Титульное страхование недвижимости

Что это такое – титульное страхование недвижимости?

Под этим понимается страхование, которое направлено на защиту имущественных интересов страхователя, связанных с потерей права собственности (или иного вещного права) на недвижимый объект, указанный в договоре сторон.

Непосредственно под самим титулом понимается зарегистрированное в Росреестре право собственности (или иное вещное право).

Существуют определенные категории недвижимости, риск потери права собственности на которые выше в разы. Именно в отношении таких объектов лучше всего осуществлять страхование титула:

  • квартира, доставшаяся продавцу на праве собственности в порядке универсального правопреемства (наследование) – в представленной ситуации впоследствии может обнаружиться факт ущемления законных интересов несовершеннолетних или недееспособных лиц (ст. 1149 ГК РФ);
  • объект, в отношении которого неоднократно осуществлялся переход имущественных прав (в том числе, в порядке дарения или мены);
  • дом, ранее побывавший под обременением у банков, третьих лиц, приставов, таможенных органов и др.

Титульное страхование — разновидность страхования, защищающая право владения и распоряжения приобретённой недвижимостью. С помощью оформленного у страховой компании полиса гарантируется возмещение ущерба при его потере. В качестве предмета страхования выступает жильё, нежилое помещение, земельный участок, сад, огород, гараж и т. п., оценённые в денежном эквиваленте.

Смысл этого вида страхования — создание «финансовой подушки», не позволяющей потерять потраченные на приобретение имущества деньги в случаях, когда застрахованный теряет право собственности на него из-за обнаружения определённых фактов и событий. Причём они могут относиться не только ко времени последней покупки недвижимости, но и к предыдущим сделкам по ней, не имеющим отношения к клиенту страховой компании. Обычно это продуманное мошенничество разного рода, которое трудно вскрыть при заключении договора купли-продажи имущества.

Покупателям недвижимости следует опасаться следующих эксцессов (рисков), грозящих потерей приобретённого имущества:

  • Вынесение решения суда о признании предшествующего права собственности незаконным.
  • Оформление необходимых для продажи документов с нарушениями.
  • Судебное признание сделки на недвижимость мошенничеством.
  • Если при её совершении были ущемлены права несовершеннолетних детей.

Основанием судебного решения по первому пункту может быть:

  • Совершение сделки недееспособным или ограниченно дееспособным лицом.
  • Применение в её ходе насилия, давления или обмана.
  • Когда при продаже совместной собственности супругов не было получено согласие одного из них.

Титульное страхование оформляется только при покупке недвижимости на вторичном рынке, а она, как правило, до этого хотя бы раз меняла владельца. В случае, когда была обнаружена недобросовестность сделки по отношению к кому-либо из её бывших владельцев, пострадавший имеет право требовать возврата его собственности. От этого страдает её нынешний владелец, не подозревающий о наличии таких «подводных камней».

Чтобы не столкнуться с подобным прецедентом, необходимо провести экспертизу истории сделок приобретаемого дома. Это покупатель поручает своей страховой компании. Далеко не всегда возможно сделать её в полном объёме, эта процедура даже у специалистов страховой компании требует значительного времени. Но без такого исследования в большинстве случаев не обойтись.

Оформление титульного страхования

Без исследования истории сделок с недвижимостью в большинстве случаев не обойтись

Титульное страхование недвижимости проводится в интересах всех задействованных в сделке сторон, но является добровольным. При выдаче ипотеки банки, как правило, настаивают на таком страховании, привлекая для этого сотрудничающие с ними страховые компании. Если же заёмщик отказывается от него, то кредитор повышает годовые ставки по займу на 2–4%. Тогда клиенту банка приходится выбирать, что для него выгоднее.

Защиту права собственности Покупателя обеспечивает страхование Титула.

Титульное страхование недвижимости – это страхование риска потери/утраты права собственности (т.е. основного права, «титула») на купленную квартиру. Потеря права собственности может наступить только по решению суда, если суд признает сделку недействительной. Это является страховым случаем, и страховая компания (страховщик) компенсирует собственнику (страхователю) полную рыночную стоимость квартиры.

что такое титульное страхование

Страхование титула при покупке квартиры может также покрывать риски, связанные с истребованием ее из незаконного владения. Например, риск продажи квартиры помимо воли собственника – мошенническая сделка, когда квартира была продана без ведома ее настоящего владельца.

Далеко не все страховые компании предлагают услугу титульного страхования недвижимости, но ряд крупных страховщиков имеет такой продукт в своем арсенале.

Договор (полис) страхования права собственности можно заключить как до регистрации права собственности на объект недвижимости, так и после регистрации. Но вступает в силу он, в любом случае – после регистрации права собственности.

Застраховать титул можно на полную рыночную стоимость квартиры, независимо от того, какая сумма была указана сторонами в Договоре купли-продажи квартиры.

При покупке квартиры с помощью ипотечного кредита, страхование титула может быть обязательным требованием банка (равно как и страхование жизни и трудоспособности заемщика).

Титульное страхование (страхование сделки купли-продажи квартиры) применяется, обычно, при сделках на вторичном рынке жилья. Именно здесь (в отличие от первичного рынка) существует много вариантов для потери права собственности Покупателем, особенно если квартира была прежде получена в наследство, или перепродавалась несколько раз (ведь оспорена может быть любая из предыдущих сделок). Страхование права собственности спасает также и от случаев мошенничества на вторичном рынке.

Новостройки же не подлежат титульному страхованию, т.к. в период строительства дома права собственности на квартиру еще не существует (есть только право требования), а когда дом сдан и Застройщик оформил право собственности на Покупателя (дольщика), то страхования сделки с квартирой здесь, как правило, уже не требуется (нет нужды страховать).

Срок титульного страхования, обычно, не превышает 3-х лет. Это связано с общим сроком исковой давности (3 года).

