Как провести сделку купли-продажи квартиры

Самые важные термины

Стороны договора купли-продажи — это продавец и покупатель. Ими могут быть и физические, и юридические лица.

Если обе стороны договора физические лица, они должны быть дееспособными. Дееспособность — это когда у человека есть права и обязанности, за которые он несет ответственность. Как правило, дееспособность наступает в 18 лет. До совершеннолетия от имени гражданина выступают его законные представители — родители или опекуны.

Суд может признать недееспособным совершеннолетнего человека, если он страдает психическим заболеванием либо злоупотребляет алкоголем или азартными играми. Тогда для продажи квартиры потребуется согласие опекуна.

Часто суд принимает решение о недееспособности гражданина очень долго. Иногда человек уже не понимает, что делает, но решения о лишении дееспособности еще нет. Это риск для второй стороны. Посоветуйтесь с юристом, прежде чем подписывать договор купли-продажи.

Содержание договора. Стороны могут заключить любой договор, не противоречащий закону. Но есть существенные условия, без которых любой договор купли-продажи будет недействительным:

  1. Цена.
  2. Предмет договора, включая адрес и кадастровый номер квартиры.
  3. Перечень лиц, которые вправе пользоваться квартирой после ее продажи, и права, которые они будут иметь на квартиру.

Акт приема-передачи квартиры. Без акта приема-передачи продавец не сможет продать, а покупатель принять квартиру. Передаточный акт — это важная часть договора купли-продажи квартиры. Он подтверждает факт исполнения обязательств сторон по договору.

Если вы покупатель, не подписывайте акт до тех пор, пока не проверите состояние квартиры.

Так выглядит заполненный акт приема-передачи квартиры
Так выглядит заполненный акт приема-передачи квартиры

Продажа квартиры — документы и порядок сделки

Теперь рассмотрим пошаговый алгоритм самого процесса. У такого мероприятия, как продажа квартиры, этапы сделки следующие: определение рыночной стоимости продаваемого жилья, подготовка квартиры к продаже, оформление необходимого комплекта документов, выставление собственного рекламного предложения на рынок недвижимости, поиск покупателей и переговоры с ними, заключение предварительного договора на куплю-продажу, процедура денежного расчета, окончательное подписание основного договора с регистрацией покупателя как нового собственника, передача денежных средств за продаваемое жилье и процедура перехода квартиры новому владельцу.

Итак, начнем с оценки нашего жилья. Как выглядит данный процесс? Чаще всего сравнивают цены с использованием разных источников информации — рекламных газет, риелторских сайтов, выбирая схожие варианты. Используя данные агентств по продаже недвижимости, можно сделать достаточно подробную выборку, которая поможет вам лучше ориентироваться в уровне цен на аналогичные варианты в настоящее время.

Если предстоит продажа квартиры, документы и порядок сделки — ключевой вопрос. Процедура сбора нужных «бумажек» — один из самых важных этапов дела. Непредоставленные вовремя или неправильно составленные документы могут стать препятствием, способным затянуть или вовсе отменить процедуру сделки. Промедление в данном вопросе недопустимо, ведь вариантов на рынке жилья множество, и покупатель в любой момент может передумать приобретать именно ваш.

К тому же грамотное оформление всего нужного списка документов уничтожает сомнения будущего владельца в таком важном вопросе, как проверка юридической чистоты. Чтобы соблюсти все правила, сопровождение сделки продажи квартиры лучше всего поручить компетентному юристу и обязательно полностью изучить требования, предъявляемые регистрирующим органом к таким документам.

Все цифры и данные, содержащиеся в технической документации, обязаны точно соответствовать действительности во избежание дальнейших недоразумений. Напоминаем еще раз — в таком деле, как продажа квартиры, документы и порядок сделки — прежде всего!

