Все о методах оценки земельных участков: причины, виды и особенности оценки земли

Кадастровая оценка

Кадастровая оценка проводится в целях упорядочения налогообложения земель как объектов недвижимости, а также для создания базы данных о количестве и качестве наделов земель с различными свойствами, эффективностью использования.

Справка ! В идеале кадастровая оценка участка земли должна быть приближена к рыночной, но точность оценки зависит от правильности методики расчетов.

Кадастровая оценка подлежит пересмотру не реже, чем 1 раз в 5 лет. Рекомендуется государственные оценочные мероприятия проводить в один временной отрезок на территории, относящейся к одному и тому же административному району.

Ознакомьтесь ниже с видео по кадастровой оценке земли:Если на большом участке, подлежащему оценке, есть различные зоны разрешенного пользования, то за основу берут ту, на которой показатели дадут максимальный итог в перерасчете на 1м2 (удельный показатель).Для оценки сельскохозяйственных угодий вне пределов населенных пунктов обычно используют метод капитализации ренты, при работе с территориями населенных зон максимально приемлем сравнительный подход.

Справка ! В каждом конкретном случае важно учитывать все особенности земель – назначение, вид разрешенного пользования, наличие сервитутов, востребованность в качестве объектов аренды и пр.

Оценка земель требует специальной подготовки и опыта работы в данном секторе, поэтому доверяться может только аккредитованным специалистам, способным принять верное решение при выборе методики, или микса нескольких методов с целью получения наиболее точной стоимости участка.

Кадастровая оценка земель— это прикладной экономический анализ спроса и предложения ЗУ для определенного функционального использования и прогнозирование наиболее точной стоимости предложения участков на рынке.

Все виды оценки, в том числе и кадастровая, направлены на установление денежного выражения стоимости объекта (земли). Кадастровая оценка отличается от других тем, что она является основным показателем при налогообложении и проводится массовым методом. В результате проведения кадастровой оценки проводится разбивка территорий на зоны, определение стоимости земель по базовым и зональным показателям, кад.

Порядок проведения такой оценки земельного участка определен российским законодательством и имеет цель определения стоимости земель различного назначения. Далее вы видите текст закона ЗК РФ, 10 главы, 66 статьи.

Статья 66 ЗК РФ. Оценка земли

  1. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
  2. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
  3. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Стоимость проведения

Методик существует множество, и только профессионал сумеет понять, какой именно способ оценки земли приемлем в каждом конкретном случае.

Причины, которые могут подвигнуть оценщика к выбору того или иного метода, можно выделить такие:

  • категория земли, ее назначение;
  • наличие информации, результатов исследований;
  • цель проведения оценочных действий;
  • возможность обобщения опыта оценок расположенных рядом участков аналогичного целевого применения, и пр.

Внимание! Тот или иной оценочный прием в чистом виде используется нечасто, обычно практикуется микс разных способов.

Если земельный участок наделен правом аренды, то с таким наделом арендодатель может совершать различные виды сделок. Выходит, что права у собственника отличаются объемом и полномочиями от прав аренды нанимателя, а значит, стоимость этих прав разная: у владельца больше прав и меньше рисков, чем у арендатора.

Арендодателем может выступать физ. лицо, юр. лицо, государство или муниципалитет. Оценка права аренды чаще всего производится с применением доходного метода, предусматривающего использование специальных формул.

В расчет принимаются такие показатели:

  • арендная плата, фиксирующаяся в контрактах найма;
  • срок;
  • рыночная стоимость земель;
  • наличие сервитутов;
  • дисконтная ставка.

Оценка прав аренды показывает, насколько перспективен в данном месте наем земель с конкретной стоимостью, определенного целевого назначения и наличием обременений или без них.

Такую методику предпочитают применять, когда отсутствуют сведения о стоимостях аналогичных площадей в этом же районе. Метод остатка дает представление об остаточной ценности земель в его нынешнем виде, насколько грунт еще продуктивен.

Справка ! Также определяют, как можно улучшить качества земель, и в какие цифры затрат эти улучшения выльются, а затем рассчитывают чистый доход после реализации земель в уже улучшенном виде.

Все о методах оценки земельных участков: причины, виды и особенности оценки земли

Здесь учитывается прогнозирование дохода на перспективу при условии, что земли будут сдаваться в аренду по принятым на текущий момент арендным ставкам.