Стоимость титульного страхования квартиры (т.е. размер страховой премии страховщику) рассчитывается индивидуально по каждому случаю, и зависит от ряда факторов:

  • от периода страхования (за первый год страховой тариф самый высокий, каждый следующий год риски снижаются, и тариф уменьшается);
  • от стоимости квартиры (страхуется по рыночной стоимости на момент покупки);
  • от степени риска, (оценивается индивидуально на основании юридической экспертизы документов на квартиру, и надежности самого страхователя).
Предлагаем ознакомиться  Страховая компания отказала выплата каско

Что такое титульное страхование недвижимости?

Примерный диапазон цен на титульное страхование сделок с недвижимостью – от 0,2% до 2,5% в год от ее рыночной стоимости. Эту сумму владелец квартиры должен будет выплачивать страховой компании по согласованному в договоре графику.

Следует иметь ввиду, что страхование титула покрывает не все риски сделки, а только те, которые ведут именно к утрате права собственности на квартиру – только это считается страховым случаем. Если же в результате судебного спора возникает какое-либо обременение права собственности без потери этого права (например, кто-то из бывших жильцов восстановил свое право проживания в квартире), то это НЕ будет являться страховым случаем, и условия титульного страхования на такую ситуацию не распространяются.

Поэтому лучше всегда самому контролировать возможные риски сделки с недвижимостью, чем безоглядно полагаться на риэлтора или страховщика.

Но в целом, титульное страхование недвижимости позволяет снизить риски возникновения неблагоприятных последствий, поскольку все обстоятельства сделки тщательно проверяются юристами страховой компании. Даже отказ страховой компании в страховании титула по конкретной квартире оказывает практическую помощь Покупателю, т.к. ясно указывает ему на существование высоких рисков потери права собственности.

Если Покупатель обратился за услугой страхования титула ДО регистрации своего права собственности на квартиру, то это обеспечивает ему реальную защиту. Если страховщик отказал (с мотивировкой причин) – значит, риски слишком высоки, и от покупки такой квартиры лучше отказаться.

Если страховая компания согласилась обеспечить страховую защиту титула, но выставила слишком высокий счет (тариф) – значит, риски все равно остались высокие, но приемлемые. И стоит хорошенько задуматься – а не поискать ли другую квартиру.

Если же страховая компания дает согласие, и назначает умеренный (средний по рынку) тариф за титульное страхование, то сделка с выбранной квартирой, очевидно, признается низкорисковой.

Если же Покупатель обратился к страховщику уже ПОСЛЕ регистрации своего права собственности на квартиру, то в случае отказа страховщика, ему придется смириться с мыслью, что он приобрел «стремную» квартиру.

Парадокс в том, что естественное желание застраховать титул возникает у Покупателя именно в случаях высокого риска, а страховщики готовы обеспечивать страховую защиту только в случаях низкого (приемлемого для них) риска. Баланс между этими двумя противоположностями находится каждый раз в индивидуальном порядке. Но пообщаться на эту тему со страховщиками перед покупкой квартиры – точно лишним не будет.

Кроме того, у страховщиков следует выяснить, какие случаи при заключении договора страхования могут привести к отказу в страховом возмещении (не путать с отказом в страховании).

Например, к отказу в выплате страхового возмещения по застрахованному титулу может привести несоблюдение указанных в договоре требований. В частности, таких требований, как сроки и порядок уведомления страховой компании о наступлении страхового случая, или о событиях, приводящих к нему. Или порядок обращения клиента (страхователя) за юридической помощью – например, в договоре страховщик может указать конкретных юристов и адвокатов, сотрудничающих с самим страховщиком. Если клиент обратился к другому адвокату и, в итоге, проиграл дело, то это может служить поводом для отказа в страховом возмещении.

Плюсы и минусы

Страхование имущественного права даёт уверенность в сохранении материальной независимости из-за потери приобретённой недвижимости. Договор страхования подписывается при составлении договора купли-продажи на неё или после этого. Он начинает действовать после регистрации клиентом права собственности на оговоренное имущество.

У данного вида страхования есть свои минусы:

  • Полис не гарантирует стопроцентной защиты права владения имуществом, существуют случаи-исключения.
  • Не всегда возможно получить страховку, договор оговаривает возможные прецеденты.
  • Высокая стоимость полиса. Причём в страховую премию включаются только прямые убытки застрахованного покупателя, а косвенные расходы, к которым относится моральный ущерб и оплата штрафов, ему не возмещаются.

Мнение эксперта

Роман Эфремов

Стаж 5 лет.
Специализация: все сферы юриспруденции.

Особенности титульного страхования

Ни один нормативного правовый акт не содержит точного определения титульного страхования. Поэтому по общим правилам признаёся, что это одна из разновидностей имущественного страхования (ст.929 ГК РФ).

Исходя из положений, указанных в нормативе, все риски, обозначенные в п.1 и п.3 ч.2 ст. 929 ГК РФ, не относятся к страхованию титула при покупке квартиры. Это объясняется тем, что нормы, указанные в статье, говорят о возможности защиты по договору имущественного страхования:

  • рисков получения убытков при реализации предпринимательской деятельности;
  • рисков ответственности по обязательствам, возникающим из-за причинения вреда жизни, здоровью и имуществу третьих лиц.

При этом под риском утраты или повреждения имущественных активов также не понимается утрата права собственности, которая является основным пунктом при страховании титула при покупке недвижимости. Несмотря на это, титульное страхование считается лучшим вариантом обезопасить себя от возможных потерь, связанных с мошенническими действиями в сфере недвижимости.

