Договор социального найма жилого помещения

Кому и на каких условиях даётся жильё социального найма

Наймодателем по договору социального найма жилых помещений может быть орган госвласти или местного самоуправления, уполномоченные выступать от имени РФ, субъекта РФ, муниципального образования под видом собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда или уполномоченная им организация (ст.91.2 ЖК РФ).

Жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда по договору социального найма могут предоставляются малоимущим гражданам, признанным органом местного самоуправления нуждающимися в жилых помещениях (ч.2 ст.49 ЖК РФ). При этом учитывается уровень дохода, приходящегося на каждого члена семьи, а также стоимость имущества в их собственности, подлежащая налогообложению.

Также жильё социального найма может быть предоставлено другим определённым федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ категориям граждан, признанных нуждающимися в жилых помещениях (ч.3 ст.49 ЖК РФ). Этим категориям граждан жильё социального найма предоставляется органами местного самоуправления в установленном жилищным законодательством порядке, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ.

К таковым относятся категории граждан, если (ст.91.3 ЖК РФ):

  • совокупный доход гражданина и совместно проживающих с ним членов семьи, как и стоимость подлежащего налогообложению их имущества, не превышают максимальный размер, устанавливаемый органом местного самоуправления;
  • гражданин не признан и не имеет оснований для признания малоимущим.

Совокупный максимальный размер дохода гражданина и совместно проживающих с ним членов семьи равно, как и стоимости подлежащего налогообложению их имущества, не должен превышать суммы, позволяющей им приобрести в собственность недвижимость за счёт собственных средств, кредита или ипотеки на территории соответствующего муниципального образования.

Жильё социального найма не предоставляется иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное (ч.5 ст.49 ЖК РФ).

Жилые помещения по договорам социального найма предоставляются на основании соответствующего решения органа местного самоуправления гражданину, состоящему на учёте в качестве нуждающегося в жилом помещении. Гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма являются (ч.1 ст.51 ЖК РФ):

  • не являющиеся нанимателями жилья социального найма или членами их семей;
  • не являющиеся собственниками жилых помещений или членами их семей;
  • являющиеся таковыми, но обеспеченные общей площадью жилья на одного члена семьи менее учётной нормы;
  • проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;
  • являющиеся нанимателями (членами семьи) жилых помещений по договорам социального найма или собственниками (членами семьи) жилых помещений, проживающими в квартире вместе с другими семьями, если в составе одной из них есть больной с тяжёлой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилья социального найма или в собственности.

Без очереди жильё социального найма могут получить:

  • граждане, чьи жилые помещения признаны непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;
  • детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приёмных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), по окончании службы в Вооруженных Силах РФ или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;
  • гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний.

Договор социального найма – права и обязанности

Как и при заключении любой другой сделки, договор социального найма предусматривает возникновение у его сторон определенных прав и обязанностей.

Для нанимателя

Договор социального найма жилого помещения

Регулируются в соответствии со ст.67 ЖК РФ.

Обязанности:

  • Использование жилья по назначению и лишь в тех пределах, которые допускаются законодательством;
  • Обеспечение сохранности сдаваемого помещения, а также имущества, которое в нем находится;
  • Поддержание жилья в надлежащем состоянии;
  • Проведение текущего ремонта в жилом помещении;
  • Внесение платы за пользование помещением – своевременно и в полном объеме.

Необходимо информировать наймодателя об изменениях, которые могут происходят у съемщика жилья, это может стать причиной для перемены условий и оснований, по которым жилье предоставляется ему в социальный найм.

Права:

  1. Сдавать полученное помещение в аренду третьим гражданам (поднаем);
  2. Вселять в жилье других лиц;
  3. Требовать от наймодателя исполнения своих обязанностей (в частности, сюда относится предоставление коммунальных услуг, а также проведение капитального ремонта помещения);
  4. Разрешать временное проживание в помещении других людей;
  5. Обменивать занимаемое жилье на другое.

Наймодатель жилья социального найма вправе требовать от граждан, которые там проживают своевременной оплаты за ЖКУ (ч.1 ст.65 ЖК РФ). Наймодатель должен участвовать в содержании, текущем и капитальном жилого помещения и предоставлять проживающим там гражданам качественные коммунальные услуги.

Наниматель жилья социального найма обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (ч.2 ст.67 ЖК РФ). Члены его семьи имеют равные права и обязанности независимо от того, вселялись они одновременно с нанимателем или были вселены в качестве членов семьи позже (ч.2 ст.69 ЖК РФ).

