Договор аренды земельного участка, образец

Оценка права аренды ЗУ и особенности составления отчета

Первое требование – участок может сдать в аренду лицо, владеющее этим наделом на правах собственности. Такое ограничение связано с положениями ст. 39.6 ЗК РФ, предусматривающими аренду муниципальных (государственных) участков только после проведенного торга (аукциона). Исключение составляет образование отдельных участков из государственной (муниципальной) земли, полученной некоммерческим товариществом под дачи, садоводческие или огородные наделы. В этом случае земельный пай предоставляется участникам товарищества без предварительного проведения аукциона (п.п. 7 – 8 ст. 39.6 ЗК РФ)

Второе, о чем стоит помнить собственнику – есть участки делимые, а есть неделимые. Вторая категория – это наделы, которые после раздела нельзя будет использовать по назначению, в том числе для размещения строений (ст. 11.9 ФЗ № 114-ФЗ от 22.07.2008). Например, неделимым будет называться участок, на котором расположен многоквартирный дом.

Если оба требования соблюдены, потребуется выделить часть из общей площади собственной земли и определить четкие границы арендуемой площади, иначе говоря, индивидуализировать участок (узнайте, как определить границы участка). Самый надежный с точки зрения закона способ – нанять кадастрового инженера и провести межевание, чтобы в дальнейшем получить на руки межевой план.

Межевание позволяет поставить часть земли на учет в отделе Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (далее в тексте – Росреестр) в качестве отдельной недвижимости, с присвоением уникального кадастрового номера (читайте: зачем нужен кадастровый номер). Официальная госрегистрация позволяет определить сдаваемую площадь как индивидуальную вещь, то есть сделать часть недвижимости полноценным объектом отношений (ст. 6 ЗК РФ).

Оформляя договор на аренду части земельного надела, потребуется учесть специфические требования, которые предъявляются законодательством к сделкам с землей и дальнейшему использованию такого объекта аренды. Особенно рекомендуется обратить внимание на такие детали:

  1. Количество собственников участка. Если земля находится в долевой (совместной) собственности, выделить и сдать в аренду часть территории можно только при оформлении письменного согласия от каждого владельца. Сделать это можно, например, заключив многосторонний договор от лица всех собственников в качестве арендодателей или приложив нотариально заверенное соглашение от совладельцев. Без соблюдения этого условия договор аренды недействителен.
  2. Расторжение договора. Прописывая в договоре условия, при которых одна из сторон может потребовать досрочного прекращения сделки со всеми последствиями этого шага, нужно обратить внимание на правовые особенности сделок с землей. Помимо общих поводов, указанных в ст. 619, 620 ГК РФ, специальные условия прекращения аренды земли установлены в ст. 22, 46 ЗК РФ. В частности, долгосрочные договоры можно расторгнуть только в судебном порядке при наличии серьезных нарушений со стороны арендатора.
  3. Соблюдение минимальных размеров части участка. Выделенная под аренду часть не должна быть меньше минимального размера, установленного нормативами и регламентами для разрешенного назначения.
  4. Целевое использование части участка. При выделении части земельного надела на арендуемой территории сохраняются категория и целевое назначение основного участка. Обязательный пункт договора аренды на землю – допустимые способы использования территории. Это позволит собственнику избежать ответственности за нецелевое использование его недвижимости, если арендатор намеренно проигнорирует правила землепользования.

Перечисленные способы не должны противоречить Земельному кодексу, классификатору земель, кадастровым документам на данный участок. Например, недопустимо сдавать сельскохозяйственные земли под экологически опасное производство, автостоянку, строительство дома и прочее.

Условия использования участка также определяют местные нормативные акты, регулирующие застройку и землепользование на подведомственной территории. Распоряжениями (решениями) районной Думы может быть разрешено использовать участки ИЖС под небольшой магазин, частную аптеку, салон красоты и так далее. В тех же актах перечисляются объекты, размещение которых недопустимо, например, парковка, автомойка, крупные магазины и т. д.

Данный договор регламентирует порядок взаимоотношений между сторонами в довольно широком спектре. Прийти к конфликту или спорам по этому шаблону практически невозможно: большинство ситуаций прописаны, и арендатор с арендодателем имеют четкую дифференциацию обязательств и прав.

Этот шаблон является универсальным и его можно использовать не только для аренды земельного участка под строительство, но и для сельскохозяйственного назначения. Образец пригоден для юридических лиц, но также его могут составить ИП и физические лица между собой.