Страхование титула не является обязательной процедурой. Этот факт устанавливается действительными нормативами:

  1. Ст.31 ФЗ-102 от 16.07.1998 года «Об ипотеке». Здесь указано, что ипотечный заёмщик обязан страховать недвижимость, являющуюся предметом залога по кредиту от возможных рисков утраты или повреждения. При этом, покупать полис страхования защиты ответственности за невыплату задолженности он не обязан. Равно как не обязан страховать свои финансовые риски кредитор.
  2. Ч.10 ст.7 ФЗ-353 от 21.12.2013 года, где говорится, что страхование титула не является обязательным. В этом нормативе указано, что даже если какой-то вид страховки является обязательным, кредитор должен предложить заёмщику другой страховой продукт с аналогичными условиями и требованиями, но без обязательного требования к оформлению страхового полиса.

Какие риски покрывает титульное страхование?

В соответствии с правилами, обозначенными в п.1.ч.1 ст.942 ГК РФ, в договоре страхования в обязательном порядке указываются все имущественные интересы, являющиеся объектом страхования. Следовательно, титульная страховка должна указывать на конкретные страховые риски, от которых она защищает пользователя.

Все условия, которые не относятся к категории существенных, в договоре не указываются. При этом, пользователь должен свободно ознакомиться с ними. Зачастую такие риски указаны в Правилах страхования, изучить их можно на официальных интернет порталах страховщика, на информационных стендах в офисах продаж.

Конкретные риски, покрывающиеся титульным страхованием, законодатель не устанавливает. Они определяются сторонами страхового процесса по согласованию. Зачастую, при оформлении страховки титульного формата, договор предусматривает защиту от потери или повреждения собственности на имущество из-за таких обстоятельств:

  • продавец на официальном уровне признаётся недееспособным или ограниченным в дееспособности (ст.171 и 176 ГК РФ);
  • продавец не имеет возможности осознавать в полной мере свои поступки и действия;
  • в Росреестре имеется специальная запись в ЕГРН об ограничениях на осуществление сделок с жилым домом, квартирой или прочим объектом недвижимости (ст.174.1 ГК РФ);
  • продавец участвует в сделке по купле-продаже недвижимости под влиянием угроз и шантажа, обмана и злоупотребления доверием (ст.179 ГК РФ);
  • наличие прочих обстоятельств, которые ГК РФ определяет как существенные для признания сделки частично или полностью недействительной.

Законодательное регулирование

Титульное страхование недвижимости

Ответ на вопрос, что понимается под титульным страхованием квартиры или иного объекта недвижимости, в нормативно-правовых актах не содержится.

Предлагаем ознакомиться  Благодарственное письмо компании образец

Наша редакция полагает, что титульное страхование – это одна из разновидностей имущественного (ст. 929 ГК РФ).

Очевидно, что риски, которые указаны в п. 2 и п. 3 ч. 2 ст. 929 ГК РФ, никак не относятся к страхованию титула при покупке квартиры, так как нормами этих пунктов сказано про возможность защиты по договору имущественного страхования:

  • рисков получения убытков от предпринимательской деятельности;
  • рисков ответственности по обязательствам, возникающим из-за причинения вреда жизни, здоровью или имуществу третьих лиц.

А под риском утраты (гибели) или повреждения имущества, указанном в п. 1 ч. 2 ст. 929 ГК РФ, также не понимается утрата права собственности, предусматриваемая при страховании титула при покупке квартиры —  утрата здесь рассматривается в значении «гибель» или как существенное повреждение, влекущее невозможность дальнейшего использования недвижимости по назначению.

Несмотря на достаточно неполное законодательное регулирование, титульное страхование – один из наилучших способов обезопасить себя от возможных потерь, связанных с мошенничеством в сфере недвижимости.

Особенности титульного страхования

Ни один нормативного правовый акт не содержит точного определения титульного страхования. Поэтому по общим правилам признаёся, что это одна из разновидностей имущественного страхования (ст.929 ГК РФ).

Исходя из положений, указанных в нормативе, все риски, обозначенные в п.1 и п.3 ч.2 ст. 929 ГК РФ, не относятся к страхованию титула при покупке квартиры. Это объясняется тем, что нормы, указанные в статье, говорят о возможности защиты по договору имущественного страхования:

  • рисков получения убытков при реализации предпринимательской деятельности;
  • рисков ответственности по обязательствам, возникающим из-за причинения вреда жизни, здоровью и имуществу третьих лиц.

При этом под риском утраты или повреждения имущественных активов также не понимается утрата права собственности, которая является основным пунктом при страховании титула при покупке недвижимости. Несмотря на это, титульное страхование считается лучшим вариантом обезопасить себя от возможных потерь, связанных с мошенническими действиями в сфере недвижимости.

Страхование титула не является обязательной процедурой. Этот факт устанавливается действительными нормативами:

  1. Ст.31 ФЗ-102 от 16.07.1998 года «Об ипотеке». Здесь указано, что ипотечный заёмщик обязан страховать недвижимость, являющуюся предметом залога по кредиту от возможных рисков утраты или повреждения. При этом, покупать полис страхования защиты ответственности за невыплату задолженности он не обязан. Равно как не обязан страховать свои финансовые риски кредитор.
  2. Ч.10 ст.7 ФЗ-353 от 21.12.2013 года, где говорится, что страхование титула не является обязательным. В этом нормативе указано, что даже если какой-то вид страховки является обязательным, кредитор должен предложить заёмщику другой страховой продукт с аналогичными условиями и требованиями, но без обязательного требования к оформлению страхового полиса.

Какие риски покрывает титульное страхование?

В соответствии с правилами, обозначенными в п.1.ч.1 ст.942 ГК РФ, в договоре страхования в обязательном порядке указываются все имущественные интересы, являющиеся объектом страхования. Следовательно, титульная страховка должна указывать на конкретные страховые риски, от которых она защищает пользователя.

Все условия, которые не относятся к категории существенных, в договоре не указываются. При этом, пользователь должен свободно ознакомиться с ними. Зачастую такие риски указаны в Правилах страхования, изучить их можно на официальных интернет порталах страховщика, на информационных стендах в офисах продаж.

