Порядок выдела доли из общей собственности

Особенности выделения долей из долевой собственности

Общая собственность может возникнуть у людей в результате совместного строительства дома либо же его покупки, получения недвижимости несколькими гражданами по договору дарения, при наследовании и по иным основаниям.

Выделяют 2 вида общей собственности – совместная и долевая. При долевой собственности происходит определение размера доли владения имуществом всех собственников. В отличие от долевой, совместная собственность не предполагает определение размера долей в праве общей собственности (они изначально предполагаются как равные).

Определение доли в совместной собственности происходит путем раздела имущества, а также путем перевода совместной собственности в долевую или раздельную при заключении брачного договора.

Определение доли при общей совместной собственности может осуществляться тремя путями:

  • по соглашению сторон;
  • при заключении брачного договора;
  • в судебном порядке.

В первом случае оформляется соответствующее соглашение, которое подписывается всеми участниками и обязательно подлежит государственной регистрации в Росреестре. Если же заключить такое соглашение не удается, единственный предусмотренный законодательством выход, чтобы определить долю в квартире, если собственность совместная – обратиться в суд.

Совместная собственность представляет собой вид общей собственности на имущество, в котором доли каждого из владельцев не определены. Если другое не предусмотрено законодательством или соглашением между собственниками, все владельцы имеют равные права на владение и использование имущества.

Но бывают ситуации, когда лицу необходимо определить свою часть в имуществе. В таком случае возникает вопрос, как выделить долю в квартире, находящейся в совместной собственности. Для этого сначала необходимо определить точную долю каждого собственника.

Порядок выдела доли из общей собственности

Наиболее распространены такие ситуации у супружеских пар, которые совместно покупают жилье, не распределяя, кому какая его часть принадлежит. Для таких пар важно знать, как выделить долю из совместной собственности супругов.

Поскольку жилье в нашей стране стоит очень дорого, далеко не каждая семья может позволить себе его купить. В связи с этим распространены разного рода кредиты. Но иногда молодая семья берет квартиру в ипотеку, и, не успев ее выплатить, распадается.

При таких обстоятельствах выделение супружеской доли в совместно нажитой квартире производится с обязательным учетом долга. Проще всего разделить ее пополам. Хотя часто кредит оформлен только на одного из супругов.

Никому не хочется расставаться со своим имуществом ради погашения долгов супруга. Поэтому зачастую подобные дела рассматриваются в суде. Практика показывает, что решения по таким делам разнообразны и зависят от обстоятельств дела.

Доля квартиры бывшего супруга при таких обстоятельствах вполне может пойти на погашение долгов, однако если ее не хватит – нет никакой гарантии, что банк не покусится и на долю жены.

Долевая собственность – это вид общей собственности, при котором доли всех участников четко определены. Из общедолевой собственности квартиры можно выделить долю каждого в натуре. Сделать это возможно как в договорном, так и в судебном порядке.

В зависимости от размеров доли, а также волеизъявления ее владельца, может происходить выделение комнаты из общей долевой собственности либо выплата компенсации за долю в квартире.

Процедура выделения доли в натуре

Выделение доли представляет собой передачу во владение одному из участников общей собственности определенную часть недвижимого имущества. На практике это достаточно сложная юридическая процедура, которая в каждом конкретном случае может иметь свои особенности.

Причины выделения доли в натуре могут самыми разнообразными. Наиболее часто такая необходимость возникает при разводе супругов, когда жилье является их совместной собственностью и подлежит разделу.

Здесь может возникать множество нюансов. Например, не всегда жилище оформлено на двоих супругов, часто недвижимость зарегистрирована на кого-то одного из них. Годами этот вопрос может не подниматься, а потом при расторжении брака возникает необходимость выделить долю в квартире жене, если собственник один муж.

Также распространены случаи, когда происходит выделение долей детям при продаже квартиры. В обязательном порядке дети наделяются долями, если жилье покупалось за средства материнского капитала. Если родители хотят продать свою часть, то становится вопрос о доле ребенка.

Для покупки жилья на маткапитал существуют определенные условия. Так, договор купли-продажи квартиры с выделением долей детям должен предусматривать владение недвижимостью всеми членами семьи в равных долях.

