмотрения заявления дополнительно увеличивается до месяца. Это объясняется необходимостью отправки запроса в ООП региона, где ребенок приобретает право собственности на жилье, и проведением осмотра предоставляемого помещения инспекторами.

Предлагаем ознакомиться  Какие отчеты по зарплате сдаются

Особенности получения согласия при переезде в другой город

Закон не содержит ограничений на переезд семьи из одного города в другой. Можно продать квартиру в одном городе, затем купить в другом, предоставив опеке по предыдущему месту жительства аналогичный комплект документов, что и при переезде в переделах одного населенного пункта.

Если населенные пункты значительно удалены друг от друга, то совершить сделки продажи старой и покупки новой квартиры одновременно не получится. Тогда родители открывают ребенку временный банковский счет, на который переводят вырученные от продажи квартиры средства. Реквизиты счета, выписку о перечислении денег нужно будет представить сотрудникам опеки.

Чтобы не гадать по поводу того, как получить разрешение на продажу квартиры в органах опеки и попечительства, нужно придерживаться такого порядка получения согласия:

  1. Отправиться в паспортный стол за справкой о зарегистрированных в продаваемой квартире лицах. При себе собственник должен иметь такие документы: гражданский паспорт, свидетельство о рождении ребенка, правоустанавливающие документы на квартиру.
  2. Обратиться в орган опеки и попечительства, уведомив о продаже жилплощади. В управление по опеке следует обратиться обоим родителям или лицу, заменяющем их, вместе с ребенком – если несовершеннолетнему больше 14 лет. Прежде чем обращаться в орган опеки, заявителю нужно подготовить определенные документы, перечень которых обозначен ниже. На месте ему будет предложено написать заявление о покупке новой квартиры и продаже старой. Подпись на заявлении должны поставить оба родителя или опекун, а также ребенок, если ему уже исполнилось 14 лет.
  3. Дождаться решения. Заявление рассматривается в течение 14 дней после подачи всех необходимых документов. Специалисты проверяют, не будут ли ущемлены права малолетнего при продаже жилья. Если проверка будет проведена успешно, тогда опекунский орган выдаст письменное разрешение на совершение процедуры продажи жилья.
  4. После получения разрешения родители могут смело совершать сделку купли-продажи недвижимости. При этом важно, чтобы процедура продажи квартиры и покупки нового жилья проходила одновременно.
  5. Обратиться в Росреестр для регистрации сделки, а затем зарегистрировать ребенка на новом месте жительства. После этого родители должны будут еще раз обратиться в опекунский совет и уведомить специалистов о том, что ребенок уже получил равноценное жилье и был зарегистрирован в нем.

В том случае, если явка одного из родителей является невозможной (например, человек является недееспособным лицом, отбывает наказание в местах лишения свободы, находится за границей и т. п.), тогда необходимо предоставить соответствующие документы (справка из лечебного учреждения, с исправительной колонии и т. д.).

Пора выяснить, какие документы нужно предоставить в опеку для разрешения продажи квартиры, которая принадлежит несовершеннолетнему:

  1. Заявление с просьбой выдать разрешение на осуществление сделки купли-продажи. Подписи на заявлении ставят оба родителя. Если один из них был лишен родительских прав, тогда к заявлению нужно приложить соответствующее решение суда.
  2. Гражданские паспорта родителей/опекуна. Если ребенок проживает с опекуном, тогда нужно приложить постановление об установлении опеки. Если ребенку уже исполнилось 14 лет, тогда он должен поставить свою подпись на заявлении, а также приложить свой гражданский паспорт.
  3. Свидетельство о рождении ребенка.
  4. Свидетельство о заключении брака (если родители разведены – свидетельство о расторжении брака).
  5. Правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру – выписка из ЕГРН либо свидетельство о регистрации прав собственности.
  6. Документ, подтверждающий покупку квартиры, ее получение в качестве дара и т. п., то есть документ, на основании которого жилье стало собственностью другого человека.
  7. Техпаспорт на квартиру – документ можно получить в БТИ или в МФЦ.
  8. Выписка из домовой книги (она же справка о составе семьи), свидетельствующая о количестве зарегистрированных лицах.
  9. Документ с техническими характеристиками жилья (по форме № 7).
  10. Документы на приобретаемую квартиру.