Зачем необходим данный документ? Его задача — обезопасить обоих участников сделки — и продавца, и покупателя. Каждый из них рискует, что другой может в самый неподходящий момент отказаться от задуманного. Серьезность намерений подтверждает процедура предоставления покупателем продавцу задатка. Это часть будущей стоимости приобретаемого жилья. В случае если покупатель передумает участвовать в сделке, задаток остается у продавца.

Если же передумает продавец, задаток, согласно сложившейся практике, чаще всего должен быть возвращен в двойном размере. Данное положение заставляет обоих участников сделки отнестись к вопросу серьезно.

Размер вносимого задатка, его сумма и условия возврата, сроки проведения основной сделки — все должно быть подробнейшим образом зафиксировано в предварительном договоре. Жесткой типовой формы такой документ не имеет, составляют его обычно произвольно с обязательным указанием адресов и паспортных данных всех сторон, описание жилья с указанием основных технических характеристик (и, разумеется, адреса), суммы вносимого задатка и сроков, в которые взаимные обязательства должны быть исполнены. Договор подписывается обеими сторонами с проставлением даты заключения.

Перейдем к подписанию основного документа. Как именно составляется сам договор купли-продажи? Бланк типового образца использовать не обязательно. Стороны имеют право заключить договор в произвольной письменной форме, надежнее всего сделать это при участии нотариуса. Тот проверит наличие всех необходимых составляющих данного важного документа, а именно — обязательных реквизитов каждой из сторон, цены отчуждаемого имущества, точного адреса его местонахождения, технического описания с приведением данных кадастрового паспорта.

Также договор непременно должен содержать описание того, каким способом и в какое время осуществляется расчет за продаваемое жилье. Должны быть указаны сроки, в которые производится фактическая передача квартиры новому владельцу и подписывается акт ее приема-передачи.

Завершает такое мероприятие, как продажа квартиры, регистрация сделки. Подписав договор, стороны обязаны обратиться в территориальный регистрирующий орган того района, где находится продаваемое жилье. После перехода прав собственности необходимо подписать заключительный документ в виде акта приема-передачи проданной квартиры.

Как провести сделку купли-продажи квартиры

Все документы составляются в количестве, равном числу участников сделки. После того как акт передачи подписан, продавец имеет право обратиться в банк с требованием выдачи хранящихся в его ячейке денежных средств. На этом этапе сделку по продаже квартиры можно считать закрытой.

В настоящее время существует достаточно много вариантов заключения сделки по купле-продажи объектов недвижимости между физическими или юридическими лицами, каждый из которых имеет свои особенности, нюансы, порядок и правила проведения.

Обычная

Один из самых быстрых и наиболее простых вариантов. Риелторы такой способ также называют «чистая продажа».

В данном случае покупатель рассчитывается с продавцом, а второй в свою очередь сразу переоформляет квартиру на нового владельца. Никаких дополнительных действий и условий в данном случае не предусмотрено.

Одним из способов продажи (покупки) жилплощади является аукционный метод. В наиболее общем смысле такой вариант подразумевает под собой метод быстрых продаж, при котором квартира выставляется по заниженной цене, что привлекает большое количество покупателей. Однако в ходе грамотно проведенных переговоров и торгов жилплощадь отчуждается по более высокой цене лицам в большей степени заинтересованным в покупке.

В России наиболее распространены аукционы по продаже недвижимости должника при банкротстве физических или юридических лиц. При этом полученные денежные средства направляются на погашение долгов перед кредиторами.

Предлагаем ознакомиться  Документы для приватизации квартиры

Срочная

Как правило, в том случае, когда есть необходимость в срочной продаже недвижимости, прибегают к варианту выкупа. Схема выкупа жилплощади имеет следующий вид:

  1. продавец, желающий побыстрее реализовать свою жилплощадь, обращается в специализированное агентство, которое выкупает данный объект;
  2. в дальнейшим приобретенная недвижимость перепродается агентством другому покупателю.