Конкретные риски, покрывающиеся титульным страхованием, законодатель не устанавливает. Они определяются сторонами страхового процесса по согласованию. Зачастую, при оформлении страховки титульного формата, договор предусматривает защиту от потери или повреждения собственности на имущество из-за таких обстоятельств:

  • продавец на официальном уровне признаётся недееспособным или ограниченным в дееспособности (ст.171 и 176 ГК РФ);
  • продавец не имеет возможности осознавать в полной мере свои поступки и действия;
  • в Росреестре имеется специальная запись в ЕГРН об ограничениях на осуществление сделок с жилым домом, квартирой или прочим объектом недвижимости (ст.174.1 ГК РФ);
  • продавец участвует в сделке по купле-продаже недвижимости под влиянием угроз и шантажа, обмана и злоупотребления доверием (ст.179 ГК РФ);
  • наличие прочих обстоятельств, которые ГК РФ определяет как существенные для признания сделки частично или полностью недействительной.

Титульное страхование недвижимости

В п. 1 ч. 1 ст. 942 ГК РФ сказано, что в договоре обязательно должен (-ы) быть перечислен (-ы) имущественный (-ые) интерес (-ы), являющийся (-ие) объектом страхования. Проще говоря, титульная страховка должна содержать перечень страховых рисков непосредственно в условиях договора.

Остальные условия, не признаваемые существенными, должны быть указаны в Правилах страхования. Обычно они доступны к ознакомлению:

  • на информационных стендах страховщика в офисах продаж;
  • на официальном сайте.

Конкретные риски, которые покрывает титульное страхование, законодательством не определены, то есть устанавливаются по соглашению сторон.

На практике же договор в большинстве случаев предусматривает защиту от потери права собственности на имущество при расторжении сделки в судебном порядке из-за:

  • признания продавца недвижимости недееспособным или ограниченным в дееспособности (ст. 171 и 176 ГК РФ);
  • признания продавца не способным понимать значение своих действий и руководить ими;
  • наличия в Росреестре внесенной записи в ЕГРН об ограничении сделок с жилым домом, квартирой или прочей недвижимостью (ст. 174.1. ГК РФ);
  • нахождения продавца, участвующего в сделке по купле-продаже квартиры, в состоянии, возникшем под влиянием угроз, обмана или злоупотребления доверием (ст. 179 ГК РФ);
  • наступления иных обстоятельств, при которых ГК РФ предусматривает признание сделки (части сделки) недействительной.

Что такое титульная страховка недвижимой собственности

Если со своей стороны вы можете сказать, что являетесь добросовестным покупателем по сделке, связанной с отчуждением недвижимости, то возможно ли утверждать подобное о другой стороне сделки? Кроме того, собственность, приобретаемая вами, могла до сделки с вашим участием несколько раз переходить из одних рук в другие, поэтому невозможно говорить о том, что такие соглашения стопроцентно были без нарушений правовых норм или посягательств на интересы третьих лиц.

Отсюда следует, что вы никак не защищены от предъявления иска со стороны бывших собственников или людей, проживавших ранее в приобретённой вами недвижимости, законные права которых были попраны какой-либо сделкой, совершённой ранее. Если суд примет решение забрать вашу собственность (дом или квартиру) в пользу второй стороны процесса, то при наличии титула страховая компания оплатит ваши потери и убытки.

Таким образом, можно сделать вывод, что титульное страхование недвижимости — это не что иное, как защита приобретателя собственности, который действовал добросовестно при покупке дома или квартиры, от возможной потери, могущей наступить вследствие так называемого дефекта титула. Под «дефектом титула» понимаются нарушения, допущенные до и во время совершения сделки по отчуждению недвижимости, а также нарушения и неточности в документе, официально подтверждающем факт сделки, например, в договоре купли-продажи или договоре ипотеки.

Предлагаем ознакомиться  Сколько процентов платят в пфр

Однако, титульная страховка защищает своего владельца не во всех случаях. Так, страховым случаем страховая компания не признаёт следующие юридические факты, которые привели к утрате недвижимости в результате:

  • На стихийные бедствия и форс-мажоры страховка не распространяетсяразрушения, совершённого умышленно;
  • наводнения;
  • землетрясения;
  • пожара;
  • взрыва газа.

В большинстве случаев титульное страхование жилья делают люди, желающие приобрести вторичную недвижимость с помощью ипотечной ссуды, потому что банковские учреждения не без оснований полагают, что такие сделки являются весьма рискованными.

Кроме того, до тех пор, пока вы не оплатите заём полностью, жильё, в котором вы проживаете, находится у банка в полной и безоговорочной собственности, и что вполне понятно, кредитная организация не хочет рисковать и терять столь ценный актив, приносящий ей прибыль. Поэтому одним из условий выдачи кредита как раз таки является титульное страхование, ложащееся бременем на заёмщика.

  1. Цена, указанная в письменном договоре, который был заключён между сторонами сделки.
  2. Оценка стоимости, рассчитанная бюро по технической инвентаризации.

Наиболее часто применяемый диапазон, по которому страховые компании соглашаются осуществить страховку титула, колеблется в районе от нуля целых 0,5 % до 1 %. Таким образом, если вы хотите обезопасить своё жилье сроком на один год и оно стоит пять миллионов рублей, то в зависимости от выбранной вами страховой компании стоимость титула будет колебаться от двадцати пяти до пятидесяти тысяч рублей.

Разумеется, при желании, вы можете сразу же оформить страхование на несколько календарных лет, как правило, от одного до десяти лет. Предельный срок — десять лет взят из действующего в настоящий момент законодательства, которое прописывает, что в особых случаях, возникающих из сделок с домами или квартирами, срок, в течение которого может быть подан иск, исчисляется до указанного выше срока в этом предложении.

В первую очередь тщательно изучайте и проверяйте документы на недвижимость, которую вы планируете приобрести, потому что страховые компании в большинстве случаев, когда они устанавливают, что в документах есть ошибки, относят их на злой умысел клиента, который хотел с помощью подлога смошенничать со страхованием и незаконно получить выплату.