  1. В шапке документа указываем, дату составления настоящего договора и место заключения и заполняем сведения об участниках сделки.
  2. Предмет, или общие положения подразумевают раскрытие сведений об арендуемом земельном участке: его площадь, адрес, кадастровый номер, для каких целей его разрешено использовать. В примере мы сдаем в аренду под строительство ИЖС, но договор может быть использован и для иных целей. Все зависит от целевого назначения участка. Ниже пишем, на каком основании он принадлежит собственнику, например это может быть свидетельство о собственности. Обращаем внимание, на наличие построек в пределах территории и прописываем их отдельно. В качестве построек могут выступать как временные сооружения (ларек, павильон), так и постоянные обособленные здания (дом, магазин). Также следует отразить наличие коммуникаций. Договор аренды земельного участка, образец
  3. Арендная плата в договоре — самая важная часть. Тут необходимо указать когда арендатор должен вносить плату за земельный участок, а также обозначить способ оплаты. Немаловажным остается пункт, который запрещает арендодателю самовольно поднимать стоимость аренды — все оформляется посредством дополнительного соглашения. Договор аренды земельного участка, образец
  4. Права арендатора жестко предписывают в договоре аренды, что он может делать на земельном участке самовольно, и для чего его может потребоваться письменное согласие собственности. В частности к таким случаям можно отнести перенайм и субаренду земли. Договор аренды земельного участка, образец
  5. Обязанности арендатора похожи на его права, но тут можно выделить еще несколько основополагающих условий по использованию арендуемого земельного участка в рамках договора. Договор аренды земельного участка, образец
  6. У арендодателя, в свою очередь гораздо меньше обязанностей. Это вполне закономерно, ведь это он сдает в аренду землю. Ознакомиться с ними можно обратившись к нашему заполненному образцу договора. 
  7. Ответственность в данном бланке касается исключительно арендатора. Ему придется платить пеню в случае просрочки платежа, в случае несвоевременного возврата земельного участка. Кроме того при передаче участка в субаренду он будет обязан оплатить штраф. Его размер определяют участники сделки при подписании. Договор аренды земельного участка, образец
  8. Споры по аренде разрешаются путем переговоров либо в суде. Договор аренды земельного участка, образец
  9. Расторжение договора в одностороннем порядке учитывает большинство возможных ситуаций и поможет разрешить их в кратчайшие сроки. Договор аренды земельного участка, образец
  10. Заключительным шагом станет подписание формы, с указанием реквизитов и подписей сторон. Договор аренды земельного участка, образец
Предлагаем ознакомиться  Административная ответственность за неуплату алиментов

Договор аренды земельного участка, образец

Если собственников несколько прикладываем к бланку письменное согласие и дописываем соответствующий пункт в шаблоне (об этом ниже).

Каждый арендатор осуществляет наем земли на установленный срок, которая переходит к нему на законных основаниях во владение и пользование за определенную плату, располагая различными целями:

  1. Наем земли в сельскохозяйственных целях. Территории данного назначения предназначены для изготовления и осуществления сельскохозяйственной деятельности и получения сельскохозяйственной продукции. Объектами являются вспаханные поля, сенокосы, многолетняя растительность, пастбища и т.д.
  2. Использование земельного пространства для застроек жилого и общественного типа. Жилые дома, сооружения и постройки общественного пользования – объекты данной категории.
  3. Аренда земли в природоохранных целях. К объектам этого класса относят: национальные заповедники, ботанические сады, природные памятники, разнообразные парки и зоопарки.
  4. Использование земли в целях оздоровления. Это земельные пространства, являющиеся полезными в лечении профилактики заболеваний, за счет природных свойств. Пример такого объекта – санаторий на берегу моря.
  5. Земли, арендуемые для потребностей лесного хозяйства, а также водного фонда. Леса, лесопосадки, береговые полосы, озера, болота и ряд других водоемов – объекты аренды.

Более подробно выяснить права и обязанности арендатора и арендодателя можно в другой нашей статье.

Оценка аренды земли проводится с помощью целого комплекса подходов – затратного, сравнительного и доходного. Лицо, проводящее оценку, имеет право выбрать любой из способов оценки к подходу (сравнительный способ, метод капитализации дохода, остаточную схему или методику предполагаемого использования).

Стоимость наемного права зависит от:

  • пользы территории;
  • выгоды с нее;
  • востребованности;
  • компетенции арендатора;
  • даты прекращения действия договора;
  • суммы уплачиваемой за наем земли;
  • количества лиц, имеющих права на землю;
  • назначения участка;
  • разрешения к использованию и других факторов.

