Как продлить договор найма квартиры?

Немного о сроках действия договоров аренды

Существует три категории договоров аренды:

  1. Краткосрочные (менее 1 года).
  2. Среднесрочные (от 1 года до 5 лет).
  3. Долгосрочные (от 5 и до 49 лет).

Стороны могут по своему желанию вовсе не указывать срок в документе, тогда договор автоматически признается бессрочным. Таким образом, продлить можно среднесрочный, долгосрочный и краткосрочный договора аренды. Делать это следует также, руководствуясь нормами законодательства. Срок продления всегда аналогичен сроку заключения, то есть договор аренды квартиры на 1 год будет продлен точно также на 1 год, а 5-летний договор можно продлить только на 5 лет.

https://www.youtube.com/watch?v=upload

Срок действия важен потому, что все договора аренды квартиры, за исключением краткосрочных, полежат обязательной регистрации в Росреестре. За эту процедуру необходимо заплатить госпошлину, которая для юридических лиц равна – 22 тыс. руб. Не получится в будущем при возникновении споров между сторонами обратиться в суд в том случае, если по правилам договор должен был быть зарегистрирован в Росреестре, но стороны решили сэкономить и регистрацию не сделали.

Общие сведения

В сделках по аренде жилой недвижимости существует понятие о преимущественном праве. Под данным термином подразумевается, что арендатор имеет преимущественное право на продление периода аренды на новый срок, нежели посторонний человек, желающий оформить временные права пользования на квартиру. Преимущественные права арендатора жилья обусловлены в гражданском законе.

Продление соглашения об аренде жилья начинается до истечения срока действия договора. Инициировать продление взаимовыгодных арендных отношений вправе обе стороны. Чтобы пролонгировать сделку об аренде квартиры, нанимателю требуется известить о своем намерении арендодателя. Извещение предоставляется собственнику недвижимости за три месяца до окончания действительности договора аренды.

В случае, когда наймодатель решает продать собственную квартиру или принимает решение больше не предоставлять ее во временное пользование жильцам, он обязан известить арендатора. Уведомить квартиросъемщика нужно за три месяца до наступления обстоятельств, когда человек более не сможет проживать в данном помещении. Например, за три месяца до продажи квартиры.

Для оформления срока продления договора аренды законодательством предусмотрено три варианта:

  • заключить новый договор аренды квартиры;
  • составить дополнительное соглашение о пролонгации сотрудничества;
  • не предпринимать действий по продлению сделки, онако арендный срок будет продлен автоматически, при условии, что обе стороны исполняют свои обязательства.

Образец заключения нового договора аренды жилого помещения

Как правильно продлить договор аренды квартиры?

Продлить договор найма жилого помещения возможно на основании положений гражданского законодательного акта (ст 450, 151 и 452). Содержание данных статей обуславливает правила пролонгации арендных отношений при составлении дополнительного соглашения. В общем виде, процедура продления арендных отношений по договору выглядит следующим образом:

  • одна из сторон отправляет второй письменное уведомление о продлении сроков;
  • вторая сторона принимает решение и оглашает его первой;
  • если обе стороны согласны на продолжение арендных отношений на конкретный срок, то все детали ими обговариваются в устной форме. При переоформлении периода действия соглашения об аренде есть возможность изменить не только сроки, но и иные условия договора. Все вносимые новшества возможны только с согласия арендатора и наймодателя;
  • устная договоренность переносится на бумагу;
  • регистрируется соглашение о продлении аренды квартиры.

По закону, разрешается продлевать срок аренды на краткосрочный (до 12 месяцев) и долгосрочный (более года) периоды. Если между арендодателем и нанимателем заключено соглашение об аренде в краткосрочной форме, то расторжение наступает в момент окончания периода найма, указанного в тексте документа. В таком случае, продление возможно только при помощи составления нового документа.