Один из наиболее существенных минусов такого варианта сделки заключается в том, что продавец вынужден продать свою квартиру по заниженной стоимости. Иногда она может быть меньше на 30-40% от своей рыночной цены.

Альтернативная

Под альтернативной сделкой подразумевается ситуация, когда продавец квартиры одновременно покупает себе новую жилплощадь (на вырученные деньги). При этом эти две процедуры осуществляются одновременно, то есть в один день заключаются сразу две сделки:

  • первая – по продаже старой квартиры;
  • вторая – по покупке новой.

Кроме того, альтернативная сделка также может включать в себя целую «цепочку» квартир, то есть когда продается не один объект, а сразу несколько. Чем длиннее эта цепочка, тем больше участников сделки и, соответственно, продолжительнее процедура оформления. Помимо этого также возрастает риск срыва всей операции.

На практике также встречаются и другие способы заключения сделок по купле-продаже недвижимости. Сюда можно отнести следующее:

  • приобретение жилья от застройщика в порядке долевого участия или через ЖСК;
  • отчуждение жилплощади путем переуступки права требования – к данному варианту прибегают в том случае, если дольщик желает продать свою квартиру до ее ввода в эксплуатацию;
  • покупка или продажа недвижимости, находящейся в залоге у банка.

Процедура заключения сделки по купле-продаже недвижимости имеет определенный алгоритм действий. При этом для каждой стороны соглашения (покупателя и продавца) предусмотрены свои шаги.

При продаже квартиры продавец должен действовать следующим образом:

  1. Определить основные условия будущей сделки (предмет договора, цену).
  2. Разместить объявления о продаже.
  3. Показать квартиру потенциальным покупателям.
  4. Предоставить документы, подтверждающие чистоту сделки.
  5. Заключить предварительный договор.
  6. Подготовить бумаги необходимые для оформления.
  7. Определить порядок расчетов с покупателем.
  8. Заключить основной договор купли-продажи.
  9. Дождаться окончания процедуры регистрации перехода прав собственности.
  10. Подписать акт приема-передачи.
  11. Получить полный расчет за реализованное жилье.

Действия клиента

Покупка квартиры обычно сопровождается следующими шагами:

  1. Анализ предложений, действующих на рынке недвижимости.
  2. Осмотр квартиры и ведение переговоров с продавцом.
  3. Подписание предварительного договора и внесение аванса (при необходимости).
  4. Внесение денег в банковскую ячейку (при выборе данного варианта расчетов).
  5. Подписание основного договора.
  6. Регистрация перехода права собственности.
  7. Получение квартиры и подписание акта приема-передачи жилплощади.
Порядок оформления договора

Как проходит сделка купли продажи квартиры?

Несмотря на относительную несложность оформления купли-продажи, следует учитывать и то, что данная юридическая процедура может иметь некоторые нюансы, требующие особого внимания.

В сегодняшнем материале большинство из таковых подробно рассмотрены, однако не стоит всегда рассчитывать только на себя, не забывайте прибегать к помощи профессиональных юристов для обеспечения максимальной безопасности заключаемой сделки.

Мнение эксперта

Гуменюк Екатерина Владимировна

Росреестр — работала государственным регистратором прав. Начальник отдела имущества. Помогаю решать проблемы, возникшие с недвижимостью.

Задать вопрос

В интернете огромное количество бланков договоров купли-продажи. Однако в зависимости от каждой конкретной ситуации возможны нюансы.

В связи с изменением законодательства сделки, совершенные с малолетними детьми или дольщиками жилья совершаются только у нотариуса. Для избежания траты дополнительных средств, если нет опыта в подобных операциях, есть смысл обратиться к нотариусу и в иных случаях. Дополнительная необходимость в риелторе или юристе отпадает сама собой.

Однако для обращения к нотариусу необходимо собрать минимальный пакет документов. При принятии решения о совершении сделки первым делом нужно озаботиться отсутствием долгов по коммунальным платежам и посторонних прописанных граждан. О всех решенных задачах необходимо брать справки.