Приведем пример оценки способом сравнения продаж. Чтобы правильно оценить право аренды земли, следует учесть конечную дату действия соглашения, сумму аренды, а также условия ее изменения, разрешение собственника на наем территории, возможность выкупа земли и продление договора на наем при изъявлении желания арендатора.

Отчет об оценки рыночной стоимости права аренды должен быть составлен согласно нормам оформления и содержать информацию о:

  • личных данных арендатора;
  • датах оценки и составления;
  • виде документа;
  • объектах оценки;
  • видах имущества;
  • наименовании и расположении рассматриваемого имущества;
  • категории земли и методах оценки.

Это некая форма замены одной из сторон договора, которая не разрывает наемные правоотношения и заключается с собственником земли.

Аренда без межевания: условия и законность такой сделки

Договор аренды земельного участка, образец

С момента принятия Федерального закона № 218 ФЗ от 13.07.2015 (далее в тексте – ФЗ 218) государственными органами ведется активная работа по учету и конкретизации земельных границ. Предполагалось, что с 01 января 2018 г. будет внесен в ФЗ 218 запрет на проведение сделок с землей без предварительного оформления межевого плана. Но новые поправки в законодательстве не появились, поэтому процедура межевания до сих пор не является обязательной для собственника участка земли.

Отдельные арендодатели предпочитают не тратиться на услуги кадастровых инженеров и обозначать границы арендуемой площади «по старинке» – приложив к договору план (графическое описание) общего участка с обозначенной на нем долей. План-приложение к договору может служить подтверждением индивидуальных характеристик части участка, если договор не нуждается в государственной регистрации.

Соответствующие пояснения по поводу аренды части недвижимости без межевания были даны Верховным Арбитражным судом (далее в тексте – ВАС РФ). В постановлении Пленума от 17.11.2011 № 73 указывалось на то, что в законах нет обязательного требования о предварительном разделе участка, если сдается в аренду только его часть, следовательно, предоставление арендатору части земельного надела без выделения границ самостоятельного участка и присвоения этой части отдельного кадастрового номера не противоречит законодательству.

Однако аренда на срок больше 12 месяцев или участие в сделке организации делает обязательным заключение письменного договора и госрегистрацию документа, иначе сделка не будет иметь законной силы (ст. 26 ЗК РФ, ст. 609 ГК РФ). Когда речь идет о целом участке, у арендодателя есть шанс зарегистрировать сделку без предъявления межевого плана.

Но госрегистрация договора при сдаче в аренду части надела может состояться только при условии, что информация об арендуемой территории есть в Едином государственном реестре недвижимости (далее в тексте – ЕГРН) или одновременно с внесением сведений об  этой части участка в земельный кадастр (п. 3. ст. 44 ФЗ 218).

Договор аренды земельного участка, образец

Таким образом, законом допускается аренда части земельного участка и без постановки на кадастровый учет, если арендатор и арендодатель – физические лица и срок действия документа менее 12 месяцев. В дальнейшем можно продлить этот договор или заключить новый. Несмотря на это, собственникам лучше не игнорировать межевание перед заключением договора аренды. Для этого можно назвать сразу несколько причин:

  1. Договор аренды без точного определения границ недвижимости и без указания кадастрового номера части недвижимости может быть признан недействительным. Есть примеры, когда недобросовестные арендаторы пользовались долей земельного надела, но после отказывались производить оплату по договору на основании отсутствия индивидуализации объекта аренды.
  2. В дальнейшем может возникнуть спор с арендатором из-за размеров сдаваемого участка. Межевой план с конкретными цифрами может защитить от претензий недобросовестного арендатора.
Предлагаем ознакомиться  Будущие особенности второго этапа реформ ОСАГО

Причины отказа в предоставлении земли

Аренда земли для сельскохозяйственных нужд подразумевает несколько видов деятельности:

  • выращивание овощей и фруктов;
  • создание водоемов;
  • возведения построек для с/х нужд;
  • хранения и переработки сельскохозяйственной продукции и т.д.

Все основания для отказа в аренде площади земли приведены в статье 39.16 Земельном кодексе Российской Федерации. Самые распространенные основания для отказа:

  • отсутствие права получения земли без проведения торгов у некоторых лиц;
  • земля находится в постоянном, безвозмездном или пожизненном пользовании;
  • на участке находится объект незавершенного строительства;
  • территория забронирована для государственных нужд;
  • не соответствие целей использования участка его назначению.