Предлагаем ознакомиться  Как расторгнуть договор гпх по инициативе работодателя

Образец уведомления

Акт, содержащий в себе прошение о продлении периода аренды по договору, именуется уведомлением арендатора. Написанный квартиросъемщиком документ свидетельствует о приближающемся окончании договорных арендных отношений. Передается уведомление арендодателю, в соответствии с правилами, указанными в тексте договора найма квартиры.

Арендатор в уведомлении указывает следующие сведения:

  • реквизиты собственника квартиры;
  • данные о себе — о квартиросъемщике;
  • название акта;
  • причины, наличие которых способствует принятию решения о продлении договора;
  • суть уведомления;
  • дата и личная подпись арендатора.

Основным вопросом все-таки бывает продление существующего договора найма жилого помещения. Это возможно сделать, соблюдая необходимые условия.

  • Статья 687 ГК РФ позволяет расторгнуть договор досрочно по соглашению сторон или в судебном порядке, предупредив об этом за 3 месяца.
  • Статья 684 ГК РФ оставляет за нанимателем преимущество при заключении нового договора.
  • Пункт 1 ст. 450говорит о том, что любые изменения и расторжение возможны при договоренности участников.
  • Статьи 452 и 453 ГК РФ устанавливают порядок и определяют последствия внесения изменений.

Статья 452 ГК РФ. Порядок изменения и расторжения договора

  1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
  2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

За 3 месяца до окончания договора наймодатель может поступить 2 способами:

  1. Как продлить договор найма квартиры?Предложить продлить соглашение либо заключить его на новых условиях.
  2. Предупредить о том, что сдавать квартиру в наем он более не намерен, по крайней мере, в течение года. Именно такой срок предусмотрен законом.

Если сроки будут упущены, то договор продлится автоматически. Если в течение года после отказа прежнему квартиросъемщику владелец оформит новое соглашение с другим жильцом, то прежний имеет право подать в суд с иском о признании нового договора недействительным.

Сроки найма

Договор может иметь разные сроки. В зависимости от них быть либо краткосрочным – до одного года, либо длительным – от 1 до 5 лет. Такие договора имеют разные условия по продлению и расторжению.

Краткосрочный:

  • Наниматель не имеет преимущества в составлении с ним нового соглашения.
  • Квартиросъемщик не может изменить в договоре лицо, которое является нанимателем, на кого-то из числа проживающих с ним.
  • Если случилось так, что у наймодателя появились основания для расторжения договора в судебном порядке, наниматель не может воспользоваться сроком для устранения причин, указанных в качестве основания для расторжения.
  • Краткосрочный договор может быть пролонгирован на тот же срок, то есть, не больше года.

Долгосрочный:

  • Договор может продлеваться от 1 до 5 лет.
  • У нанимателя преимущественное положение для продления или заключения нового документа.
  • Такой договор подлежит регистрации.
  • Для устранения нарушений договора нанимателю будет предоставлен срок, чтобы их исправить.

Чтобы отодвинуть временные границы первоначального соглашения необходимо совершить ряд действий до наступления «часа икс»:

  1. Как продлить договор найма квартиры?За 3 месяца встретиться со вторым участником и предложить продление.
  2. Договориться о том, будут ли условия прежними либо они изменятся.
  3. Составить дополнительное соглашение к прежнему.
  4. Долгосрочное соглашение зарегистрировать в Росреестре.

Может случиться, что владелец и квартиросъемщик упустили момент окончания сроков, просто забыв о нем. Как поступать в этом случае? Составить доп. соглашение «задним числом». В таких сделках не участвуют третьи лица, поэтому никто кроме участников не знает о реальных сроках его оформления.