Данный способ приемлем для оценки как уже застроенных участков, так и свободных от построек, главное требование – реальные перспективы получения земельной ренты от конкретного участка.

Расчеты проводятся в такой последовательности: рассчитывается предполагаемая рента от сдачи внаем оцениваемых площадей земли, вычисляют коэффициент капитализации ренты, а уже потом рассчитывают реальную цену этого надела.

Предлагаем ознакомиться  Об охраняемой законом тайне в трудовых отношениях

Проведение технологии оценок земель регламентируется Распоряжением Минимущества РФ от 6.03.2002 №568-р, утвердившим методические рекомендации. В этих рекомендациях предлагается применять такие основные методы:

  • сравнения продаж;
  • выделения;
  • распределения и др.

Выбирается методика для расчета оценки земель в зависимости от наличия тех или иных условий.

Такой метод основывается на изучении итогов сделок по наделам с такими же свойствами земли в примерно той же зоне расположения.

Если же сведений маловато, можно изучить рынок предложений, и провести аналогию с оцениваемым куском земли, введя корректировочные коэффициенты.

Оцениваемый участок сравнивают с выбранным аналогичным наделом земли, недавно проданным, и определяют схожие характеристики, а также анализируют различия, в результате аналитических расчетов проводят корректировку суммы в сторону уменьшения или увеличения. Грамотное прогнозирование дает возможности вычислить цену земли с большой долей точности.

Важно ! Это самый простой способ, но при условии, что вокруг земли активно раскупаются, информации достаточно.

Метод выделения

Этот способ иначе называют методом извлечения, и пользуются им, когда земли застроены, и уже продаются объекты недвижимости в комплексе.

Здесь требуется выделить стоимость самого надела земли, для чего высчитывают стоимость построек и иных мер по улучшению, а разница от общей цены объекта и будет составлять искомое.

Можно подойти иначе и сравнить цену нескольких земельных наделов, расположенных в этой же зоне, и сравнить их, определив максимально точно цифру, учтя все различия.Метод выделения здесь сочетается со сравнительным. Точность расчетов при методе выделения весьма приблизительна, так как потребуется верно рассчитать стоимость вложений, а также учесть процент износа во всех его проявлениях – от возраста, морального или иного.

Метод распределения

Этот способ называется по-другому методом соотношения: имеется в виду соотношение стоимостей самого надела земли и построенных на нем зданий.

В результате выходит, что в этом случае стоимости распределяются так: цена земли значительно меньше цены здания.Когда постройки старые, то их реальная стоимость ничтожна, если сравнивать с ценой участка.

Если площадь земель застроена разноплановыми зданиями, сооружениями с большим разбросом по времени возведения, тогда нужно разделить весь участок на площади, на которые выстроены разновременные объекты, и проводить вычисления по каждому отдельно. Результат определяют суммированием полученных цифр, которые и дадут рыночную цену участка.

Внимание ! Чем современнее постройки, тем более дорогие и инновационные средства и технологические приемы использованы в процессе строительства, тем меньше износ.

Эффективен, когда большие, пока что неосвоенные площади земель предполагается разбить на небольшие участки и проводить весь комплекс работ по освоению. Способ отлично работает, когда освоение не потребует значительных финансовых трат.

Чистота подсчетов требует учета всех статей расхода на освоение – от размежевания до устройства дорог, налоговых нагрузок, комиссионных трат на оплату пользования кредитными средствами, и пр.

Все о методах оценки земельных участков: причины, виды и особенности оценки земли

Рассчитав стоимость продажи освоенных недвижимых объектов и вычтя затраты, понесенные в процессе освоения, получают искомую стоимость земельного надела.

Подобная методика применяется, когда площадь населенного пункта требует вклада средств на воспроизводство или замещение всей инфраструктуры, а потом величину затрат соотносят с земельным наделом, в отношении которого проводятся оценочные меры.

Справка ! Затраты на воспроизведение определяют на 1 га земель застроенной городской зоны.

Затраты обычно включают:

  • прокладку сетей водопровода, канализации, тепла, газа, электричества и пр.;
  • устройство автодорог;
  • Все о методах оценки земельных участков: причины, виды и особенности оценки землистроительство сопутствующих зданий – подстанций, тепловых пунктов, распределительных узлов и т.п.