Арендовать земельный участок не так сложно, как кажется на первый взгляд. Данная статья несколько облегчит эту задачу. Смело арендуйте и рационально используйте земельные участки!

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать:

Аренда без межевания: условия и законность такой сделки

Для оформления части земельного участка на правах аренды потребуется заключить письменный договор с обязательным указанием всех существенных условий сделки (образец можно посмотреть – здесь):

  1. Предмет договора. В эту часть документа входят описание, адрес, кадастровый номер и размеры (площадь) надела. Если конкретного адреса нет – достаточно описания месторасположения недвижимости. При заключении договора на часть участка без межевого плана здесь же указывается ссылка на приложенный общий план участка.
  2. Стоимость сделки. Аренда части участка подразумевает регулярное внесение арендатором оплаты за пользование землей – необходимо указать сумму, периоды и дату внесения оплаты, условия повышения и, если предусмотрено, ответственность за просроченный платеж.

При отсутствии любого из существенных условий договор просто не будет считаться заключенным (ст. 432 ГК РФ). Кроме вышеперечисленных пунктов, примерный образец типового договора аренды должен включать в себя следующие позиции:

  1. Название документа, дата и место подписания;
  2. Реквизиты арендодателя и арендатора. Для граждан достаточно указать:
  • ФИО, данные паспорта (удостоверения личности);
  • почтовый и фактический адрес, номер телефона.

От лица организации в договор необходимо внести:

  • полное наименование (по уставным документам);
  • ФИО и должность руководителя или иного лица;
  • реквизиты документа, на основании которого представитель уполномочен заключать сделку;
  • юридический и фактический адрес, номер телефона.
  1. Права и обязанности всех сторон.
  2. Сроки сделки, в том числе условия окончания и досрочного расторжения срока.
  3. Цели использования части участка.
  4. Описание арендуемой доли участка. Здесь рекомендуется внести максимально полную информацию о территории, в том числе о наличии на участке коммуникаций, садовых деревьев, дома или иного здания.
  5. Возможность выкупа после окончания аренды. Данный пункт вносится по желанию сторон.
  6. Порядок решение спорных моментов.
  7. Дополнительные условия (при необходимости) и заключительные положения.

Договор аренды земельного участка, образец

Важно! Заполнение договора производится разборчивым почерком, без сокращений, исправлений, зачеркиваний.

Основные тонкости и порядок заключения договора

Составляется обычный договор, только в отдельным пунктом прописываем, что все собственники земельного участка согласны на такой ход. Дополнительно прикладываем письменное согласие на сдачу земли в аренду от каждого собственника в произвольной форме. Желательно их нотариально заверить.

Другим вариантом может стать оформление договора аренды сразу с несколькими собственниками. Для этого необходимо увеличить «шапку документа» до необходимого количества и в последнем пункте прописать их как арендатор 1, 2, 3 и т.д.

Максимальный срок для сдачи земли в аренду составляет 49 лет. При этом договор следует зарегистрировать в Росреестре. Если же он составлен на 11 месяцев с автоматической пролонгацией — сделку можно не регистрировать. При этом его не придется каждый раз перезаключать. Во всех случаях он будет считаться долгосрочным.

Как запасной вариант, чтобы избежать посещения Росреестра земельный участок можно арендовать на неопределенный срок. Но в двух последних вариантах у арендатора возникает слишком много рисков с возможностью расторжения договоренностей с арендодателем в самый неподходящий момент.

Как и прежде подойдет вышеозначенный образец, только в него необходимо включить дополнительный пункт в первую главу.

Предлагаем ознакомиться  Уменьшение размера алиментов - пошаговая инструкция

Кроме этого составляется предварительный договор купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения. Наименование зависит от условий указанных в первоначальном документе. Таким образом, по окончании срока аренды арендатор сможет выкупить землю из аренды в собственность за заранее оговоренную стоимость.

Надеемся данный материал закрыл имеющиеся вопросы, и вы сможете подобрать или сдать подходящий участок на наиболее выгодных условиях.

На какой срок возможна аренда

Гражданским кодексом допускается заключение срочных договоров (с указанием конкретной даты окончания аренды) и бессрочных, то есть сделки без указания точной даты завершения. Последние можно расторгнуть по желанию одной из сторон сделки, при этом инициатор прекращения аренды должен предупредить о своем намерении за 3 месяца.