Предлагаем ознакомиться  Договор служебного найма жилого помещения порядок заключения и расторжения

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

Как составить дополнительное соглашение:

  1. Указать номер, дату и название документа.
  2. Написать, что это приложение к документу такому-то с номером таким-то, составленному тогда-то (о том, какие еще виды приложений, кроме допсоглашения, могут быть составлены к договору найма жилого помещения, мы рассказываем в этом материале).
  3. Личные данные и реквизиты паспортов участников.
  4. Изменение сроков действия, насколько, до какого времени.
  5. Замечание о том, что остальные условия не теряют своей силы.
  6. Дата начала действия документа (можно указать момент подписания).
  7. Еще раз дата и подписи участников с расшифровкой.

Справка! Писать можно от руки, или напечатать специальный бланк на компьютере. Специальных формулировок не требуется. Нужно указать необходимую информацию понятным языком.

Кто заверяет?

Заверяют подобный документ сами участники посредством своей подписи. Закон не требует привлечения третьих лиц, но и не запрещает. Поэтому, если того желают стороны, можно прибегнуть к услугам нотариуса либо привлечь стороннего свидетеля. Это станет дополнительным доказательством подлинности доп. соглашения в случае судебных разбирательств.

Согласно ст. 684 ГК РФ, арендатор должен быть уведомлен арендодателем не позднее, чем за 3 месяца до предполагаемой даты завершении срока действия договора аренды о:

  1. Намерении продлить договорные отношения (на прежних условиях или с изменениями).
  2. Отказе от продления договора аренды.

Эти же правила распространяются и на арендатора, который обязан извещать своего арендодателя о своих намерениях. Делать это лучше всего в письменной форме, чтобы на случай дальнейших споров иметь доказательство соблюдения требования законодательства. Желательно составить письмо, а его отправить заказным почтовым отправлением, сохранив документы об отправке и копию.

Что такое преимущественное право?

Согласно ст. 684 ГК РФ, арендатор обладает преимущественным правом на перезаключение (продление срока действия) договора с арендодателем. За 3 месяца до истечения срока действия договора аренды сторонам необходимо обсудить возможность пролонгации арендного договора на прежних или новых условиях. Если же стороны не уведомили друг друга о намерении прекратить деловые отношения, тогда договор автоматически продляется на изначальных условиях на тот срок, который в нем указан.

Как продлить договор найма квартиры?

Допустимая причина для отказа арендатору в продлении договора – намерение арендодателя отказаться от сдачи данной квартиры в аренду на срок не менее 1 года. Если же в течение этого года арендодатель все-таки сдаст квартиру в аренду, то бывший арендатор вправе в судебном порядке требовать признать новый договор с новым арендатором недействительным или взыскать возмещение ущерба.

Арендатор не может требовать от арендодателя разрешения подселить в квартиру новых жильцов, сверх того числа, которое указано в договоре. Этот пункт является существенным условием, поэтому нарушать его в одностороннем порядке арендатор не вправе. Только с согласия арендодателя в квартиру могут быть заселены новые жильцы и зарегистрированы на временной основе.

Требуется ли заключать новый договор?

По желанию наймодателя и арендатора квартиры, пролонгация проживания оформляется с помощью нового договора или с помощью дополнительного соглашения. Если стороны решили продолжить сотрудничество на основании доп. соглашения, то стоит учитывать, что оформление подобных документов разрешается множество раз.

Когда стороны выбирают вариант продления аренды на основании нового договора, то им следует выполнить ряд действий:

  • оформить новый текст договора;
  • составить акт имеющегося имущества в арендованной квартире;
  • подписать договор;
  • оформить акт приема-передачи имущественных прав от собственника к арендатору;
  • зарегистрировать соглашение, если этого требует законодательство.

При составлении нового договора аренды квартиры, нужно указывать период действия не более пятилетнего срока. Данный период установлен законодательством. Наиболее удобным способом продления аренды является составление дополнительного соглашения. Разрешается оформлять доп. соглашение, если данные действия предусмотрены в тексте договора.