При наличии стремительных инфляционных процессов расчеты на перспективу выполнить сложно, но есть вариант применить укрупненные показатели стоимости.

Такая методика идеальна для работ по оценке территорий больших городов. Суть способа такова: стоимость надела земли города вычисляется как сумма оплаты за землю по условиям, принятым в инвестиционном проекте.

Инвестор вкладывает свои средства, отстраивает район или некий участок, а часть средств отдает собственнику земель – городу, за пользование гектарами. Инвестор выступает арендатором.

Повсеместная практика составления договоров инвестирования – выделение городу как владельцу земли примерно 20-30% площади законченного строительством объекта.По сути, определяют стоимость права долгосрочной аренды земли инвестором, при этом учитываются: размер площади надела, наличие обременений, площади помещений, сроки проведения работ, продолжительность процесса реализации инвестиционного проекта.

Здесь играет роль целевое использование земель, в зависимости от их категории, вида разрешенного пользования и определение потенциального дохода.

Если требуется вложить средства, чтобы извлечение доходов было максимальным, тогда эти финансовые траты нужно вычесть из предполагаемых доходов.По сути, берется во внимание перспективность использования земель в качестве источника прибыли.

Естественно, что такие факторы, как географическое расположение, климатические параметры, а также наличие инфраструктуры будут играть не последнюю роль при данном методе оценки. Использование может быть разным – строительство, сельскохозяйственная деятельность и пр.

Оценка нужна для:

  • страхования объекта;
  • его залога;
  • внесения участка в уставный капитал предприятия;
  • приобретения земли;
  • в иных случаях.

Минимущество Распоряжением от 06.03.2002 № 568-р утвердило Методические рекомендации по определению рыночной цены земли.

Указанный акт нормотворчества используется для установления действительной и обоснованной стоимости исследуемого объекта, но только при условии, что соответствующий земельный участок не исключен из оборота.

Предлагаем ознакомиться  Как оформить залог при покупке квартиры и можно ли продать такую недвижимость?

Важно отметить, что рыночные цены и методы расчета цен на услуги по расчету стоимости земельного участка не регламентируются и не ограничиваются на законотворческом уровне. Вознаграждение за описываемые работы согласовывается собственником земли и специалистом, после чего фиксируется в договоре на оказание оценочных услуг.

Соглашение об оценке обязательно должно содержать описание земельного участка и сроки изготовления отчета, а также иные сведения, предусмотренные статьей 10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Одним из допустимых способов определения рыночной цены земельного участка является сравнение продаж. Характерная особенность названного подхода заключается в возможности его применения при наличии сведений о стоимостном выражении сделок с землей, а также стоимости спроса или предложения.

Следующим способом определения действительной цены застроенного объекта является метод выделения. Он заключается в исследовании стоимости совершенных или предлагаемых сделок с аналогами, а также наличия на участке улучшений, призванных повысить эффективность использования земли.

Для определения стоимостных показателей застроенных участков используется, в т.ч., метод распределения. Данный подход характеризуется включением в механизм расчетов информации о доле земли в едином объекте недвижимости.

Все о методах оценки земельных участков: причины, виды и особенности оценки земли

Если предусматривается возможность получения от пользования участком ренты, то допустимым способом расчетов является метод капитализации.

В случае наличия возможности застройки земли недвижимым имуществом, способным приносить доход, применению подлежит метод остатка.

Еще одним способом расчета является подход, основанный на предполагаемом использовании, приносящем доход.

В качестве заключения следует отметить, что каждый оценщик самостоятельно выбирает не только конкретный метод определения рыночной цены, но и подход к оценке (затратный, сравнительный или доходный).

Для чего проводиться?

Оценка земель имеет свои цели:

  • Для заключения сделок с землей – дарение, аренда, продажа и пр.;
  • Оформления кредита в банках, где она используется в качестве залога;
  • При имущественных спорах;
  • Для сбора документов службой судебных приставов;
  • При приватизации;
  • При страховании;
  • Для оценки инвестирования;
  • Для привлечения пайщиков;
  • Для оценки предприятий (когда применяется затратный подход);
  • При привлечении объекта в качестве составляющей части уставного капитала;
  • Для того чтобы оценить ущерб;
  • Для формирования налогообложения.