Титульное страхование недвижимости - что это такое

Во вторую очередь, страховые компании подозрительно относятся к завышенной цене сделки, поскольку понимают, что при возникновении страхового случая им придётся заплатить больше. Поэтому если страховая компания обнаружит ложность указанной цены, то договор с клиентом будет немедленно аннулирован и, разумеется, о выплате можно будет забыть.

Страхование титула не всегда работает. Представленный вывод может быть сделан в результате анализа информации, указанной в неофициальных источниках, и отзывов уже воспользовавшихся соответствующими услугами клиентов.

Основные проблемы наблюдаются из-за невнимательного прочтения клиентами условий договора и Правил. Из-за желания страховых компаний минимизировать свои финансовые потери, документация составляется таким образом, чтобы максимально снизить количество страховых случаев, по которым гражданину полагается компенсация.

Поэтому, при желании застраховать свой титул следует обратить внимание:

  • на наличие в договоре условия об осуществлении компенсации при предъявлении к застрахованному лицу виндикационного иска (иска об истребовании дома или квартиры у добросовестного приобретателя из незаконного владения вследствие его (ее) продажи помимо воли изначального собственника);
  • на исключения из страхового покрытия (страхование титула часто предполагает отказ страховщиков в выплате компенсации при наличии так называемого ретроспективного обстоятельства – когда само событие (например, мошенничество) произошло до заключения страхового контракта, а его последствия – уже после);
  • на наличие в договоре условия, позволяющего страховщику удержать из суммы компенсации размер денежных средств, присужденных судом к выплате от одной стороны сделки (продавца) в пользу другой (покупателя).
Разрушенное здание

Порча недвижимости не является страховым случаем при титульном страховании

Не исключены случаи отказа выплаты страховой компанией возмещения расходов даже при наступлении страхового случая. Нечасто, но всё же они встречаются, обычно это происходит при следующих обстоятельствах:

  • Задолженность банку-кредитору по ипотеке, что ведёт к потере титула застрахованным в пользу банка.
  • Запоздалое обращение страховщика за возмещением после истечения установленного договором срока.
  • Ложная информация от страховщика, его бездействие в сохранении своего имущества.
  • Подтверждение наступления страхового случая отсутствует.
  • Не поступает возмещение ущерба от виновного лица.
  • Форс-мажорные обстоятельства, вызвавшие порчу или полную потерю имущества: наводнение, пожар, теракт, землетрясение, военные действия и т. п. Интересно, что страхование титула не предусматривает покрытие ущерба при разрушении недвижимости. В данном случае хотя и она и перестаёт существовать, но право на неё сохраняется. Для предотвращения подобных рисков необходимо имущественное страхование.
  • Изменение состояния застрахованного объекта (перепланировка) без согласия банка и страховой компании.
  • Использование его не по прямому назначению (превращение нежилого помещения в жилое или наоборот).
  • Продажа или дарение объекта в ипотеке третьему лицу, сдача его в аренду.
  • При иных нарушениях ипотечного договора.

Мнение эксперта

Роман Эфремов

Стаж 5 лет.
Специализация: все сферы юриспруденции.

Сроки

Договор о титульном страховании недвижимости заключается минимум на 1 год. Типовой срок заключения страхового соглашения оценивается в 3 года.

Из-за того, что сделки по отчуждению недвижимости могут быть оспорены в течении 10 лет согласно действующим законодательным нормативам, страховые компании часто предлагают автоматическую пролонгацию договора по завершении первоначального срока действия соглашения.

Продлить договор можно минимум на 1 год. Зачастую сроки автоматической пролонгации составляют минимум 5 лет.

Чтобы заключить договор титульного страхования, вначале рекомендуется изучить предложения от самых крупных, авторитетных компаний и выбрать оптимальное. Далее следует обратиться в компанию, уточнить, какие документы потребуются, и назначить дату встречи.

После первого собеседования и подачи пакета документов, будет проведена экспертиза. Страховщик имеет право провести определенные мероприятия, чтобы выяснить, насколько рискованно заключать договор с владельцем квартиры. Занимает процедура около семи рабочих дней.

После экспертизы, страховщик объявляет о своем решении – выполнять титульное страхование или нет. Если страховая компания посчитает слишком рискованным страховать право собственности, владельцу стоит еще раз изучить все документы на недвижимость – возможно, сделка является мошеннической и его обманывают.

Если же страховщик согласен заключить договор с владельцем квартиры, останется предоставить необходимые документы, оплатить услуги и взносы и подписать полис. Оформить титульное страхование можно как во время совершения сделки купли-продажи, так и после нее.

Росгосстрах защищает сделки купли-продажи недвижимого имущества вторичного и первичного рынка. Максимальный срок действия договора – 3 года, потом его можно продлить. Стоимость страхования не может превышать рыночную стоимость квартиры на момент заключения сделки, процентная ставка – от 0,25% до 1%.

Ингосстрах заключает договора на срок до 5 лет, предлагает одни из самых выгодных тарифов – от 0,2 до 0,35%.

Альфастрахование предлагает одни из самых высоких тарифов – от 0,30%. При этом подписывает договор на срок до 10 лет. Если оплачивается сразу вся сумма на срок от 1 года и до 10 лет, тарифы снижаются.

Самые низкие тарифы в ВТБ – от 0,18%. Но перед подписанием договора следует внимательно изучить каждый пункт договора и обратить внимание на сроки и возможность их продления.

Также потребуются документы обо всех сделках с квартирой, связанных со сменой владельца, приватизацией или наследством за последние 3 года. Список может дополняться другими документами, в зависимости от обстоятельств – например, свидетельством о разводе, о рождении несовершеннолетних детей, о приватизации квартиры и т.д.