Предлагаем ознакомиться  Договор дарения доли земельного участка

Такое жилье могут получить не все граждане России, а лишь отдельные люди, удовлетворяющие условиям заключения этого договора. Все граждане, принадлежащие такой группе, прописаны в ст. 49 ЖК России. А все необходимые требования для признания людей нуждающимися в улучшении своих жилищных условий или получении жилья по договору утверждены в ст. 51 ЖК России.

К таким группам граждан относятся:

  • Социальный найм жильяМалоимущие, официально признанные таковыми и нуждающихся в жилье.
  • Сироты или несовершеннолетние, оставленные без родительского попечения.
  • Люди, живущие в аварийном помещении, не пригодном для жизни в нем и не подлежащим ремонту.
  • Люди, болеющие тяжелыми формами хроническими недугов, совместное проживание членов семьи с которыми невозможно. Перечень всех заболеваний, относящихся к этому списку, утвержден законодательно (п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК России).

Последние три группы граждан могут иметь право на получение жилой площади по такому договору вне зависимости от очереди.

Договор социального найма жилого помещения

А условия для того, чтобы признать малоимущих людей нуждающимися в улучшении условий проживания следующие:

  • Если человек или члены его семьи не снимают жилье по уже заключенному аналогичному договору с государством.
  • Если же человек или члены его семи являются все же нанимателями подобного жилья, но оно имеет площадь, меньшую, чем это установлено по нормам. Чаще всего это связанно с появлением нового члена семьи (усыновление, рождение). Тогда в перерасчете площади на каждого человека необходимых по нормативам кв. метров возможно будет не хватать.
  • Проживают в жилых помещениях, не удовлетворяющих всем нормам проживания, описанным в ЖК России.

Получить жилье из госфонда также могут претендовать следующие особые категории граждан:

  • ветераны Великой Отечественной Войны,
  • люди, оставшиеся без жилья вследствие катастроф и природных катаклизмов,
  • военнослужащие, получившие травмы или увечья при несении ими службы,
  • ликвидаторы последствий аварии на Чернобыльской атомной электростанции, получившие вследствие этого инвалидность,
  • люди, относящиеся к I и II группам инвалидности.

При заключении подобного договора об найме жилья в нем прописываются права и обязанности обеих сторон.

Права нанимающей стороны (гражданина):

  • сдать в аренду третьим лицам,
  • вселять в жилое помещение лиц, не являющихся членами семьи,
  • требовать, чтобы наймодатель исполнял свои обязанности,
  • менять на другое жилье,
  • прописываться.

Обязанности нанимающей стороны (гражданина):

  • своевременная и полноценная оплата за используемое помещение,
  • поддержание состояния жилья в норме,
  • обеспечение сохранности жилья и муниципального имущества в нем,
  • выполнение необходимого текущего ремонта,
  • использования жилья только по назначению.

Права наймодателя (государства):

  • получение арендной платы (если это предусмотрено),
  • требовать своевременной оплаты нанимателем коммунальных услуг в полном размере.

Обязанности наймодателя (государства):

  • передача нанимателю помещения, свободного от претензий на него других лиц,
  • обеспечение и контроль за надлежащим оказанием услуг коммунальщиков,
  • выполнение капитальных ремонтных работ,
  • содействие в поддержании жилья в нормальном состоянии.

При заключении такого договора у гражданина возникает право пользования жилым помещением, принадлежащим государству или муниципальному образованию.

В Уфе закрыли 300 мусоропроводов в многоквартирных домах

Основные права нанимателя по договору состоят в праве владения и пользования помещением, праве вселения в помещение иных лиц — при условии согласия остальных членов его семьи, проживающих в данном помещении на законном основании, праве сдачи помещения в поднаем (аналогично субаренде помещений, находящихся в собственности).

Также наниматели имеют право на обмен или замену помещения. Они могут требовать от собственника помещения проведения капитального ремонта в случае необходимости, а также достойного содержания общего имущества. Согласно ч. 2 ст. 66 ЖК РФ, при игнорировании наймодателем вышеуказанных обязанностей в отношении сданного в соцнаем жилого помещения или общего имущества наниматель вправе требовать компенсации своих затрат на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества МКД либо требовать пропорционального уменьшения платы за пользование помещением исходя из его состояния. Причиненные такими действиями убытки также подлежат возмещению.