Если собственником квартиры или доли является малолетний ребенок, то взаимодействия с органами опеки не избежать. Для совершения сделки и регистрации в Росреестре придется получить письменное одобрение.

Квартира, приобретенная в браке, отчуждается только с нотариального разрешения второго супруга. Если такое согласие не получено, сделка в дальнейшем может быть признана недействительной.

Для подписания договора к нотариусу должны явиться стороны сделки лично или представители по нотариальной доверенности. Нотариус проведет всю необходимую процедуру оформления перехода права и, по желанию сторон, может самостоятельно сдать документы на регистрацию. Никаких дополнительных трат, кроме государственного сбора и работы нотариуса, от сторон сделки не потребуется.

Как оформить: схема, этапы и порядок проведения

  1. Долю в квартире. Но если все собственники одновременно продают свои доли в квартире по одному договору, то к нотариусу можно не обращаться.
  2. Квартиру вашего ребенка или опекаемого человека.
  3. Квартиру с пожизненной рентой.

Договор купли-продажи квартиры вступает в силу с момента подписания. Чтобы официально владеть квартирой, зарегистрируйте право собственности в Росреестре.

Документы. Перечень документов для государственной регистрации права собственности индивидуален в каждом случае. Уточняйте его в МФЦ, региональном управлении Росреестра или по телефону 8 (800) 100-34-34.

В любом случае для регистрации сделки понадобятся паспорта всех продавцов и покупателей — физических лиц или учредительные документы юридических лиц, оригиналы и копии договора купли-продажи.

Документы, которые нужны для проверки юридической чистоты квартиры, и документы для государственной регистрации — это два разных комплекта. В этой статье рассказываем только о документах, которые попросят для государственной регистрации права собственности.

В законе строгих требований к количеству экземпляров договора купли-продажи нет. Один экземпляр заберет себе Росреестр, а остальные экземпляры делают по количеству продавцов и покупателей.

Если стороны уже подали заявление на государственную регистрацию права собственности, то порядок такой же, как и для расторжения договора: подать заявление о прекращении государственной регистрации, затем заключить дополнительное соглашение. После этого нужно снова подать документы на государственную регистрацию вместе с дополнительным соглашением.

Что необходимо учитывать

Следует «увязать» ваше желание продать драгоценное жилье как можно выгоднее с фактическим положением дел на рынке. Цена сделки купли-продажи квартиры зависит от его состояния. Если подобных предложений достаточно много, стоимость квартир несколько снижается. Можно взять полярные варианты — наиболее дорогой и наиболее дешевый. Реальная сумма находится примерно посередине.

Если хотите провести сделку быстро, стоит немного опустить цену и приблизить ее к бюджетному варианту. Но данная политика вряд ли оправдана, когда цены на жилищном рынке растут на глазах, например, в периоды бурной инфляции. Тогда продать квартиру быстро и дешево означает продать ее себе в убыток.

Подготавливаем квартиру

На следующем этапе мы готовим наше жилье к продаже, а также собираем нужный комплект документов. Придать квартире презентабельный вид можно путем небольшого косметического ремонта. Это сразу же сделает ее более конкурентоспособной по сравнению с аналогами. Иногда таким образом, затратив совсем небольшие средства, можно существенно увеличить стоимость продаваемого жилья.

На момент начала продажи вывезите мебель и прочие вещи, оставьте квартиру максимально свободной, просторной, не захламленной. Пустая аккуратная квартира выглядит презентабельнее, эффектнее в глазах потенциальных покупателей. Разумеется все проживавшие там ранее граждане должны быть к этому моменту уже переселены.

Как происходит оформление ДКП и регистрация?

С точки зрения законодательства существует два основных способа оформления сделки:

  1. в простой форме;
  2. через нотариуса.
Предлагаем ознакомиться  Договор ренты: виды, стороны, предмет

Кроме того, зарегистрировать переход права собственности можно напрямую в Росреестре, в МФЦ или же через нотариуса.

