Могут ли приставы выселить из квартиры находящейся в ипотеке

Основания

При оформлении ипотеки квартира до полного погашения долга находится в залоге у банка. Все это время заемщик имеет право сдавать недвижимость в аренду, заселять туда своих родственников, и производить иные действия, не допускающие ухудшения имущества и уменьшения его стоимости (ст. 29 ФЗ «Об ипотеке»).

Закон Пояснение
ст. 73 ФЗ «Об ипотеке» Если залогодатель не исполняет свои обязательства, недвижимость может быть взыскана в пользу залогодержателя по решению суда
ст. 35 Если заемщик некорректно использует имущество, не содержит его в надлежащем виде, не обеспечивает сохранность, не соблюдает нормы договора о страховании, банк вправе потребовать досрочного погашения ипотеки. Если ему было отказано либо требование не было исполнено в течение одного месяца, залогодержатель может взыскать все через суд
ст. 59.1 Стороны могут включить в договор условия о том, что при неисполнении его требований имущество взыскивается в судебном или в несудебном порядке
ст. 78 Взыскание недвижимости означает прекращение права пользования ею. Все проживающие в квартире лица должны быть выселены в установленный решением суда срок

Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓
Бесплатная юридическая консультация

Стоит учитывать, что нормы ст. 446 ГПК РФ об имуществе, которое не может быть взыскано, в данном случае не действуют. Здесь речь идет об исполнении договорных обязательств по ипотеке, поэтому при образовании существенной задолженности после обращения банка и рассмотрения дела суд не будет принимать во внимание наличие детей, инвалидов и иждивенцев у выселяемой семьи. Послаблений нет, и при наличии веских оснований по судебному решению семья вынуждена будет съехать в установленные сроки.

Почему ипотечную квартиру выставили на торги и продали?

Это обычный порядок, когда заемщик не платит ипотеку. Квартира в залоге у банка. Это обеспечение по кредиту. Если не платить кредит, банк продает квартиру и забирает деньги, чтобы закрыть долг. Он, конечно, не сам ее продает, а через приставов, но порядок вполне законный.

Вот что нужно учитывать, если берете ипотеку:

  1. Если не можете выплачивать ипотечный кредит, сразу звоните в банк. Договаривайтесь о рефинансировании, реструктуризации или отсрочке. Банк может разрешить платить только проценты или уменьшит ежемесячный платеж. Хуже всего — не платить, молчать и прятаться.
  2. Не надейтесь, что вас не выселят. Нет таких причин, чтобы банк не смог забрать квартиру с обременением в его пользу. Беременность, болезнь, маленькие дети, развод — это не причины. Если дело дойдет до взыскания, они не помогут.
  3. Если дело дошло до продажи квартиры, попробуйте сами найти покупателя. Продать ипотечную квартиру под контролем банка реально. Покупатель закроет ваш долг, банк снимет обременение, а Росреестр зарегистрирует переход права собственности. Если квартиру будут продавать на торгах, скорее всего, ее продадут дешевле рыночной цены. Этого может даже не хватить на оплату долга перед банком.
  4. При продаже квартиры пробуйте договориться об отсрочке выселения. Это тоже законно: в договоре купли-продажи можно написать, что семья выселится и снимется с регистрации через месяц или даже полгода. На этот период не будет проблем с поликлиниками, детским садиком и социальными выплатами.
  5. Сразу ищите новое жилье. Можно обратиться в администрацию и ждать какое-то жилье из маневренного фонда, но на это могут уйти годы. Можно снимать квартиру. Но что-то нужно делать в любом случае: жить бесплатно в чужой квартире не получится. Новый собственник имеет право выставить счет за аренду, даже если с ним не было договора.
Предлагаем ознакомиться  Собственник отказывается заключать договор с управляющей компанией

Как все происходит?

На начальном этапе при образовании задолженности банк направляет должнику письменное уведомление с требованием погасить долг. Проценты и пени начинают начисляться с дня, следующего за датой, когда должен быть внесен платеж.

Могут ли приставы выселить из квартиры находящейся в ипотеке

Процедура взыскания имущества от начала до конца выглядит так:

  • Первые три месяца финансовое учреждение устанавливает с плательщиком контакт, пытается найти пути решения проблемы. Если есть основания, возможна реструктуризация долга по ипотеке.
  • По истечении трех месяцев с момента образования задолженности банк подает исковое заявление и извещает залогодателя о начале судебных разбирательств.
  • После нескольких заседаний истец получает судебное решение, на основании которого заемщик и его семья должны покинуть квартиру.
  • Исполнение решения суда возлагается на судебных приставов.