Он должен следить за текущим состоянием помещения и осуществлять его текущий ремонт, обеспечивать сохранность помещения и своевременно оплачивать коммунальные услуги и квартплату. В силу ст. 69 ЖК РФ члены семьи нанимателя имеют аналогичные права и обязанности.

Нанимателям особо следует обратить внимание на свои обязанности по договору, поскольку их ненадлежащее исполнение может привести к выселению из государственного помещения. Так, например, договор соцнайма может быть расторгнут в суде по требованию наймодателя при наличии жалоб соседей по помещению на нанимателя.

Наиболее часто наймодатели обращаются с исками о расторжении договоров соцнайма и выселении жильцов по причине неоплаты нанимателями коммунальных услуг и невнесения платы за помещение. Право на обращение с таким иском возникает у наймодателя, если накопился долг за период более 6 месяцев. Тогда наниматели лишаются права пользования помещением без предоставления иного жилья.

Если многоквартирный дом признан аварийным, участвует в адресной программе  расселения или земельный участок изымается для государственных нужд, государство обязано предоставить нанимателям иные равнозначные жилые помещения, пригодные для проживания.

Именно на данном положении закона основано большинство судебных споров между нанимателями. Были даже случаи, когда, вернувшись с летнего отдыха на даче, наниматели узнавали, что соседи по квартире уже обратились с иском о признании их утратившими право пользования жилым помещением в целях дальнейшего проведения приватизации без их участия.

Минстрой: Размер платы за жилое помещение индивидуален для каждого МКД

Право собственности означает полное господство над имуществом и предполагает абсолютную защиту этого права. Основные права собственника жилого помещения – это право пользоваться, владеть и распоряжаться своим жильем, право передавать помещение в аренду, бессрочное пользование и т. п., право регистрации и вселения в помещение иных лиц.

В свою очередь, собственник жилого помещения должен содержать помещение в исправном состоянии, не допускать бесхозяйного обращения с жилым помещением, уважать и соблюдать права соседей, своевременно платить за квартиру и общее имущество  дома.

Предлагаем ознакомиться  Общая долевая собственность как выделить доли?

Собственник не может быть лишен права собственности на помещение за неуплату его содержания. Вместе с тем, при наличии крупной просуженной задолженности на стадии исполнения решения суда на такое помещение может быть обращено взыскание на основании судебного акта. Квартира может быть реализована путем продажи на публичном аукционе по требованию кредиторов.

Если многоквартирный дом находится в аварийном состоянии и подлежит сносу, но он не включен в адресную программу по переселению граждан, то 

Если аварийный дом включен в  такую программу, то собственник квартиры имеет право по своему усмотрению требовать от государства выкупа его помещения либо предоставления иного благоустроенного жилого помещения в собственность. Выкупная цена состоит из рыночной стоимости помещения, а также суммы убытков, причиненных собственнику его изъятием. Также сюда включается компенсация взносов за непроизведенный капитальный ремонт.

Оплата социального найма

Все люди, живущие в помещениях по подобному договору, обязаны производить оплату за него.

В эту оплату входят:

  • Оплата коммунальных услуг, которыми пользуются наниматели.
  • Оплата услуг, предоставляемых соответствующей управляющей компании, подержание в нормальном состоянии и ремонт жилья.
  • Арендная плата. Она не взимается только с малоимущих нанимателей.

В совокупности плата за социальное жилье состоит из таких элементов:

  • Арендная плата по договору. В большинстве случаев граждане, с которыми заключен договор социального найма, являются малоимущими, а поэтому от необходимости такой оплаты освобождаются.
  • Оплата коммунальных платежей и услуг, которыми пользуется жилец. В соответствии с договором эта обязанность полностью ложится на жильца. Размер оплаты устанавливается либо на основании данных с измерительных приборов, либо при помощи нормативов и показателей, установленных для каждого вида предоставляемой услуги.
  • Платежи на оплату услуг по содержанию и ремонту жилого помещения. Сюда относится оплата услуг управляющих компаний и покрытие расходов, необходимых для проведения ремонтных работ. Конкретный размер устанавливается органами местного самоуправления и зависит от многих факторов: площади жилья, уровня благоустройства дома, его месторасположения и т.д.

Получение социального жилья является хорошей альтернативой для граждан, которые проживают в неблагоприятных условиях или не имеют возможности приобрести собственную квартиру или дом.