Принципы оценки

Вне зависимости от используемых методов оценки рыночной стоимости земли действия соответствующего специалиста должны основываться на следующих принципах:

  • полезность участка;
  • рыночная цена коррелирует со спросом и предложением на землю;
  • искомое значение должно быть в границах стоимостных показателей аналогов;
  • итоговый результат должен определяться исходя из наиболее эффективного и рационального применения объекта;
  • рассчитываемый показатель подлежит изменению во времени, а также прямо зависит от разрешенных способов использования участка и его целевого назначения.

Важным фактором, влияющим на определение цены исследуемого имущества, являются его адрес и иные обстоятельства, влияющие на привлекательность объекта.

Рассчитанная рыночная стоимость земельного участка отражается в отчете оценщика, составляемом специалистом после выполнения работ.

Все о методах оценки земельных участков: причины, виды и особенности оценки земли

В итоговом документе надо указывать:

  • описание земельного участка;
  • на недвижимое имущество, инженерные сети, элементы благоустройства и иные факторы, могущие повлиять на определение цены;
  • фотографии исследуемого объекта и расположенных на нем вещей;
  • общее описание рынка земельных участков;
  • определение наиболее эффективного способа использования предмета оценки.

Оценка земель

У земли есть свои особенности, которые имеют непосредственное отношение к результату оценки недвижимости:

  • Она никогда не будет являться результатом труда;
  • Ограничена в пространстве;
  • Ее нельзя заменить другими средствами;
  • Имеет постоянное местоположение;
  • Если ее грамотно использовать она не изнашивается;
  • Имеет разные качества на разных территориях;
  • Отдельные ЗУ характеризуются своими данными полезности;
  • Обладает свойством плодородия;
  • Является пространственном опорой в любой области деятельности (кроме лесного и с/хозяйств) – ее нельзя рассматривать отдельно от находящихся на ней объектах (дорогах, зданий и пр.).

Термины «земельный участок» и «земля» несколько отличаются по определению друг от друга. «Земля» — это территория, еще не освоенная и не имеющая улучшений. «Земельный участок» — это часть земли, на которой были проведены какие-либо улучшения, определяющие ее целевое назначение.

Улучшения могут быть:

  • Внешними – строительство коммуникаций, дорог, улиц;
  • Внутренними – озеленение, планировка, проведение строительных работ для возможности проведения сетей связи, коммуникаций и пр.

Оценка применима ко всем видам земель. Стандартный объект недвижимости состоит из ЗУ и всех построек на нем. Оценка в этом случае проводится отдельно для каждого объекта – для каждой постройки и для ЗУ.

Очень часто земля может находиться не в собственности, а быть арендованной. В этом случае оцениваются права аренды на ЗУ. Хотите знать как производится оценка земли сельскохозяйственного назначения или как оспорить кадастровую стоимость земельного участка? Нажимайте на выделенные фразы.

Предлагаем ознакомиться  Нас прописали а детей не могут

Все о методах оценки земельных участков: причины, виды и особенности оценки земли

Мировой практикой оценочной деятельности сформировано два вида оценки ЗУ:

  1. Массовая. Может применяться сразу для нескольких видов землепользования на значительной территории.
  2. Единичная.

Оба метода являются систематическими и требуют тщательного анализа существующего рынка.

Анализ наибольшей эффективности

При оценке ЗУ должен определиться самый оптимальный вариант его использования. Для этого изучается ряд факторов. Изучаются все варианты предполагаемого использования, при котором учитываются такие показатели, как:

  • Расположение. Оно является наиболее влиятельным фактором и учитывает транспортную доступность, близлежащие объекты и перспективность.
  • Ситуация на рынке.
  • Разумность финансовых вложений;
  • Физические характеристики и перспектива проведения работ по улучшению;
  • Физическая осуществимость проекта;
  • Технологическая обоснованность;
  • Соответствие использования и назначения;
  • Расчет максимальной доходности с учетом рисков.