Почему семья не захотела съезжать?

Им было некуда идти. Они потребовали от города жилье из маневренного фонда, чтобы куда-то прописать детей и прикрепить их к школе и поликлинике. Квартиру город не предоставил, вот они и остались жить в той, которую когда-то купили в ипотеку.

И вообще, при продаже квартиры на торгах не было разрешения органов опеки и попечительства. Семья решила, что так были нарушены права детей, а квартиру у них забрали незаконно.

Досудебная работа перед выселением

Главная задача банка – не отнять квартиру, а вернуть выданный заем и получить проценты с него. Заемщикам, оказавшимся в тяжелом положении, может быть предложено несколько вариантов мирного урегулирования:

  • Реструктуризация.
  • Кредитные каникулы сроком до 6 месяцев.
  • Списание части задолженности.
  • Господдержка (уменьшение процентной ставки за счет программы субсидирования, использование материнского капитала, и т.д.).

Должнику необходимо поддерживать постоянную связь с кредитной компанией – только в этом случае получится достичь консенсуса, устраивающего обе стороны.

Потеря работы Увольнение по собственному желанию не является уважительной причиной. Сюда входит сокращение штата, ликвидация предприятия и иные обстоятельства, не зависящие от заемщика
Выход на пенсию Банки обычно устанавливают возрастной ценз для заемщиков при оформлении ипотеки, где на момент ее погашения им не должно быть более 55 и 60 лет (женщины и мужчины). Если этого не произошло и соглашение было подписано, впоследствии долг может быть реструктуризирован по причине достижения пенсионного возраста и снижения дохода
Полная или частичная потеря трудоспособности Понадобится медицинское заключение. Главное условие – невозможность получения доходов на прежнем уровне
Резкое и стабильное повышение курсов валюты Актуально для валютной ипотеки при условии, что денежная единица кредита не совпадает с валютой, в которой клиент получает зарплату

Если у заемщика нет другого жилья, кредитор вправе его выселить при наличии соответствующего решения суда. Дети, инвалиды и иные льготные категории граждан в расчет не принимаются.

Предлагаем ознакомиться  Как поменять фамилию ребенку после развода без согласия отца 2020

Если есть существенные основания, возможна отсрочка реализации недвижимости на срок до 12 месяцев (ст. 54 ФЗ «Об ипотеке»). За это время должник обязан погасить задолженность, чтобы пользоваться имуществом на прежних условиях, до ее образования.

Если банк действует в нарушение норм законодательства и выселяет заемщика без суда, и такая возможность не предусмотрена договором, клиент может оспорить выселение. Для этого нужно сделать следующее:

  1. Составить исковое заявление, указав в нем причины, по которым действия финансового учреждения должны быть признаны неправомерными.
  2. Если есть уважительные причины для невыплаты ипотечного займа -указать их в заявлении и прикрепить к нему подтверждающие документы.
  3. Подать иск в суд.

Если же банк действует в рамках закона, оспорить решение суда о выселении недобросовестного заемщика невозможно.

Что сказали суды?

Почти два года семья живет в фактически чужой квартире. Новый собственник считает, что так они экономят на аренде по 50 тысяч рублей в месяц. Он не может пользоваться имуществом, за которое заплатил 10 миллионов рублей.

Но семья все еще протестует против выселения и пытается его оспорить. Она подает иски против выселения и просит отсрочку. Так что подождем, когда решение вступит в законную силу. Пока пусть все девять человек живут в чужой квартире и ничего за это не платят.

Если заемщик не платит за ипотечную квартиру, ее можно забрать, продать и всех выселить. Ничьи права тут не нарушаются, даже если в квартире живут маленькие дети, а им некуда больше идти.

Когда ипотечную квартиру продают на торгах, у нее появляется новый собственник. У прежних владельцев право собственности прекращается, хотят они этого или нет. Они обязаны освободить жилплощадь.

Семья должна была съехать из квартиры сразу после ее продажи. Договор найма с ними не заключали, жить им в квартире не разрешали. И они не члены семьи нового владельца. Более того, собственник четко говорит: я не хочу, чтобы эти люди здесь находились. Этого достаточно, чтобы выселить семью с детьми на улицу.

Но семья не выехала и дальше пользовалась чужой квартирой, при этом ничего не платила за нее законному хозяину. Это самое настоящее неосновательное обогащение. Семья должна заплатить за все время пользования квартирой ту сумму, которую ее владелец мог бы получить, если бы сдавал квартиру в аренду.