Выделение доли жилья

Кроме того, расширить квадратуру помещения, сделать пристройку без согласия других владельцев собственности не получится. А это, в свою очередь, может значительно увеличить рыночную стоимость недвижимости. Поэтому чтобы не делиться с соседями, часто долю выделяют не только при покупке квартиры, но и при ее расширении.

Иногда после совместного проживания лица хотят получить каждый свою долю, чтобы перестроить ее в отдельное жилье, ведь не все могут позволить себе купить недвижимость самостоятельно.

Есть другой выход из сложившейся ситуации. Если помещение достаточной площади, можно выделить доли и провести разделение квартиры на две.

Согласно законодательству, поделить можно только жилье, которое находится в собственности нескольких лиц. Муниципальное имущество разделить между несколькими лицами невозможно, ведь оно принадлежит государству. В коммунальной квартире можно выделить ее часть, только если она приватизирована.

Предлагаем ознакомиться  Подать на развод по месту жительства истца

Программа материнского капитала позволяет сделать первый взнос для ипотеки. Благодаря этому семьи с двумя и более детьми могут обзавестись собственными квадратными метрами. Однако поскольку средства маткапитала выдаются для улучшения жизни именно семей с детьми, для его получателей предусмотрены некоторые требования.

Так,  родители обязаны выделить долю в квартире детям при ипотеке в сбербанке, взятой на средства маткапитала. Это обязательство дается в письменном виде и удостоверяется нотариально. В нем собственник жилья обязуется в будущем оформить помещение в общую долевую собственность всех членов семьи. Так несовершеннолетнему в ипотечной квартире выделяется доля.

Те, кто берет материнский капитал именно для таких целей, на эти моменты должны обращать особое внимание, иначе можно столкнуться с негативными последствиями.

Так, некоторые интересуются, можно ли не выделять детям долю именно в помещении, купленном на средства маткапитала, а потом, после покупки недвижимости, выделить доли детям в другой квартире. Однако законодательством эта возможность не предусмотрена.

Выделение доли в квартире

Выделение доли в натуре предусматривает под собой то, что один участник отделяет свою долю имущества, в то время как оставшаяся часть продолжает находится в собственности второго участника или в долевой собственности оставшихся владельцев.

Как отмечалось ранее, выделение доли в квартире в натуре может происходить как на добровольной основе, так и в судебном порядке. Рассмотрим более детально каждый их этих способов.

Добровольное выделение доли в квартире оформляется в письменном виде. Для этого между сторонами заключается соглашение о разделении долей, в результате которого на имущество устанавливается режим общей долевой собственности.

Договор может предусматривать следующие положения:

  • для каждой из сторон выделяются равные доли;
  • в общем праве устанавливаются неравные доли.

Распределение долей не должно нарушать права ни одного из владельцев, поэтому полное лишение доли одного из участников не допускается.

Заключить такое соглашение можно в любое время. Супруги могут сделать это как пребывая в браке, так и во время развода. Добровольная процедура не требует нотариального удостоверения, но соглашение подлежит регистрации в органах Росреестра.

Как показывает практика, далеко не всегда решить жилищный вопрос получается мирным путем, а потому действовать приходится через суд.

Суд принимает решение о выделении доли в натуре, а если сделать этого нельзя, либо такое выделение нанесет несоразмерный ущерб общему имуществу граждан, остальных собственников могут обязать выплатить лицу стоимость его доли.

Если судебное решение предусматривает именно такой способ разрешения дела, то после получения денежной компенсации собственник утрачивает свои права на долю в имуществе. За счет выплаты устраняется несоразмерность имущества, которое выделяют одному из участников. Чаще всего это происходит, когда гражданин владеет несущественной долей имущества, а потому и не имеет никакого интереса ее использовать.

Обращаться нужно в районный суд по месту нахождения недвижимости. Часто по таким делам назначается строительно-техническая экспертиза, результаты которой принимаются при принятии решения о выделении доли в натуре.

При определении порядка пользования за каждым владельцем закрепляются определенные помещения, пропорционально его доле. При этом размер долей собственников не меняется.