Процесс проведения

  • Заключается договорДля его составления оценщик должен владеть следующей информацией:
    • Цель проведения оценки;
    • Стандарты оценки;
    • Категория земель;
    • Вид разрешенного использования;
    • Вид собственности;
    • Наличие ограничений на распоряжение объектом у собственника;
    • Данные земельного кадастра;
    • Наличие строений;
    • Оговаривается дата проведения оценки.
  • Проводится сбор и анализ имеющейся информации. Сюда входят:
    • Юридические документы и регистрационные данные о собственности;
    • Физические характеристики ЗУ;
    • Описание строений и инженерных коммуникаций;
    • Описание места расположения ЗУ и прилегающих объектов;
    • Особенности ЗУ, связанные с его местом расположения;
    • Анализируются экономические факторы.
  • Проводится непосредственный осмотр объекта и прилегающей территории.
  • Запрашивается необходимая информация и документация у собственника участка и эксплуатационных служб.
  • Проводится анализ рынка недвижимости и практики подобных продаж.
  • Определение метода оценки.
  • Согласование полученных результатов.
  • Составление отчета.

В разных регионах России стоимость может отличаться, но в среднем оценка ЗУ может составлять минимально от 2 тысяч рублей и выше. Сроки проведения оценки обычно не превышают 5 рабочих дней.

Финальный отчет

Наличие информации о стоимости объекта. Наличие информации, по которой заказчик смог самостоятельно:

  • Понять его содержание и способ оценки;
  • Проверить промежуточные и конечный результаты оценки.
    • Информация в отчете должна быть подтвержденной и обоснованной;
    • Содержание должно соответствовать принципу однозначности и не вызывать двоякости понимания написанного. Специальным терминам должно быть дано толкование;
    • Соответствие принципу проверяемости (касательно всех приведенных расчетов);
    • Промежуточная необязательная информация не должна содержаться в отчете.

При составлении отчета об оценке исполнитель должен:

  • Своевременно выполнить и передать заказчику отчет об оценке;
  • Указать в отчете дату проведения, стандарты оценки, цель проведения оценки и другие данные, не позволяющие двояко толковать результаты оценки;
  • При установлении в процессе оценки какой-либо стоимости (кроме рыночной) указываются ее критерии, а так же причины по которым проводилась такая оценка;
  • В отчете могут содержать сведения, которые по мнению исполнителя являются необходимыми для внесения в отчет для более полноценного применения того или иного метода;
  • Пронумеровать и постранично прошить отчет, подписать собственноручно и заверить печатью.

Самостоятельная работа

С развитием рынка недвижимости в России собственники ЗУ ощутили на себе необходимость разбираться в стоимости о правильной оценке имеющегося недвижимого имущества.

К земле нельзя применять затратный подход в оценке, поскольку ее нельзя воспроизвести (если имеется в виду только земля без построек). Для самостоятельной оценки можно пользоваться доходным или сравнительным методами. Доходный метод несколько сложнее сравнительного, поэтому оценщики рекомендуют для первоначального определения стоимости земли применять именно этот метод.

Применение сравнительного подхода доступно практически каждому участнику рынка, его можно провести в несколько этапов:

  1. Изучается рынок предложений в интересующем районе. Подбираются аналогичные участки, выставленные на продажу.
  2. По каждому из подобранных участков вычисляется стоимость за 1 сотку. Полученную сумму стоит уменьшить примерно на 5 % — это предполагаемая сумма скидки при заключении сделки.
  3. Вычислить из полученных результатов среднюю стоимость за 1 сотку.
  4. Имея среднюю стоимость за 1 сотку вычислить стоимость своего участка.

Главная сложность в этом методе состоит в правильном подборе аналогичных предложений, а дальше – простая математика.

Стоит отметить, что подобная оценка не может являться юридически обоснованной для предъявления, например, в банк при оформлении покупателем ипотечного кредита. Юридическим документом может быть только оценка, проведенная и предоставленная в письменной форме оценочной компанией.

Заключение

Когда встает необходимость грамотной оценки ЗУ, то в расчет берутся такие показатели как расположение и экология. Рынок покажет наиболее вероятную стоимость участка, поскольку продать значительно дороже того, что предлагается в том же секторе недвижимости будет просто не реально.

Рыночная стоимость земли зависит от суммы вероятной прибыли и сроков ее получения. Со временем она может меняться, поэтому оценку стоит проводить непосредственно перед заключением сделки. Рыночная стоимость может поменяться и в связи с изменениями целевого назначения.

Оценка частных владений в садовых и дачных товариществах проводится с учетом цен продаваемых аналогичных объектов или незастроенных участков. Стоимость в этих случаях сильно зависит от наличия и интенсивности транспортного сообщения, от наличия электричества и газа и в значительной мере от экологического состояния.

Оцените статью
БС Юрист
Adblock detector