В соответствии с договором социального найма жилье предоставляется на бессрочной основе и в размерах не меньше установленных нормативов. Как правило, единственной финансовой обязанностью жильца в этом случае является оплата коммунальных услуг и текущего ремонта в помещении.

Если вам отказывают в заключении договора социального найма. Предлагаем посмотреть видеоролик.

Плата по договору социального найма взимается за:

  • пользование жилым помещением. Но граждане, признанные малоимущими и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения такой платы;
  • содержание и ремонт жилого помещения, включая плату за услуги и работы по управлению МКД, содержание и текущий ремонт общего имущества. Размер платы для нанимателей жилья социального найма определяется исходя из занимаемой ими общей площади жилого помещения и устанавливается органами местного самоуправления;
  • коммунальные услуги. Размер платы рассчитывается исходя из объёма потребляемых КУ по показаниям счётчиков или по нормативу и утверждается органами местного самоуправления. Исключение составляют нормативы потребления электро- и газоснабжения, которые утверждаются органами госвласти субъектов РФ.

Алгоритм действий, которые необходимо пройти, чтобы получить квартиру по договору социального найма

Чтобы получить государственное наемное жилье человек обязан предоставить весь пакет необходимых документов и справок в местную администрацию и подать заявление.

После рассмотрения этого заявления и всех документов выносится решение в письменном виде, о том может ли гражданин претендовать на государственное жилье.

Это решение в последующем становится основанием для заключения с гражданином соответствующего договора жилья и постановки его на учет.

Отказ в постановке на учет может произойти тогда, когда это предусмотренно законами России.

Среди таких случаев может быть:

  • Предоставление не полного пакета документов, необходимых для постановки на учет.
  • Указание недостоверной или неактуальной на момент подачи заявления информации.
  • Умышленное ухудшение жилищных условий для получения социальной жилой площади.

Если же гражданину положительно утверждается решение о постановке на учет, то он имеет право состоять на учете до момента получения им заветных социальных квадратных метров или снятия его с учета. Он может быть снят с учета только в случаях, предусмотренных законодательством России.

Все необоснованные отказы о постановке на учет или снятие с учета могут быть обжалованы гражданином в соответствующих государственных структурах в общем порядке.

  1. Постановка гражданина на специальный жилищный учет в качестве малоимущего или нуждающегося в жилом помещении.
  2. Получение положительного решения от государственного органа о предоставлении соответствующего жилья. Оно выдается в письменном виде и является основанием для дальнейшего заключения договора.
  3. Сбор и подача необходимых документов.
  4. Подписание договора.
  5. Вселение в жилое помещение (основанием для этого является подписанный договор).

Жилье, которое предоставляется гражданам по договору социального найма, должно находиться в пределах того населенного пункта, где он проживает.

Предлагаем ознакомиться  Свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру, образец

Кто принимает участие на общем собрании собственников

Согласно ч.1 ст.44 ЖК РФобщее собрание собственников помещений в МКД является органом управления этим домом. То есть в общем собрании могут принимать участие только собственники помещений в МКД, а не наниматели жилых помещений.

Поскольку жилые помещения, предоставляемые для проживания и пользования ими по договорам социального найма, принадлежат на праве собственности органам местного самоуправления, то именно этот орган является собственником. Поэтому органы местного самоуправления могут принимать участие и голосовать за принятие тех или иных решений на общем собрании.

Какие документы необходимы?

Для того, чтобы поставили на учет и получить долгожданные квадратные метры социальной жилой площади необходимы следующие документы:

  • Жилье и его социальный наймСамо заявление.
  • Документы, подтверждающие личность претендующего на государственную жилую площадь социального плана (паспорт);
  • Копии документов, подтверждающие личности всех членов семьи (паспорта, а для лиц, не достигших 14 лет – свидетельства о рождении).
  • Решение местного муниципалитета о выделении жилья по социальному договору найма.
  • Документы, подтверждающие родственную связь будущих жильцов.
  • Справка о доходах всех членов семьи,
  • Справка о неимении всеми членами семьи собственной жилой площади (берется в Росреестре).
  • Выписка из домовой книги (при необходимости).

Служебное жилье по социальному найму

Служебная жилая площадь предоставляется лицам несущим военную службу по контракту или находящимся на государственной службе. После окончания действия договора или контракта с гражданином служебное жилое помещение по решению суда возвращается в пользование собственника (государства).

Если же в семье нанимателя имеются несовершеннолетние дети, то она получает финансовую компенсацию в размере 30 – 40% от стоимости жилья.