Обычный

Действующее законодательство не обязывает в каждом случае удостоверять сделку по купле-продаже недвижимости у нотариуса. Это необходимо только в отдельных случаях, установленных законом (например, если в квартире прописаны лица, имеющие право пользоваться ею даже после продажи и т.д.).

При регистрации сделки стороны могут напрямую обратиться в Росреестр, подготовив совместное заявление.

Через МФЦ

При желании покупатель может зарегистрировать переход права собственности на квартиру, обратившись в МФЦ. В этом случае вся процедура займет 9 дней.

Через нотариуса

Как уже было сказано выше, удостоверение сделки у нотариуса требуется только в отдельных случаях:

  • при отчуждении доли в общей собственности;
  • если владельцем недвижимости выступает ребенок или ограниченно дееспособное лицо и т.д.

Существенным преимуществом нотариального удостоверения сделки купли-продажи недвижимости является то, что в дальнейшем регистрацию производит сам нотариус. Об этом написано в

ст. 55 ФЗ РФ от от 11.02.1993 г № 4462-1

.

  1. В первую очередь, это поиск или подготовка жилья к продаже в соответствии с теми условиями, которые удовлетворяют вашим желаниям.
  2. Следующим шагом необходимо проверить найденное для покупки жилье на чистоту (подробнее ниже), если вы являетесь покупателем. И максимально презентабельно представить квартиру покупателю, если вы являетесь продавцом.
  3. При достижении устного соглашения по продаже квартиры между продавцом и покупателем можно приступить к следующему этапу. На нем необходимо оформить и подготовить пакет документов. У продавца данный список, конечно, больше и имеет следующий вид:
  • все правоустанавливающие документы на квартиру;
  • кадастровый план (паспорт) на недвижимое имущество;
  • заверенная нотариально выписка из домовой книги;
  • бумаги из налогового органа, ЖКХ и ЕИРЦ об отсутствии задолженностей по квартирным платам;
  • выписка из Росреестра об отсутствии или наличии какого-либо обременения на квартиру;
  • нотариально заверенное заявление о согласии супруга владельца квартиры на ее продажу (если таковой имеется);
  • бумага из органов опеки, разрешающая осуществить сделку (при наличии прописанных в квартире детей).
Процедура купли-продажи

Процедура подготовки документов к продаже, поиск покупателя и согласования всех возникших вопросов потребует от вас времени и терпения

Как провести сделку купли-продажи квартиры

Покупателю же нужно будет иметь лишь документы, удостоверяющую его личность, и некоторые другие бумаги, которые необходимы для заключения договора.

  1. Теперь необходимо заключить предварительный и основной договоры по продаже квартиры. Стоит понимать, что предварительный договор не обязателен, однако он поможет снизить риски срыва сделки. В нем указывается следующая информация:
  • предварительные условия по продаже квартиры, которые могут лишь слегка корректироваться;
  • окончательная стоимость предмета сделки (квартиры);
  • размер внесенного задатка или аванса;
  • дополнительные нюансы соглашения.

Бумагу необходимо нотариально заверить и подтвердить факт передачи задатка или аванса распиской.

Уладив все нюансы и подготовив окончательный договор купли-продажи в двух оригинальных экземплярах для каждой стороны, можно осуществить сделку, естественно, с нотариусом. В окончательный договор вносится следующая информация:

  • окончательные условия по продаже квартиры;
  • стоимость предмета сделки (квартиры);
  • способ оплаты и порядок передачи денег;
  • дополнительные нюансы соглашения.
  1. После заключения окончательного договора проводится исполнение его условий с обеих сторон сделки (передача денег, прав собственности и т.д.).

Вот так выглядит общий порядок оформления купли-продажи квартиры. Его стоит придерживаться в каждом индивидуальном случае.