Участникам может быть предоставлено право пользования изолированной или неизолированной комнатой в квартире. Какое-то проходное место может быть признано объектом общего пользования.

Выделение доли одного из собственников не прекращает права общего владения остальными участниками. Установленные правила для одного лица не переходят потом на других, поэтому при продаже или передаче квартиры третьим лицам остальные собственники имеют право предъявить новые требования.

Особенности выделения доли в квартире

Когда становится вопрос о продаже доли, многих интересует, можно ли продать долю в квартире без выделения в натуре. Важно отметить, что остальные собственники будут иметь преимущественное право покупки данного имущества, поэтому в первую очередь необходимо предложить выкупить продаваемую часть им. Такое предложение должно быть подано в письменном виде.

Лица, которые хотят продать долю в квартире без выделения, часто сталкиваются с несогласием со стороны своих соседей. В таком случае остается лишь прибегнуть к судебному разбирательству. Первый владелец действует в своих интересах, предоставленных им законом, а потому при наличии оснований может рассчитывать на положительное решение суда.

Родителям следует также обезопасить права своих детей. Выделение доли ребенку в квартире с обременением может привести к тому, что, если супруги не выплатят долг по кредиту, несовершеннолетний потеряет свою долю в счет погашения задолженности.

В некоторых случаях возникает необходимость выделить долю не в квартире, а в частном доме. Сама процедура также может происходить по взаимному соглашению сторон, или, если достичь такого невозможно, в судебном порядке.

Предлагаем ознакомиться  Долевая собственность и совместная собственность различие

Выделить долю в доме можно только в том случае, если выделенная часть будет сохранять свое функциональное назначение. В противном случае можно рассчитывать на денежную компенсацию.

Нормы закона, регулирующие выдел доли совместного имущества в натуральном виде, предусмотрены ст. 252 ГК РФ. Хотя они изложены в общем порядке, применяются на практике преимущественно в отношении жилых домов.

Выделение доли не является разделом имущества. Изначально объект находится в совместной собственности сторон. Например, супруги в период брака построили на общие деньги дом. Он относится в общей совместной собственности супругов.

Особенностью такого режима собственности является отсутствие конкретной доли, закрепленной за каждой из сторон. Поэтому каждый из супругов фактически является полноправным владельцем всего объекта в целом.

Под выделом доли понимается перевод объекта из совместной собственности в долевую. Выдел доли в натуре представляет собой разделение дома на два самостоятельных жилых объекта, каждый из которых будет меньше по площади.

Почему именно жилой дом?

В качестве примера по выделению доли в натуре зачастую приводится жилой дом. В первую очередь так происходит потому, что сложно представить другой объект, который можно разделить, без вреда для него и без потери основных качеств.

Жилой дом можно разделить на две квартиры. Для этого необходимо оборудовать отдельный вход и отгородить долю инициатора стеной.

Выделение доли в натуре из общей долевой собственности в квартире в многоквартирном доме можно провести, только если она изначально была составлена из двух квартир. В противном случае возникнут проблемы с установкой второго санузла, если он не был изначально предусмотрен планом.

В чем цель раздела?

Выдел доли в натуре может потребоваться собственнику, чтобы стать индивидуальным владельцем объекта. Доля оформляется в виде отдельной квартиры и документально. В Росреестр вносятся изменения о разделе одного жилого дома на две квартиры.

С момента получения документов, владелец сможет распоряжаться ей по своему усмотрению. Он имеет право продать ее, подарить, завещать.

Порядок пользования имуществом

Закон запрещает совладельцам объектов по праву общей долевой собственности проводить любые из перечисленных мероприятий без согласия других собственников. А в отдельных случаях гражданину не поможет даже полученное согласие. Если вопрос идет об ипотечном кредите. Банк откажет в предоставлении кредита на долю в доме. В ипотеку можно оформить только целый объект.

Внесудебный порядок выдела доли в натуре включает:

  • проведение работ по реконструкции жилого помещения;
  • оформление технической документации на объект;
  • подготовка соглашения о выделении долей;
  • регистрация объекта в Росреестре в качестве самостоятельного жилого помещения.

Подготовка

Первым этапом по реконструкции помещения является разработка и утверждения проекта. Перед началом строительных работ необходимо получить разрешения всех уполномоченных органов.