Это базовый пакет документов, который может быть дополнен другими бумагами по запросу органа опеки.

Важные моменты

При рассмотрении вопроса о выдаче разрешения на продажу жилья, где проживает несовершеннолетнее лицо, опекунская служба всегда действует в интересах ребенка.

Поэтому на практике случаются ситуации, когда совет несколько отступает от закона, например:

  • родители могут продать квартиру, где проживает малолетнее лицо и не покупать другую в том случае, если семья переезжает на постоянное место жительства за границу;
  • родители могут продать квартиру, собственником которой является ребенок, и купить другое жилье, но с менее комфортными условиями проживания, но при условии, что ребенку требуется дорогостоящее лечение, если его состояние здоровья не позволяет ему проживать на прежнем месте жительства.

Как получить разрешение: пошаговая инструкция

Закон предусматривает особый порядок получения. Как получить разрешение на продажу квартиры?

Опекуну или родителю следует выполнить ряд действий:

  1. Собрать документы, перечисленные выше, за исключением заявления.
  2. Выяснить, когда можно подойти к инспектору для подачи документов, записаться заранее.
  3. Заполнить заявление в присутствии инспектора, подписать, приложить документы.
  4. Передать сформированный пакет бумаг сотрудникам опеки.
  5. Подождать решения чиновников, по итогам – забрать разрешение либо отказ.
  6. После получения разрешения можно проводить сделку купли-продажи.

К инспектору необходимо прийти обоим родителям лично с ребенком (если он старше 14 лет), иначе заявление не примут. Если явка одного из родителей объективно невозможна (он осужден к заключению, недееспособен, пропал без вести или находится за границей), понадобятся  соответствующие документы.

Предлагаем ознакомиться  Отказ от доли в приватизированной квартире

Получение согласия опекунского совета

  1. Если родители решат зарегистрировать ребенка в квартире бабушки/дедушки, при этом малолетний будет продолжать оставаться собственником продаваемой квартиры, то эта мера является недостаточной и получить разрешение на продажу жилья все же придется.
  2. Если ребенок не является собственником квартиры, а просто зарегистрирован в ней, то прописать его по другому адресу можно.
  3. Продать жилье, где зарегистрирован несовершеннолетний, без проблем получится у тех родителей, которые предоставят малолетнему собственнику в собственность жилплощадь, равноценную предыдущей или лучше нее.
  4. За получением разрешения на продажу жилья нужно обращаться в органы опеки в управление социальной защиты населения по своему району. Такие управления работают при местном муниципалитете.
  5. Если при продаже квартиры родители/опекуны не сообщили в органы опеки о совершаемой сделке, тогда вторые могут обратиться в суд с заявлением о признании сделки недействительной. Также сотрудники органа опеки могут признать права несовершеннолетних нарушенными, а ответственность за это понесут родители или законные представители детей.

Какие установлены сроки

Сколько рассматривается разрешение на продажу квартиры? С момента подачи в орган опеки заявления с необходимыми приложениями, у специалистов есть 14 дней на рассмотрение документа.

В некоторых случаях этот срок увеличивается до 1 месяца. Это может быть связано с тем, что специалисту нужно пообщаться еще раз с родителями, получить от них дополнительные документы, выехать на осмотр недвижимости, которую родители хотят купить и т. д.

Немаловажный вопрос: «Сколько действует разрешение органов опеки на продажу квартиры?». Этот документ не имеет срока, потому что все зависит от времени, потраченного на осуществление сделки купли-продажи.

Главное, чтобы родители купили другую квартиру, а также наделили ребенка правом собственности, если прежняя квартира принадлежала ему.

Срок получения разрешения начинает исчисляться со дня передачи заявления с документами. Правовой анализ ситуации на практике составляет до 14 рабочих дней, однако иногда придется подождать один месяц.