Что конкретно нужно

Какие именно документы нужны? Прежде всего, это подтверждение того, что продавец является собственником и имеет право продажи данного имущества. В качестве него выступает свидетельство о регистрации прав собственности на квартиру. Не менее важны удостоверяющие личность документы всех, кто входит в число собственников продаваемого жилья. Это гражданские паспорта совершеннолетних владельцев и свидетельства о рождении на детей младше 14 лет.

Основным имущественным документом, также необходимым при совершении сделки, является техпаспорт на квартиру (или кадастровый паспорт). При продаже недвижимого имущества — совместной собственности — предъявляется свидетельство о браке и, в обязательном порядке, согласие второго супруга на отчуждение собственности. Если в число владельцев входит несовершеннолетний, вам не обойтись без разрешения органа опеки.

Как провести сделку купли-продажи квартиры

Кроме того, обязательно понадобится взять выписку из домовой книги, где перечислены все, кто прописан в квартире. Другой важный документ из ЖЭКа — подтверждение отсутствия долгов по коммунальным платежам. Завершает пакет основной документ, который вам предстоит составить, если вы придете к обоюдному соглашению — договор купли-продажи, бланк которого мы здесь приводим.

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры

По соглашению сторон. Если заявление о регистрации права собственности на квартиру еще не подано, расторгнуть договор по соглашению сторон проще всего: заключите соглашение о расторжении договора. Если деньги за квартиру уже были переданы продавцу, пропишите в соглашении о расторжении порядок их возврата.

Если заявление о регистрации права собственности уже подано на государственную регистрацию, но право собственности еще не зарегистрировано, стороны подают заявление о прекращении регистрации права собственности. А уже после заключают соглашение о расторжении договора.

Например, продавец не получил оплату за квартиру. Или после оформления всех документов покупатель нашел в квартире такие недостатки, при которых за уплаченную сумму она становится ему не нужна.

В таких случаях расторгнуть договор купли-продажи возможно только в судебном порядке.

Поиск клиента

Каким образом искать покупателя? Следует обнародовать ваше решение о продаже жилья через максимально большее количество источников информации. Разместите объявление в наиболее популярных СМИ, на интернет-сайтах соответствующей тематики. Над текстом его тоже следует поработать. Ваше предложение должно быть сформулировано конкретно, лаконично, включать основные технические характеристики продаваемой квартиры и обязательно упоминать о конкурентных преимуществах на жилищном рынке.

Иногда владельцу, особенно занятому, удобнее обратиться в риелторское агентство и перепоручить все хлопоты специалистам. Продажа квартиры, документы и порядок сделки, тонкости оформления, проверка юридической чистоты недвижимости — эти и многие другие моменты специалисты по недвижимости способны урегулировать на профессиональном уровне — разумеется, не бесплатно.

Как восстановить договор купли-продажи квартиры

Если вы потеряли договор купли-продажи, заключенный до 31 января 1998 года, найти его будет сложно, потому что государственной регистрации сделок с недвижимостью в то время не было. Информация о квартире до 31 января 1998 года есть в Бюро технической инвентаризации.

Сейчас все правоустанавливающие документы хранятся в архивах государственных органов вечно, но получить документ, равноценный утерянному, не получится. В управлении Росреестра могут предоставить только копию договора купли-продажи. Она не имеет юридической силы и подойдет только для ознакомления.

Выбор формы оплаты

Формы оплаты договора

Какая из форм оплаты договора наиболее обезопасит сделку по приобретению квартиры?

Заключая договор, необходимо обязательно указать форму оплаты и способ передачи денег за предмет сделки от покупателя продавцу. В зависимости от выбранного способа может определяться размерность налога и безопасность сделки.