Обязательно оформляется отдельный вход в помещение. Оборудование бытовых удобств (за исключением отопления) проводится на усмотрение собственника.

Технический план

После того как объект недвижимости существует, требуется оформить техническую документацию. Для этого необходимо обратиться в отдел БТИ, расположенный по месту нахождения объекта.

Инженер должен произвести обмер помещения и составить кадастровый паспорт на квартиру. Он подготавливается в письменном и электронном виде. Документ заверяется электронной подписью специалиста.

author

Соглашение составляется в письменном виде. Сторонами документа являются лицо, выделяющее долю, и другие владельцы объекта.

Особое внимание при оформлении соглашения нужно уделить компенсации стоимости жилого помещения. В соответствии с законодательством. Выделяемая доля должна соответствовать той цене, которая была установлена за нее до выдела. Например, жилой дом стоит 2 000 000 руб. Владелец выделяет ¼ долю. Ее стоимость должна быть 500 000 руб.

На практике такой вариант встречается редко. Поэтому сторона, права которой нарушаются должна получить от других собственников компенсацию стоимости.

Количество экземпляров соответствует количеству владельцев. Каждый из них подписывает документ.

Регистрация

После составления соглашения требуется заверение и регистрация документа в Росреестре. Для этого требуется подготовить документацию:

  • гражданские паспорта сторон;
  • заявление каждого владельца долей;
  • правоустанавливающие документы на дом;
  • соглашение;
  • квитанция о пошлине;
  • доверенность (если интересы одного из собственников представляет доверенное лицо).

Документы подаются в Росреестр:

  • через МФЦ;
  • почтой;
  • через Госуслуги.

Для подачи документов через МФЦ необходимо получить электронный талон через Госуслуги или обычный талон непосредственно в центре.

Стороны лично или через представителей обращаются к специалисту. В заявлении каждый отражает свои требования:

  • инициатор – регистрация выделенной доли;
  • другие собственники – перерегистрация остального объекта.

Технический паспорт можно представить в виде бумажного документа или просто указать его номер в электронном хранилище. Во втором случае бумажный экземпляр не требуется.

Срок получения услуги составляет 10 дней. В случае направления документов через МФЦ срок увеличится на 2 дня.

Пошлина

Пошлина должна быть оплачена до подачи документы или в течение 4 дней после. Предоставление квитанции возможно по инициативе плательщика.

Если в течение 5 дней денежные средства не поступят на счет Росреестра. То документы возвращаются заявителю.

Предлагаем ознакомиться  Положение о порядке расчета среднего заработка

Размер пошлины:

  • для инициатора – 2000 руб. за регистрацию;
  • для сособственников – 350 руб. за перерегистрацию.
Исаев Андрей

Мнение эксперта

Исаев Андрей Александрович

Юрист широкого профиля. Специализируется на земельном праве, гражданском и уголовном праве

Задать вопрос юристу

Если денежные средства перечисляются через электронные сервисы, в том числе через Госуслуги, пошлину можно оплатить со скидкой. К сумме применяется коэффициент 0,7.

Основные требования

Выдел доли в праве в натуре возможен следующим образом:

  • в добровольном порядке;
  • в судебном порядке.

Если владельцы не возражают на предоставление одному из сособственников права на выделение натуральной доли, то они оформляют договор. Документ подлежит регистрации в Росреестре.

В случае возникновения конфликтной ситуации между владельцами, вопрос регулируется в судебном порядке. Для этого требуется проведение специализированной экспертизы.

Экспертиза выдела доли в натуре включает выяснение следующих вопросов:

  • можно ли разделить дом на два полноценных жилых объекта;
  • как провести раздел, чтобы не навредить дому;
  • определение износа дома;
  • объем работ;
  • рыночная стоимость дома;
  • примерная стоимость работ по реконструкции.
Выходцева Анна Сергеевна

Мнение эксперта

Выходцева Оксана Сергеевна

Юрист широкого профиля. Специализируется на семейных вопросах, гражданском, уголовном и жилищном праве

Задать вопрос юристу

В случае если объект не может быть разделен, то результат экспертизы должен включать информацию о размере компенсации, которую может получить собственник.