Стоимость полиса

Сколько стоит соответствующий вид страхования в 10-ти популярных страховых компаниях

что такое титульное страхование

Первое, что нужно сделать – перезвонить в страховую компанию и проконсультироваться с их экспертом по титульному страхованию сделок с недвижимостью. Он определит, наступил страховой случай, или нет. Вообще, страховым случаем считаются любые обстоятельства, при которых владелец квартиры может утратить право собственности на жилье.

Что еще важно знать: титульное страхование не компенсирует моральный ущерб и не покрывает судебные издержки, штрафы и прочие затраты в ходе разбирательств. Таким образом, главным минусом титульного страхования можно назвать его высокую стоимость при сравнительно низких гарантиях. С другой стороны, если вы уверены в юридической чистоте сделки, по крайней мере, со своей стороны, титульное страхование действительно может сохранить вам жилье.

Заключение

Как застраховать приобретение участка, дома, квартиры, в какую компанию обратиться и сколько это будет стоить, важно узнать каждому, кто собирается купить квартиру, уже купил или получает ее в наследство. В жизни бывают различные случаи, часто родственники пытаются незаконно завладеть своей частью имущественного наследства или незаконно сделать эту часть своей собственности.

Страхование титула поможет избежать многих сложностей и недоразумений, и легко решить вопрос владения недвижимостью без судового разбирательства. Это не бесплатно, но все затраты в итоге полностью окупаются.

Видеофайлы

Страхование титула производится по различным расценкам. В основном, цены зависят от следующих факторов:

  • страховой суммы, определяемой в размере, равным действительной (рыночной) стоимости недвижимости;
  • страхового тарифа, устанавливаемого в процентном соотношении к страховой сумме;
  • срока действия договора;
  • схемы страхования (проще говоря, «пакета», то есть перечня покрываемых страховых рисков);
  • других аспектов.

Наша редакция проанализировала ТОП-10 крупнейших страховщиков, и приводит информацию о действующих расценках у них:

  • в «Альфастраховании» страховой тариф равен 0,3 % от страховой суммы могут устанавливаться повышающие коэффициенты, которые зависят от обстоятельств, увеличивающих страховой риск;
  • в «Ингосстрахе» соответствующий продукт предоставляется только в рамках комплексного ипотечного страхования, цена на титульное страхование здесь зависит от множества переменных факторов (кредитор, остаток долга по ипотеке, населенный пункт и др.);
  • в «Ресо-Гарантия» также продукт предоставляется в рамках комплексного ипотечного страхования, на цену влияет размер кредита, процентная ставка по нему, возраст заемщика, страхуемый объект (квартира, дом, земельный участок или нежилое помещение);
  • в ВТБ «Страховании» цены на сайте и в Условиях не представлены, поэтому рекомендуется самостоятельно уточнять их по московскому номеру 7 (495) 644-44-40;
  • на сайте «Дельта-Кредит» сказано, что размер страхового тарифа рассчитывается непосредственно при оформлении страховки в офисе;
  • в «Сбербанке» титульным страхованием занимается ООО «Страховой брокер Сбербанка» — о стоимости страховых полисов у него на сайте ничего не сказано;
  • непосредственно в «Сбербанке страхование» на сайте на вкладке «Для физических лиц», далее «Страхование ипотеки» не сказано, что существует возможность купить полис защиты титула;
  • в «Ренессанс» сайт предлагает потенциальным клиентам для уточнения цены позвонить по бесплатному номеру 8 (800) 333-8-800 и не приводит информацию о расценках в явном виде;
  • в п. 5.1.2. «Правил № 123 страхования права собственности на недвижимое имущество» в ВСК сказано, что страховой тариф определяется по соглашению сторон;
  • на сайте ГУТА написано, что от того, сколько раз купили объект, приобретение полиса будет производиться по различным расценкам;
  • в «Правилах № 132 добровольного страхования права собственности» в РГС также не сказано про размер тарифа, но в п. 6.1. указано, что влияет на его размер.
Действительная стоимость имущества Размер страхового тарифа Понижающий коэффициент Повышающий коэффициент Страховая премия
1 млн. рублей 4 % 0,1 2 1000000 * 0,04 * 0,1 * 2 = 8000 рублей

После того, как потенциальный клиент четко понял: страхование титула – что это такое, следует приступить к предварительному расчету цены за услугу на нашем сайте.

Страховые случаи

Подлог продавцом этой недвижимости документов на право собственности — один из страховых случаев при титульном страховании недвижимости

Титульное страхование возмещает убытки в случае потери клиентом недвижимости, права на её использование или средств на её покупку не по своей вине. Основанием для этого является только решение суда по признанию сделки покупки жилья недействительной с немедленным выселением оттуда новых жильцов.

Страховым случаем считается установление после отчуждения недвижимости покупателю следующих фактов:

  • Несоблюдения прав третьих лиц, которыми могут выступать наследники, несовершеннолетние граждане или другие собственники доли этого имущества. Типичной иллюстрацией к указанному служит продажа жилья, где зарегистрирован ребёнок, без предоставления ему другого жилого помещения.
  • Разнообразные виды мошенничества, описанные ст. 159 УК России.
  • Недееспособность (даже частичная) любой из сторон договора продажи имущества, руководствуясь тем, что она не может до конца осознавать свои действия.
Стоимость титульного страхования

Цена страховки не может превышать стоимость недвижимости, которая определяется в ходе экспертной оценки

Точная стоимость титульного страхования определяется индивидуально в каждом страховом случае. На неё влияет множество факторов, прежде всего это стоимость недвижимости согласно договору купли-продажи, как варианты, это её стоимость по оценке БТИ, реальная рыночная цена помещения, сопоставимая со стоимостью на аналогичные объекты недвижимости.

Для цены имеет значение также срок действия полиса, чем он длительнее, тем она выше, прямо пропорциональна её зависимость и от величины риска для страховщика. Последняя определяется на основании результатов проведённой страховой компанией экспертизы. К факторам удорожания цены полиса относятся и проценты ипотечного кредита.