На сегодняшний день выделяют следующие основные формы оплаты при купле-продаже квартиры:

  • Банковский перевод (безналичный расчет). Осуществляется через банк, вследствие чего скрыть подробности сделки и сэкономить на налоге не выйдет в любом случае. Чеки по оплате предоставляются при переоформлении права собственности на квартиру в Росреестр. Способ оплаты является достаточно безопасным.
  • Наличный расчет. Данная форма оплаты позволяет скрыть некоторые подробности сделки и сэкономить на налоге. Используя подобный способ оплаты, можно указать в договоре меньшую сумму, чем получит продавец. Однако в таком случае на последнего накладываются дополнительные риски. Наличным расчетом можно работать как напрямую с продавцом, так и через риелтора или банк в качестве гаранта.
  • Рассрочка или кредит. Осуществляется подобный вид оплаты через заключение соответствующих соглашений.
Предлагаем ознакомиться  Заставят ли наследников продавать наследственные квартиры

Резюмируя статью, отметим основные нюансы сделки по купле-продаже квартиры. Учитывать их стоит обязательно, ведь перед оформлением юридической процедуры важно понимать то, какие особенности она имеет.

Итак, основными нюансами в описанном мероприятии являются:

  1. Стоимость проводимого мероприятия. Даже продажа относительно недорогой квартиры может влететь в копеечку в плане стоимости оформления сделки. Для продавца это особенно актуально, ведь не он покупает имущество, а у него, поэтому ему важно знать, какие траты необходимо нести дополнительно. В процессе оформления договора и сделки в целом продавцу потребуется оплатить услуги нотариусов/юристов (5 000-150 000 рублей). А еще оформление документов (3 000-30 000), уплату налогов (13 % от стоимости квартиры), услуги риелтора (до 10 % от стоимости квартиры) и услуги гарантов (до 5 % от стоимости квартиры). Покупателю же нужно выполнить свои условия по договору (выплатить деньги за предмет сделки) и при необходимости потратиться на услуги юристов, нотариусов и гарантов.
  2. Проверка покупаемой квартиры на чистоту. Обязательно выполняйте подобное мероприятие, ведь дополнительно к недвижимости можно приобрести и долги по нему, а то и вовсе потерять квартиру после покупки.
  3. Правильное и юридически грамотное составление договора. Не осуществив подобной процедуры, можно создать себе ряд проблем.
  4. Осуществление всех условий договора с обеих сторон. Также обязательное мероприятие, так как в противном случае придется нести некоторую ответственность перед другой стороной сделки и законодателем.

Как видите, сделка купли-продажи квартиры — пусть несложная юридическая процедура, но слегка запутанная. Не забывайте об указанной в этой статье информации, если собираетесь продавать/покупать квартиру, ведь она в полной мере описывает данное мероприятие и все его нюансы.

Один из ключевых моментов — денежный расчет за продаваемое жилье. Крайне важно оформить его грамотно с финансовой и юридической точек зрения. Производить такой расчет возможно либо на этапе заключения договора, либо при подписании обеими сторонами акта о фактическом приеме-передаче жилой недвижимости.

Чаще всего подобную процедуру проводят через посредника в виде банка, задача которого — гарантировать получение продавцом указанной суммы. Покупателю же важно быть уверенным в том, что его право собственности будет успешно реализовано.

Заполненный образец договора купли-продажи квартиры

Процедура в общем случае происходит следующим образом: обозначенная сумма денег в присутствии всех участников сделки пересчитывается под контролем банковского сотрудника, запечатывается в специальный пакет, на котором расписываются обе стороны, затем помещается в депозитную ячейку банка. После правильного оформления сделки и регистрации права собственности нового владельца на жилье банк выдает продавцу оговоренную сумму.

Через нотариуса

На что обратить внимание в договоре

В договоре купли-продажи квартиры нет неважных пунктов, но иногда стороны прописывают в нем несущественные условия.

По закону это условие действует автоматически, поэтому в договор специально можно ничего не включать. Но проследите, чтобы не было оговорки об отсутствии залога квартиры в пользу продавца в случае неоплаты.