Нормы санпинов

Экспертиза должна включать информацию о технической возможности выделения доли в натуре из общедолевой собственности. Среди них:

  • нормы освещения;
  • скорость движения воздуха;
  • уровень влаги;
  • другие нормы.

Если потенциальный объект не будет соответствовать хотя бы одному нормативу, то раздел технически невозможен. Проживание в таком жилом помещении может навредить здоровью граждан, проживающих в нем.

Кроме того, проверяются на соответствие нормам возможность проведения канализации, газа, воды, отопления.

Судебный порядок

Технический план

Если стороны не могут договориться самостоятельно, на помощь придут судебные органы. Выдел доли в натуре из общей долевой собственности не регламентирован законодательно. Анализ судебной практики предполагает следующий порядок действий:

  • подготовить технические документы;
  • составить и направить иск;
  • посетить судебное разбирательство;
  • регистрация.

Заявитель оплачивает пошлину, которая рассчитывается исходя из цены доли объекта.

До получения согласия других собственников нельзя начинать любые действия по перепланировке. Предварительно необходимо собрать документацию на жилой дом:

  • технический паспорт (если объект введен в эксплуатацию после 31.12.2011);
  • выписка из ЕГРН о праве собственности на объект;
  • заключение технической экспертизы.

Подготовка иска

Составление искового заявления о выделе доли является достаточно сложным. Для его оформления целесообразно привлечь юриста. Документ должен включать следующую информацию:

  • данные о доме (адрес, площадь);
  • информация по заключению экспертизы о наличии технической возможности раздела;
  • предложения по перепланировке;
  • порядок использования новых объектов;
  • расчет компенсации.

В качестве доказательной базы необходимо приложить:

  • правоустанавливающие документы;
  • квитанция о пошлине;
  • гражданский паспорт заявителя;
  • заключение эксперта;
  • оценка объекта;
  • технический паспорт;
  • выписка из ЕГРН;
  • другая документация.

Заявление направляется в районный или городской суд по месту расположения жилого дома.

Выдел доли является техническим сложным разбирательством, поэтому инициатору можно привлечь юриста в качестве представителя. Для этого потребуется оформить нотариальную доверенность.

Для того чтобы обосновать свои требования по выделу доли — необходимо проведение технической экспертизы. Для пояснения суммы компенсации требуется проведение оценки.

Миронова Анна

Мнение эксперта

Миронова Анна Алексеевна

Юрист широкого профиля. Специализируется на жилищных вопросах, договорах ДДУ, судах с застройщиками

Задать вопрос юристу

Суд принимает решение о выделе доли в натуре на основании предъявленной доказательной базы. Поэтому в большинстве случаев, разбирательство не занимает много времени.

Регистрация

После вступления в силу решения суда, гражданин имеет право начать действия по перепланировке дома. После того как реконструкция окончена, объект необходимо зарегистрировать в установленном порядке. Для этого необходима следующая документация:

  • гражданский паспорт заявителя;
  • заявление о регистрации объекта;
  • решение суда.

Если документы подаются не собственником, а его представителем, необходимо приложить доверенность и гражданский паспорт доверенного лица.

Выдел доли в натуре является не самым популярным вариантом при разделе имущества супругов. Такой вариант обычно используется только для жилого дома. Выдел может быть произведено добровольно, по соглашению сторон. Если один из собственников против, то предусматривает судебный порядок решения вопроса.

Для суда целесообразно заранее провести техническую экспертизу и независимую оценку объекта. Обязательным условием является регистрация нового объекта и перерегистрация остальной части.

Выводы

В праве собственности на квартиру никто не может быть ограничен, независимо от того, все помещение находится в вашем распоряжении или только его часть. По разным жизненным обстоятельствам может потребоваться выделение доли в квартире. Наиболее простой вариант – заключить с соседями соглашение, урегулировав этот момент в добровольном порядке.

Если добиться согласия совладельцев проблематично, защиты своих прав всегда можно искать в суде. Наиболее часто с этим сталкиваются те, кому необходим раздел доли в квартире, купленной в браке.

Оцените статью
БС Юрист
Adblock detector