Базовый тариф, который берётся за основу расчёта цены полиса, сейчас составляет 0,2–0,4% от страховой суммы, определяемой в ходе переговоров страховщика со страхователем.

На объекты с большей историей отчуждения тариф повышается. Растёт он и благодаря наличию в списке правообладателей на недвижимость недееспособных и несовершеннолетних лиц.

При страховании на год он составляет 0,2–1%, на 3 года — 1,5–2%, а на 10 лет — до 4%. Заключение договора страхования титула на период от года до десяти вызвано решением страховщика (исходя из своих финансовых возможностей), законодательно закреплённым периодом возможного оспаривания договора купли-продажи имущества в 3–10 лет. Иногда за основу берётся срок предоставления ипотечного кредита.

Мнение эксперта

Роман Эфремов

Стаж 5 лет.
Специализация: все сферы юриспруденции.

Документы для заключения договора титульного страхования

Титульное страхование может быть осуществлено как до момента проведения сделки купли-продажи недвижимости, так и после. Чтобы оформить полис, необходимо лично посетить офис страховой организации и предоставить следующий пакет документов:

  • заявление на страхование недвижимости;
  • паспорт заявителя;
  • договор купли-продажи объекта недвижимости и прочие правоустанавливающие документы;
  • свидетельство о праве собственности;
  • выписка из ЕГРН;
  • технический паспорт, поэтажная экспликация и кадастровый паспорт;
  • акт приёма-передачи жилого помещения;
  • акт оценки кадастровой стоимости объекта недвижимости, выданный незавивисмым экспертом;
  • прочие документы по запросу страховщика.

Перед страхованием недвижимости страховщик проводит оценочную экспертизу, в ходе которой определяется оптимальная оценка тарифа страхования. Также оценивается сама возможность заключения соглашения о титульном страховании.

Если в процессе работы эксперт установил наличие дополнительных рисков для страховой организации, он вправе отказать в заключении соглашения.

Стоимость оформления страховки зависит от политики компании, в которую вы обращаетесь для ее оформления. В любом случае ее рассчитывают, исходя из стоимости самой недвижимости — чем дороже квартира, тем дороже обойдется страховка права собственности на нее.

Чаще всего для расчета стоимости страхования используют простую формулу: рассчитывают цену как 0,3% от стоимости жилья по договору купли-продажи или по кадастровой стоимости, указанной в документах БТИ. Например, если недвижимость стоит 2 500 000 ₽, страховка обойдется в 7 500 ₽. Другие страховщики используют «плавающие» формулы расчета.

В этом случае стоимость зависит от трех факторов:

  • от периода страхования — чем больший срок указан в договоре, тем меньше стоимость за год, кроме того, в первый год страхования цена самая высокая из-за высокого риска;
  • от степени риска — ее оценивают в индивидуальном порядке, проводят юридическую экспертизу документов на недвижимость и надежность самого страхователя;
  • от стоимости жилья — в расчет принимается цена на момент покупки, указанная в договоре купли-продажи.

Средний диапазон расценок на титульное страхование недвижимости при такой «плавающей» формуле расчета — от 0,2% до 2,5% от стоимости жилья на момент покупки в год.

Сумму, которая компания выплатит в случае наступления страхового случая, тоже может отличаться в зависимости от условий договора. В большинстве случаев страховая компания выплатит полную стоимость недвижимости на момент заключения договора. Цены на рынке на момент наступления страхового случая не учитываются.

Сроки

Договор о титульном страховании недвижимости заключается минимум на 1 год. Типовой срок заключения страхового соглашения оценивается в 3 года.

Из-за того, что сделки по отчуждению недвижимости могут быть оспорены в течении 10 лет согласно действующим законодательным нормативам, страховые компании часто предлагают автоматическую пролонгацию договора по завершении первоначального срока действия соглашения.

Продлить договор можно минимум на 1 год. Зачастую сроки автоматической пролонгации составляют минимум 5 лет.

Документы для заключения договора титульного страхования

Титульное страхование может быть осуществлено как до момента проведения сделки купли-продажи недвижимости, так и после. Чтобы оформить полис, необходимо лично посетить офис страховой организации и предоставить следующий пакет документов:

  • заявление на страхование недвижимости;
  • паспорт заявителя;
  • договор купли-продажи объекта недвижимости и прочие правоустанавливающие документы;
  • свидетельство о праве собственности;
  • выписка из ЕГРН;
  • технический паспорт, поэтажная экспликация и кадастровый паспорт;
  • акт приёма-передачи жилого помещения;
  • акт оценки кадастровой стоимости объекта недвижимости, выданный незавивисмым экспертом;
  • прочие документы по запросу страховщика.

Перед страхованием недвижимости страховщик проводит оценочную экспертизу, в ходе которой определяется оптимальная оценка тарифа страхования. Также оценивается сама возможность заключения соглашения о титульном страховании.

Если в процессе работы эксперт установил наличие дополнительных рисков для страховой организации, он вправе отказать в заключении соглашения.

Где застраховать

Где застраховать

Существует множество компаний, которые предоставляют данную услугу, отличающиеся тарифами, сроками, страховыми случаями

Страхование титулов недвижимости на российском рынке вторичного жилья ещё только набирает обороты, поэтому страхователей пока не так много, в большинстве случаев это крупные компании. Условия страхования и тарифы у них значительно отличаются, различен и диапазон включаемых в договор рисков — от 1 до 10. Вот ТОП основных страхователей:

  1. Сбербанк. Возглавляет список, являясь несомненным лидером на российском рынке титульного права. У него самая низкая процентная ставка, которая в год составляет 0,3–0,5%, очень строгие требования к кредитной истории страховщиков, а перечень страховых компаний-партнёров превышает три десятка. Для клиентов удобно то, что страхование сочетается с предоставлением кредита на жильё. На стоимость страховки кроме стандартных параметров влияет также возраст клиента и его аккуратность в погашении кредита по ипотеке.
  2. ОАО «Согаз». Учитывает все дополнительные пожелания клиентов, он сотрудничает со многими банками, оформляющими ипотеку. При работе с клиентами компанией гарантирован индивидуальный подход и гибкая тарифная политика. Ставка титула составляет от 0,08%, но в большинстве случаев она выше. На этот показатель влияет возраст и состояние здоровья клиента, предполагаемые риски и т. п. Компания акцентирует внимание на том, что титульное страхование ею возможно при утере права владения по судебному решению.
  3. Росгосстрах. При тарифе 0,25–1% учитывает общее количество сделок с данной недвижимостью в прошлом. Чисто титульное страхование в страховой фирме, как и у «РЕСО-Гарантии», отсутствует. Его заменяет ипотечное страхование с входящим в пакет услуг страхованием жизни, имущества и потери права на него.
  4. Ингосстрах. Предусматривает немалую ежегодную ставку при защите от потери права на имущество — 1–4%. Она связана с надёжностью сделки по купле-продаже объекта и его реальной стоимостью.
  5. Альфастрахование. Базовый тариф в среднем за год составляет 0,3%, договор заключается на срок от одного до десяти лет. Причём с каждым годом тариф падает в связи с применением понижающего коэффициента. При расчёте стоимости услуг по страхованию титула кроме общих правил учитывается (и приветствуется) наличие у клиента иного застрахованного этой компанией имущества.
  6. ВТБ-страхование. Годовой тариф составляет 0,5–1,5%. Кроме общих рисков принимается во внимание здоровье и возраст заявителя, состояние его собственности. Особое значение имеет срок действия страхового полиса, что не удивительно, учитывая, что он может составлять от года до тридцати лет.
  7. РЕСО-Гарантия. Базовый тариф — 0,3% годовых, а средний — 0,56%. Особой привилегией пользуются клиенты Сбербанка, которым предоставляется скидка на платежи. Все составляющие тарифа те же, что и в большинстве других компаний.

Титульное страхование недвижимости — относительно молодая отрасль и новый страховой продукт. При оформлении ипотечного кредита оно довольно надёжно защищает клиента от потенциально опасных сделок. На этапе подготовке договора страховщик проводит экспертизу отчуждаемой собственности. Если после этого он отказывается от сделки из-за высокой степени её риска, то это должно сработать для покупателя собственности как маркер опасности.

титульное страхование, обязательно ли заключать договор при ипотеке

Договор титульного страхования не является гарантией, что страховщику не придётся познакомиться с процедурой судебного разбирательства по признанию сделки по данному имуществу ничтожной. Причём на этих заседаниях представитель страховщика, как правило, не присутствует, не предоставляя услуг по защите своего клиента.

Но при этом важно, что претензии по отчуждению такого имущества удовлетворяются судом редко. Причиной этого является то, что страхуемая сделка уже прошла тщательную проверку представителем страховщика на юридическую чистоту. Поэтому шансы признания её недействительной в пользу третьего лица невелики.

Обязательно ли страховать титул при ипотеке

Ипотека — один из многих финансовых инструментов, несущий в себе большие риски для банка. Во многом это связано с длительным сроком страхования: например, за 10–15 лет квартира может сгореть, а сам заемщик умереть или потерять работу. Поэтому банки стремятся минимизировать риски, в том числе с помощью различных страховых продуктов.

Законодательно человек, который хочет получить ипотеку, должен оформить только страхование предмета залога — то есть самого недвижимого имущества — от повреждения либо полного уничтожения.

Другие договора страхования не предусмотрены законодательством, заемщик имеет право отказаться от них.

Но многие банки хотят свести риски практически к минимуму, поэтому выдают ипотеку только при комплексном страховании. Обычно в такой пакет входит страховка:

  • предмета залога, то есть самой недвижимости;
  • жизни заемщика — если он умрет, оставшуюся часть долга выплатит страховая компания;
  • трудоспособности заемщика — если он получит травму и не сможет работать, страховая компания также выплатит денежные средства;
  • титула — если заемщик лишится недвижимости, компания компенсирует финансовые затраты на ее приобретение, и он сможет выплатить ипотеку.

То есть банк сам решает, требовать ли с заемщиков оформление страховки титула, или предоставлять ипотеку без дополнительных гарантий. Но процентная ставка по программам, не требующим дополнительных страховок, обычно выше — это позволяет финансовым организациям хоть как-то компенсировать риски.

В любом случае возможно добровольное титульное страхование без ипотеки. То есть если вы покупаете жилье за наличные, вы можете тоже застраховать титул. Однако стоит помнить о том, что при покупке квартиры за наличные средства, при страховании титула, перечень документов запрашиваемых Страховой Компанией не уменьшается. На практике этот вид добровольного страхования тяжело застраховать.

Договор титульного страхования гражданам России, согласно действующему законодательству заключать не обязательно. Это добровольная процедура. Но сложность в том, что многие банки-кредиторы отказываются оформлять ипотеку, если заемщик не оформляет титульное страхование. Или же повышает процентную ставку по кредиту, если отсутствует страховой полис.

Учитывать при этом нужно, что застрахована будет не сумма ипотечного кредита, а право собственности на квартиру по ее рыночной стоимости. Кроме того, выгодоприобретателем становится банковская организация.

Еще один интересный момент: нельзя при ипотеке на пять лет заключить страховой договор только на год, чтобы кредит был одобрен. Банк потребует оформить титульное страхование на весь ипотечный срок, с учетом процентов по кредиту. Если же страховой договор по истечению срока действия не будет продлен, процентная ставка может быть повышена.

Если же квартира приобретается за наличные, без заемных средств банка, покупатель и новый владелец квартиры может заключить договор на титульное страхование добровольно. В этом случае, суммой страховки будет стоимость жилья, а выгодоприобретателем является новый владелец квартиры.

Оцените статью
БС Юрист
Adblock detector