Рассматривая заявление по существу, специалист органа опеки вправе совершать следующие действия:

  • вызывать родителей на собеседование;
  • просить представить дополнительные доказательства;
  • выехать на осмотр недвижимости – продаваемой или покупаемой;
  • совершать иные действия для исполнения обязанностей.

После получения согласования чиновников у продавцов есть один месяц для распоряжения продаваемым жильем для купли-продажи квартиры, затем бумага утратит силу.

Что делать, если опека не дает разрешение на продажу квартиры?

Даже при наличии всех необходимых бумаг заявители могут получить отказ на проведение сделки. Причины отрицательного решения:

  1. Ухудшение условий проживания — например, приобретение в собственность частного дома без коммуникаций взамен благоустроенной квартиры.
  2. Ущемление прав несовершеннолетнего — например, покупка недвижимости меньшей площади, чем продаваемая.
  3. Возможность оспаривания сделки или подозрение в махинациях с недвижимостью вследствие которых несовершеннолетний может лишиться собственности.
  4. Совершение сделки между ближайшими родственниками.
  5. Отказ одного или нескольких собственников на продажу имущества.

Соответственно, если опекой отказано в проведении сделки не из-за ущемления прав ребенка, постановление можно признать незаконным через суд. Административное исковое заявление в судебную инстанцию можно подать как по месту нахождения истца, так и по месту нахождения ответчика (опеки).

Суд, принимая решение, будет исходить из конкретных обстоятельств и законности сделки, соответствия процедуры интересам ребенка. Поэтому если требования истца законны и обоснованы есть все шансы получить положительное судебное решение.

Опека может не разрешить провести сделку по продаже квартиры, если собственником жилья является несовершеннолетнее лицо.

Причины отказа в выдаче разрешения могут быть разными:

  • если представитель органа опеки посчитает, что при продаже квартиры права несовершеннолетнего будут ущемлены. Например, если ребенок лишится жилья, своей комнаты или в новой квартире ему не будет выделена его доля;
  • новое жилье по условиям окажется хуже предыдущего места проживания несовершеннолетнего;
  • ребенок по закону является наследником квартиры, но вступить в права собственности на жилье он еще не успел;
  • ребенок не зарегистрирован на новом месте проживания;
  • квартира, которую родители хотят купить при продаже текущего жилья, находится на стадии строительства;
  • новое жилья признано аварийным, в нем нет удобств (воды, электроэнергии, отопления и т. п.).

Отзывы и типичные проблемы

Практика выдачи разрешений разнится от региона к региону. Где-то согласия выдаются без особых проблем, а где-то чиновники рассматривают заявления несколько месяцев. Все зависит от конкретной индивидуальной ситуации.

Ниже представлены типичные проблемы, при которых гражданам отказывают:

  • приобретается жилье, которого не существует – квартира на стадии котлована;
  • новая квартира по площади меньше старой;
  • после переезда с детьми несовершеннолетний ребенок станет хозяином меньшей доли, чем прежде;
  • квартира приобретается в рассрочку, есть вероятность судебных разбирательств;
  • новое жилье по техническим характеристикам уступает старому;
  • новый район лишен достаточной инфраструктуры.

Общий подход попечительских и опекунских органов одинаковый – если из документов видно, что новая квартира по какому-то признаку хуже старой, гражданин получит отказ.

Чтобы обезопаситься, рекомендуется заранее – еще до выставления квартиры на продажу – прийти к специалисту опеки, получить предварительное заключение. Консультант расскажет, при каких условиях можно будет продать жилье.

Заключение

Получить разрешение органов опеки на продажу квартиры несложно. Достаточно собрать полный пакет документов, прийти к инспектору и подать соответствующее заявление. В случае положительного решения квартиру можно продавать, если же в согласии отказали – придется обжаловать отказ через судебные органы.

Подробнее о том, как продать квартиру с несовершеннолетними детьми вы узнаете далее.

Просим оценить пост и поставить лайк.

Оцените статью
БС Юрист
Adblock detector