Основные условия договора управления МКД

В случае подачи документов, удостоверяющих, что семья является малоимущей и подачи соответствующих документов в муниципалитет, служебное жилье может быть переведено в категорию муниципального и выдано по социальному договору найма.

Что лучше?

Анализируя вышесказанное, можно сделать однозначный вывод, что круг прав собственника в отношении жилого помещения, безусловно, шире, чем у нанимателя по договору социального найма, при меньшем числе обязанностей.

Отдельно хотелось бы отметить, что собственник не рискует лишиться жилого помещения в результате бюрократических ошибок и возможной коррупции в государственных органах, являющихся собственниками помещений, предоставляемых по договорам социального найма. Поэтому приватизировать квартиру необходимо, однако такая возможность есть далеко не всегда.

В случае, когда в помещении несколько нанимателей, каждый должен быть согласен на приватизацию, иначе государственный орган откажет в переоформлении жилья.

В судебной практике периодически возникают споры по данному вопросу. Ранее судебная практика по данному вопросу была неоднозначной. Одни суды полагали, что отказ от приватизации нанимателя при условии того, что остальные наниматели настаивают на ней, нарушает их права, другие полагали, что нельзя принудить нанимателя к приватизации.

А, В и С сидели на трубе

ТКО: плата за содержание жилого помещения уменьшится

В настоящее время суды обязаны придерживаться позиции, изложенной в Определении ВС РФ от 6 марта 2012 г. № 5-В11−127. Рассмотрим этот случай. Так, граждане А и В подали иск к С о признании права собственности на квартиру (в порядке приватизации). Истцы пояснили, что являются нанимателями в четырехкомнатной квартире, которую они имели намерение приватизировать. С также являлся нанимателем в указанном помещении, а также бывшим супругом В.

С не нес бремени содержания помещения и не производил текущий ремонт, постоянно скандалил.

однако последний требовал от них приобретения ему однокомнатной квартиры, утверждал, что в противном случае не даст своего согласия на приватизацию спорной квартиры.

Суды первых двух инстанций встали на сторону истцов. Они пришли к выводу, что отказ С от приватизации, мотивированный несогласием истцов приобрести ему иное жилое помещение, в сложившейся ситуации является злоупотреблением правом (п. п. 1 и 2 ст. 10 ГК РФ), следовательно, право С на отказ от приватизации не должно подлежать защите.

Верховный суд не согласился с данными судебными актами, указав, что член семьи нанимателя имеет право как согласиться на приватизацию, так и возражать против нее. Закон не требует выяснения мотивов волеизъявления лица, не дающего согласия на приватизацию. В противном случае каждый отказ мог бы расцениваться как злоупотребление правами, нарушающее права лиц, настаивающих на приватизации квартиры.

Отказ С дать согласие на приватизацию прямо предусмотрен законом о приватизации и поэтому не должен рассматриваться судом как злоупотребление правом. Также Верховный суд обратил внимание, что нижестоящие суды фактически возложили на С обязанность владеть собственностью, понудив к заключению договора, тогда как действующее законодательство не предусматривает возможности понуждения граждан к приобретению имущества в собственность.

Приватизация жилья по договору социального найма

Для того чтобы осуществить приватизацию подобного жилья необходимо подать следующие документы:

  • паспорт,
  • документы на помещение из БТИ,
  • договор социального найма,
  • заявление на приватизацию и согласие всех жильцов данного помещения.

Важные нюансы

В настоящее время данная позиция ВС РФ является обязательной для всех нижестоящих судов, поэтому нет смысла обращаться с аналогичными исками в суд. Как мы видим, приватизация носит добровольный характер, никто не может быть принужден к ее осуществлению в силу закона.

Вместе с тем граждане имеют право отказаться от доли в приватизируемой квартире. Важным моментом является тот факт, что гражданин, если при приватизации он отказался от доли в  квартире в пользу иных участников приватизации, сохраняет пожизненное право пользования этим помещением. Вышеуказанное право пользования за гражданином сохраняется даже в случае смены собственника приватизированной квартиры.

Итак, круг прав собственника в отношении жилого помещения, безусловно, шире, чем у нанимателя по договору социального найма, при меньшем числе обязанностей, поэтому если есть возможность приватизировать жилое помещение, не следует пренебрегать ей. В то же время следует помнить, что наниматель освобожден от уплаты налога на имущество за предоставленное ему помещение.

Оцените статью
БС Юрист
Adblock detector