Итог. Решения отменили. Дело будут заново рассматривать в апелляции. Вопрос о том, должна ли семья в принципе платить за квартиру, уже не стоит. Верховный суд поручил разобраться только в том, какую сумму и за какой период она заплатит. Если не вскроется ничего нового, то платить придется по рыночной цене за все время, пока квартирой владел новый собственник. Там набежит даже больше миллиона рублей.

Как не потерять ипотечную квартиру и не задолжать еще больше?

Вот что нужно учитывать, если берете ипотеку:

  1. Если не можете выплачивать ипотечный кредит, сразу звоните в банк. Договаривайтесь о рефинансировании, реструктуризации или отсрочке. Банк может разрешить платить только проценты или уменьшит ежемесячный платеж. Хуже всего — не платить, молчать и прятаться.
  2. Не надейтесь, что вас не выселят. Нет таких причин, чтобы банк не смог забрать квартиру с обременением в его пользу. Беременность, болезнь, маленькие дети, развод — это не причины. Если дело дойдет до взыскания, они не помогут.
  3. Если дело дошло до продажи квартиры, попробуйте сами найти покупателя. Продать ипотечную квартиру под контролем банка реально. Покупатель закроет ваш долг, банк снимет обременение, а Росреестр зарегистрирует переход права собственности. Если квартиру будут продавать на торгах, скорее всего, ее продадут дешевле рыночной цены. Этого может даже не хватить на оплату долга перед банком.
  4. При продаже квартиры пробуйте договориться об отсрочке выселения. Это тоже законно: в договоре купли-продажи можно написать, что семья выселится и снимется с регистрации через месяц или даже полгода. На этот период не будет проблем с поликлиниками, детским садиком и социальными выплатами.
  5. Сразу ищите новое жилье. Можно обратиться в администрацию и ждать какое-то жилье из маневренного фонда, но на это могут уйти годы. Можно снимать квартиру. Но что-то нужно делать в любом случае: жить бесплатно в чужой квартире не получится. Новый собственник имеет право выставить счет за аренду, даже если с ним не было договора.
Предлагаем ознакомиться  Доверенность в садик забирать ребенка: образец, как написать и подать || Доверенность на няню в детский сад образец

Наиболее распространенные ошибки

Ошибка №1. Банк выселяет сразу же после образования задолженности.

Нет. Подача иска в суд обычно происходит спустя три месяца безуспешных попыток договориться с заемщиком, поэтому очень важно идти на контакт с кредитором.

Ошибка №2. Суды всегда принимают сторону банков.

Нет. Суд может отклонить требование кредитора о выселении, если тот требует слишком большую неустойку, а также при незначительном размере задолженности (когда более 95% ипотеки уже выплачено) или отсутствии попыток досудебного урегулирования вопроса.

Лаврентьев В.В. взял в ипотеку однокомнатную квартиру. Большую часть долга (95% он уже выплатил), но потерял работу из-за закрытия предприятия, о чем уведомил кредитора и попросил о реструктуризации, но ему было отказано. Через три месяца после того, как он перестал вносить платежи, его вызывали в суд. После заседания, где были изучены все обстоятельства, суд отклонил иск банка по нескольким причинам:

  1. Большая часть займа уже погашена, а остаток долга – незначительный.
  2. Заемщик лишился источника дохода, но просил реструктуризировать долг.
  3. Банк не предпринимал попытки разрешить ситуацию мирным путем, и не предложил заемщику другие варианты решения проблемы, кроме реструктуризации.

Часто задаваемые вопросы

Вопрос №1. Может ли банк выселить должника, имеющего троих детей, один из которых – инвалид, если квартира взята в ипотеку?

Да, может. Наличие детей не является уважительной причиной для невыполнения долговых обязательств в данном случае.

«Если оформлена ипотека, то квартира до момента погашения находится в залоге у банка. Многие заемщики этого не учитывают, накапливая долги. Впоследствии имущество реализуется на торгах, но за счет образования пеней и повышенных процентов даже после продажи недвижимости может остаться задолженность. Единственный выход здесь – произвести процедуру банкротства» – говорит Льгов И.Н., директор правового центра «КредитOFF!».

Вопрос №2. Что делать, если заемщик является ИП, и у него снизился доход, в результате чего он не может выплачивать долг по ипотеке? Как избежать выселения?

В этой ситуации необходимо обратиться в банк и предоставить документы, подтверждающие уменьшение доходности от бизнеса. Сотрудники предложат возможные пути решения проблемы: реструктуризацию, кредитные каникулы и т.д. Если и после этого клиент не будет вносить платежи, выселение неизбежно.

Оцените статью
БС Юрист
Adblock detector