Критерии по составлению дополнительного соглашения:

  • в документе указывается ссылка на основной договор аренды квартиры;
  • наименование настоящего акта;
  • вносимые изменения настоящим дополнительным соглашением — установление нового срока действия;
  • данные о сторонах, заключивших сделку.
Предлагаем ознакомиться  Алименты с ИП индивидуального предпринимателя как и сколько платят

Как оформить выселение?

Если срок договора истек, а намерения продлить его стороны не изъявили, то необходимо правильно провести процедуру выселения. Прежде всего, стоит поднять акт приема-передачи, в котором подробно описано техническое состояние квартиры, а также приводится перечень ценного имущества, находившегося в ней на момент вселения арендаторов.

Как продлить договор найма квартиры?

При выселении составляется акт сверки имущества, в котором указывается фактическое состояние квартиры на дату выселения, а также перечень ценного имущества, находящегося в ней. Согласно стандартным условиям арендного договора, расхождений между актом приема-передачи и актом сверки быть не должно.

Однако, за время аренды квартира может прийти в упадок и требовать проведения ремонта. Если в договоре аренды было указано, что ремонт должен быть произведен за счет и силами арендаторов, то они обязаны его выполнить или оплатить его выполнение. Нарушение этого условия дает возможность арендодателю  подать в суд на арендаторов и взыскать ущерб.

На момент выселения никаких задолженностей по оплате аренды быть не должно. При этом со стороны арендодателя должна быть оформлена расписка, в которой он указывает, что не имеет претензий к арендаторам и получил от них ключи от квартиры обратно.

Особое внимание стоит уделить заверению всех документов. Так, акт сверки могут подписать не только сами стороны, но и соседи, особенно, если между арендатором и арендодателем есть конфликт по каким-либо вопросам. Более того, если договор аренды был заверен нотариально, то и прекращение его также требует нотариального заверения.

Как зарегистрировать дополнительное соглашение?

Если базовый договор аренды жилого помещения был официально зарегистрирован в Росреестре, то дополнительное соглашение также подлежит регистрации.

Чтобы обратиться с прошением о регистрации в Росреестр, необходимо заплатить государственную пошлину. Ее размер устанавливается в соответствии с положениями налогового законодательства России. На данный момент сумма госпошлины составляет:

  • для граждан — 350 рублей;
  • для компаний — 1000 рублей.

Уплачивается пошлина государству в случае, когда заявителем изменяются несколько условий договора. Если дополнительное соглашение содержит только изменения, касающиеся срока продления аренды, то пошлину можно не уплачивать.

Для проведения процедуры регистрации в Росреет подается следующий пакет актов:

  • письменное прошение от заявителя;
  • копия и оригинал удостоверения личности;
  • учредительные акты, если в качестве заявителя выступает компания;
  • чек об уплаченной пошлине;
  • основной договор аренды квартиры;
  • дополнительное соглашение о продлении срока проживания;
  • иные акты по запросу сотрудников регистрационного государственного учреждения.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

Работники Росреестра проверяют подлинность поданной документации, а затем проводят регистрационные действия.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

Продлить прежний договор или составить новый?

Такой вопрос вполне естественно может возникнуть у участников. Конечно, если дело только в изменении сроков, лучше составить дополнительное соглашение. Это требует меньше времени на оформление.

Другое дело, если участники решили изменить несколько условий, тогда будет более уместным заключить новый договор. С точки зрения налоговой отчетности и ведения прочего учета лучшим вариантом будет новый документ.

Если стороны не имеют разногласий и мирно договариваются о пролонгации деловых отношений, то ничто им не мешает продлить первоначальный договор, а все изменения, которые они захотели внести – оформить дополнительным соглашением.

Как продлить договор найма квартиры?https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

Если же существует риск разногласий по любому вопросу, тогда стоит заключить новый договор. Причина тому – действующее законодательство. Оно признает добровольно заключенный сторонами договор неоспоримым. В то время, как при заключении дополнительных соглашений можно при желании найти норму закона по которой, именно допсоглашение будет оспорено.

Оцените статью
БС Юрист
Adblock detector