Заверения сторон. Этот пункт также касается продавца. В нем он гарантирует достоверность всех сведений о состоянии квартиры и ее юридической чистоте. А в дальнейшем отвечает за предоставленные гарантии. Особенно это касается сведений о других лицах, имеющих право пользоваться квартирой, технического состояния сантехники и электрики.

Стоит знать, что при заключении сделки по купле-продажи недвижимости есть ряд ключевых моментов, которым в обязательном порядке следует уделить отдельное внимание. Наиболее важные обозначены ниже.

Продавцу следует тщательно продумать текст объявления, так как от этого напрямую зависит успех в поиске потенциального покупателя.

При желании эту задачу можно поручить риелтору. Как правило, у них уже подготовлены грамотные тексты объявлений, а также отобраны наиболее эффективные каналы для их публикации.

Проверка документов

Заполненный образец договора купли-продажи квартиры

До подписания основного договора, покупателю следует тщательно проверить документы, предоставляемые продавцом. Условно их можно разделить на два пакета:

  1. обязательные бумаги (выписка из ЕРГН, договор купли-продажи, свидетельство о передаче недвижимости в собственность продавцу по наследству и т.д.);
  2. документы, которые желательно запросить (например, справка о дееспособности продавца, сведения о семейном статусе продавца, письменное согласие второго супруга на отчуждение общей собственности и т.д.).

Гражданам, далеким от юриспруденции лучше всего привлечь опытного юриста или риелтора, который сможет наиболее качественно произвести проверку всех бумаг. В противном случае есть шанс стать жертвой мошеннической схемы.

Это один из важнейших этапов заключения сделки. Лучше всего доверить выполнение этой задачи грамотному специалисту. В ходе такой проверки обычно обращается внимание на следующие ключевые моменты:

  • законность прав владения на отчуждаемое жилье;
  • устанавливаются лица, прописанные в квартире, и их права на нее;
  • проверяется наличие согласия второго супруга на проведение сделки;
  • недвижимость обследуется на наличие ограничений и обременений.

Оценка объекта

В самом начале продавцу необходимо определить стоимость квартиры. Это можно совершить как самостоятельно, так и посредством обращения в специализированные агентства по оценке. Следует иметь в виду, что именно при использовании второго варианта можно будет установить стоимость жилплощади, максимально приближенную к рыночной.

Отдельное внимание следует уделить определению предмета будущего договора, а также цены сделки.

Внимание.

В п. 1

ст. 432 ГК РФ

написано, что договор может считаться заключенным только в том случае, если между сторонами сделки достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Также перед покупкой необходимо тщательно осмотреть квартиру, выбрать наиболее безопасный способ расчета. Чтобы удостовериться в серьезности намерений покупателя, можно потребовать с него выплату аванса, заключив предварительный договор.

В каких случаях договор купли-продажи может быть признан недействительным

Ничтожный договор — это соглашение, которое заключено с нарушением закона. Такой договор недействителен с момента заключения независимо от того, признал его суд недействительным или нет. То есть формально сделка была, но юридически она не повлекла никаких последствий. Несмотря на это, в суд все равно придется обратиться, чтобы доказать ничтожность и вернуть стороны договора в исходное положение, как было до заключения сделки.

продажа квартиры документы и порядок сделки

Срок исковой давности о признании таких сделок недействительными — 3 года. Он начинается со дня исполнения ничтожной сделки. Если договор предъявляет не одна из сторон сделки, а другое заинтересованное лицо, срок начинается со дня, когда это лицо узнало о начале исполнения сделки.

Второй вид недействительных договоров — оспоримые. Такие договоры заключены с нарушением закона, но будут работать, если никто не обратится в суд с требованием признать их недействительными. Не факт, что суд согласится с иском.

Срок исковой давности для признания сделки оспоримой — 1 год с момента, когда заинтересованное лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав. Если одна из сторон оспаривает сделку, совершенную под угрозой насилия или расправы, срок исковой давности начинается со дня прекращения угроз.

Оцените статью
БС Юрист
Adblock detector