В отношении целевых земель Земельный кодекс устанавливает пределы аренды, в том числе для бессрочных сделок. Участки (части участков) сельхозназначения возможно арендовать на период от 3 до 49 лет (узнайте, как составить договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения), территории под огородничество, пастбища, сенокосы – только до 3 лет, под жилищное строительство и подсобное хозяйство – до 20 лет. Если в договор на аренду этих земель не внесено точной даты прекращения сделки, то договор действует на срок, равный указанному в законе максимуму.

Продлить аренду можно двумя способами: заключив соглашение к уже существующему договору или подписав новый документ об аренде.  К концу срока сделки арендатор имеет право письменно заранее уведомить собственника участка о намерении заключить договор аренды на новый срок. При этом если действующий документ прошел процедуру госрегистрации, у добросовестного арендатора будет преимущество перед прочими претендентами на аренду данной территории (ст. 621 ГК РФ).

При возникновении ситуации, когда сроки истекли, но арендатор эксплуатирует недвижимость с согласия (в отсутствие возражений) собственника земли, срок действия документа продлевается на неопределенное время.

Нововведения в ЗК РФ

Земельный кодекс Российской Федерации с 01.03.2015 года послужил объектом многочисленных изменений. Действующие нововведения, принятые в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ, отличаются от старых правил аренды, порядком и основаниями получения территорий земельного типа из форм собственности субъектами-распорядителями, которых являются органы государственной власти.

Договор аренды земельного участка, образец

Изменения порядков и законных основ приобретения участков также касаются и муниципальной собственности. Перемены коснулись и круга вопросов, которые решают органы власти, а также числа и правил оформления некоторых документов.

Основные обновленные правила аренды земельного участка следующие:

  1. С целью сделать земельные реформы более доступными для понимания, органы власти упразднили процедуру получения участка физическим лицом в соответствии с соглашением о предварительном месторасположении объекта. Аннулирована необходимость предоставления земельно-кадастровой документации, являющаяся ранее обязательной для выбора места расположения земельной площади.
  2. Принят и подробно упорядочен более примитивный порядок передачи во владение земли, как гражданам, так и лицам юридического типа. Теперь не требуется предоставление акта о выборе территории. Сформировать участок можно на основании принятой схемы размещения земельного пространства, проекта межевания или необходимой документации на участок лесного типа.
  3. Возможность приобрести землю бесплатно для круга определенных лиц. Сюда входят лица, способствующие развитию участка, выделенного под застройку, благотворительные организации, многодетные семьи.
  4. Аренда земельного участка осуществляется только с помощью аукциона. Данное правило обязывает юридических и физических лиц к получению земли только на торгах, после чего конкурс объявляется закрытым.
  5. Лица, являющиеся наемниками земельной площади, не имеют права на возможность составления арендного договора на новый срок. По окончанию срока действия старого договора, новое соглашение может вступить в силу только по средствам торгов.

Помимо приведенных обновлений, существует еще целый ряд нововведенных общих правил, а также исключений и нюансов, которые достаточно труднодоступны для понимания без помощи юриста.

Бухгалтерский учет и налогообложение

Российское законодательство включает в свой состав бухгалтерский и налоговый учеты, которые обязательны для предоставления земельных участков в наем.

Бухгалтерский учет предусматривает заключение договора аренды ЗУ на всевозможные расходы по аренде, расходы на продажу, хозяйственные и затраты на будущие периоды, учитывает расходы на незаконченное строительство и ряд других затрат.

Налоговый учет устанавливает налог на арендную плату, корректирует ее, в случае передачи наемных прав на землю, а также освобождает от выплат некоторые категории налогоплательщиков.

Подробно ознакомиться с налоговым учетом аренды земли можно с помощью таких статей Налогового Кодекса: 146 (пункт 1), 155 (пункт 5), 154, 40.

Предоставление надела в аренду юридическим лицам без торгов

Полагаясь на статью 39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации предоставление участков земли в целях найма для юридических лиц возможно без торга при наличии:

  • личного указа Президента;
  • постройки сооружений культурного назначения и инвестиционных проектов, закрепленные указами правительствами;
  • земельной территории, предназначенной для международного долга перед страной;
  • территорий с незаконченными сооружениями и постройками;
  • участков, пребывающих в пользовании юридическими лицами на постоянной основе.
Договор аренды

между юридическими лицами содержит еще множество различных пунктов, на которые следует обратить внимание, передавая юридическим лицам землю, которая находится в государственной и муниципальной собственности.

Оцените статью
БС Юрист
Adblock detector